Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me Christophe JERVOLINO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 décembre 2024
 à M.[V] [H] [D]
 Le 20 décembre 2024
 à Mme [T] [F] [U] [S]
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04085 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FCH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA REGIONALE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [V] [H] [D]
né le 25 Juin 1974 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [T] [F] [U] [S]
née le 07 Décembre 1974 à , demeurant [Adresse 2]

comparante




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 août 2004 à effet au 15 octobre 2004, la SA UNICIL venant aux droit de la SA Régionale de l'Habitat a donné à bail à Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à 431,81 euros et suivant contrat sous signature privée du 11 octobre 2004, d’un garage N° 16, situé à la même adresse contrat pour un loyer initialement fixé à 33,33 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat a fait signifier à Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1619,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat a fait assigner Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- constater la résiliation, du bail d’habitation consenti à Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] par application de ladite clause,
- dire et juger que Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement loué,
- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] de l’immeuble précité ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,
- condamner Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] à payer à titre provisionnel des loyers et charges dus suivant détail ci-après :
* 2524,53 euros à titre provisionnel sur les loyers, et charges outre 1309,48 euros au titre des frais de procédure au titre du commandement délivré le 24 janvier 2024, soit encore la somme de 2664,01 euros suivant décompte arrêté au 04 juin 2024.
* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par les locataires au montant du dernier loyer dument indexé et charges couvrant la période s‘écoulant entre le prononcé du jugement, la libération effective des lieux par la remise des clés par la locataire et cela jusqu’au départ effectif des lieux,
- dire et juger que cette indemnité sera indexée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,
- condamner Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] à payer à titre de provision, cette indemnité jusqu’à la remise des clefs du logement,
- condamner Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement précédemment délivré soit 139,48 euros,
- dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du Code de Commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 janvier 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1397,66 euros, selon décompte en date du 16 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus. La bailleresse indique être d’accord avec l’octroi de délais sur une durée de 36 mois et une suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S], comparaissants à l’audience, reconnaissent la dette locative et sollicitent des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.













MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat produit un extrait du RCS justifiant de sa qualité à agir.
 
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 24 août 2004 à effet au 15 octobre 2004 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 1619,76 euros.


Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] restent devoir la somme de 1002,72 euros, à la date du 16 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction des frais de justice et des frais d’enquête sociale non justifiés, terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1002,72 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1619,76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer.







Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [V] [H] [D] déclare percevoir la somme de 1800 euros net et précise que Madame [T] [F] [U] [S] ne travaille pas, étant en maladie. Il résulte du décompte que Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] justifient avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
• Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2004 à effet au 15 octobre 2004 entre la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat et Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] concernant le logement, situé [Adresse 2] et d’un garage N° 16 situé à la même adresse sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat, à titre provisionnel, la somme de 1002,72 euros décompte arrêté au 16 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1619,76 euros à compter du 24 janvier 2024 ;


AUTORISE Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 27,85 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,
- Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 821,69 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] et Madame [T] [F] [U] [S] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT