Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me PLANTARD Maxime 
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/04098 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FC7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEUR

Monsieur [E] [O]
né le 29 Novembre 1986 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 juin 2022 avec prise d’effet au 16 août 2022, la S.A VILOGIA a donné à bail à Monsieur [E] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 371 euros, outre 150 euros de provision sur charges et 70 euros de loyer des annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A VILOGIA a fait signifier à monsieur [E] [O] par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1 611,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la S.A VILOGIA a fait assigner monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail signé le 10 juin 2022,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [O] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 2],
- condamner Monsieur [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoire égale au montant du dernier loyer échu charges en sus éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, et ce jusqu’au départ effectif de l’appartement. 
- condamner Monsieur [E] [O] à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 515,03 euros au titre de la dette locative provisoirement arrêtée au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,
- ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes restant dues,
- condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile
- condamner Monsieur [E] [O] aux entiers dépens y compris les frais déjà exposés et à venir en application de l’article 696 du Code de Procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.A VILOGIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 janvier 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 03 octobre 2024, la S.A VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6 905,12 euros, selon décompte en date du 03 octobre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [O] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en date du 10 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 6) rédigée dans les termes suivants : « en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance, ou des charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter demeurée sans effet, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, et sans formalité judiciaire ». 

Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins deux mois pour régulariser l'impayé comme exigé par les dispositions d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989, dont l’application est sollicitée, et l'appréciation de la validité de cette clause excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l'acquisition d'une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d'expulsion et d'allocation d'une provision au titre d'une indemnité d'occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [E] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [O] reste devoir la somme de 6 480,24 euros, à la date du 03 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6 480,24 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 611,99 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la S.A VILOGIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé quant à la demande relative l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, l’expulsion de Monsieur [E] [O] et celle de tous occupants pour lui ou avec lui de l’appartement sis [Adresse 2], et de condamnation de Monsieur [E] [O] à payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la S.A VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 6 480,24 euros décompte arrêté au 03 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 611,99 euros à compter du 17 janvier 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la (S.A) VILOGIA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président