Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/01263 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2IT

Minute : 24/00725







S.D.C. [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SOCIETE D’ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE
Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

 

C/


Monsieur [K] [N]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL ADANI
Copie délivrée à :
Mr [N] [K]

Le 


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge du tribunal de proximité
Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024
tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge du tribunal de proximité
assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS SOCIETE D’ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, demeurant [Adresse 4], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Représenté par la SELARL ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise,

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART







EXPOSÉ DU LITIGE

Selon exploit de commissaire de justice du 05/02/2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sise, [Adresse 7] sur la commune de [Localité 10], représenté par son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), a fait citer M. [K] [N] à comparaître devant la juridiction de céans, aux fins de le voir condamné à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 4 230,37 €, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 24/11/2022 et jusqu’à parfait paiement,

- 1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et au paiement des dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

A l’audience du 29/02/2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, détaille sa demande de paiement en indiquant qu’aucun versement n’a été constaté depuis l’assignation. Il demande en conséquence le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [K] [N], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION, 

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».
 
Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale laissant apparaître que M. [K] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 10532,
- le relevé de compte du copropriétaire pour la période comprise entre le 01/01/2020 et le 01/01/2024, pour les appels de charges et de travaux ainsi qu’un décompte distinct relatif aux frais qu’il estime nécessaires au recouvrement de sa créance,
- les appels de fonds correspondants, 
- les procès-verbaux des assemblées générales du 17/04/2018, du 23/04/2019, du 18/02/2020, du 30/06/2021, du 19/10/2021, du 30/03/2022, du 17/05/2022, du 12/07/2023 et du 12/09/2023 ayant approuvé les comptes, ainsi que les certificats de non recours,
- le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du défendeur à lui payer, au titre des charges impayées, la somme de 3 906,37 €, laquelle est parfaitement justifiée au regard des appels de charges produits. 

M. [K] [N] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 3 906,37 € au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 4ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3ème Civ., 7 octobre 2009, 08-19001, 08-19631).

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 324,00 € au titre des frais de l’article 10-1, selon décompte arrêté au 30/06/2023.

Le contrat de syndic communiqué prend effet à compter du 12/09/2023 pour se terminer le 30/09/2024 et précise la tarification des actes. En revanche, s’agissant des actes de rappel ou de mise en demeure qui ont pu être délivrés antérieurement, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa demande en paiement. 

Le courrier de mise en demeure du 24/11/2022 transmis sous pli recommandé sera dû à hauteur seulement de 5,84 €, prix du pli recommandé. Il n’est pas justifié d’une mise en demeure du 15/12/2023 mais seulement d’un courrier du 15/12/2022.

Les frais de constitution ou de transmission du dossier à l’avocat sont des actes élémentaires de gestion de la copropriété qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées.
 
Au regard de ces éléments, le défendeur sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,84 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le surplus de la demande en paiement sera rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts : 

L’article 1153 du code civil devenu l’article 1231-6 nouveau du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la carence réitérée du copropriétaire, qui n’a effectué aucun paiement depuis l’acquisition de son bien survenu par acte notarial du 04/06/2021, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Ce préjudice sera valablement indemnisé par la condamnation de M. [K] [N] à lui payer la somme de 350 € de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [N] succombe à l’instance. Il en supportera donc les dépens, dont le coût de l’assignation par huissier de justice, sans autre frais préalable à la présente décision.

Il n’apparaît pas inéquitable enfin de le condamner à participer à hauteur de 150 € aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits.

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Condamne M. [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 9], sise, [Adresse 7] sur la commune de [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), la somme de 3 906,37 euros (trois mille neuf cent six euros et trente-sept centimes), sur la période comprise entre le 4ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,84 euros (cinq euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [K] [N] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit ;

Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 25/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE