Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Novembre 2023



 GROSSE :
 Le 13 mai 2024
 à Me Aïda VARTANIAN
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/06145 - N° Portalis DBW3-W-B7H-37MH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G], [O], [Z], [T] [X]
né le 03 Janvier 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Aïda VARTANIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

Madame [M] [R]
née le 07 Octobre 1995 à [Localité 3] (CONGO), demeurant [Adresse 1]

non comparante










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er septembre 2016, M. [G] [X] a donné à bail à Mme [M] [R] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [X] a fait signifier à Mme [M] [R] par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2 420 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, M. [G] [X] a fait assigner Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- statuer sur le sort des meubles,
- condamner Mme [M] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 juin 2023, soit la somme de 2 060 euros avec intérêts légaux ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au loyer avec charges soit 570 euros,
- condamner Mme [M] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner Mme [M] [R] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [X] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 4 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Il ajoute que le non paiement des loyers le met en difficulté financière pour régler le prêt souscrit afférent au bien loué et les appels de fonds.

A l'audience du 23 novembre 2023, M. [G] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [M] [R] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024 prorogée au 04 avril 2024.




MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er septembre 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2023, pour la somme en principal de 2 420 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 juin 2023.

Mme [M] [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [M] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [M] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 570 euros actuellement,et de condamner Mme [M] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [M] [R] reste devoir la somme de 2 060 euros, à la date du 30 juin 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin inclus.

Pour la somme au principal, si Mme [M] [R] a fait état dans le diagnostic social et financier du 19 juillet 2023 de difficultés de paiement liées à un congé maternité et d'un apurement de la dette, elle est non comparante et ne justifie pas du règlement de celle-ci.

Mme [M] [R] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2 060 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Il n'y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique formée par M. [G] [X] alors que le juge des référés ne peut allouer que des provisions.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [X] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre M. [G] [X] et Mme [M] [R] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Mme [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux de M. [G] [X] ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à verser à M. [G] [X], à titre provisionnel, la somme de 2 060 euros décompte arrêté au 30 juin 2023 incluant la mensualité de juin 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 ;

CONDAMNE Mme [M] [R] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 570 euros à ce jour, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à verser à M. [G] [X] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président