Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/01870 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ3C

Minute : 24/00712







S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Dominique LE NAIR- BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

 

C/


Monsieur [X] [C]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL LE NAIR BOUYER
Copie délivrée à :
M [C] [X]

Le 


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024
tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, 
assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 5] - [Localité 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & Associés, avocats au barreau du Val d’Oise 

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9]
comparant en personne

D'AUTRE PART




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18/11/2022, la S.A d’HLM CDC Habitat Social a consenti à M. [X] [C] un bail portant sur un logement sis, Résidence la Fauconnière, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 9] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 593,54 € outre les provisions sur charges.

Le dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer a été versé par le locataire au jour de la signature du contrat.

Par exploit de commissaire de justice du 09/10/2023, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner M. [X] [C] devant le tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1741 du code civil,

- ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique,

- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner le défendeur au paiement de :

. la somme de 1 840,32 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 14/09/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 15/09/2023 jusqu’à résiliation du bail,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à parfaite libération des lieux, 

. la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

- dire que dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, le débiteur sera tenu de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant,

- dire qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le défendeur au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 29/02/2024, les éléments du diagnostic social et financier établi par le service de la prévention des expulsions locatives ont été communiqués aux parties pour qu’il en soit débattu.


La S.A d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 711,02 €, terme de janvier 2024 inclus. En réponse au défendeur elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi d’un échéancier dans les termes proposés, avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté et enfin, elle a demandé pour le surplus, le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [X] [C] a complété les éléments du bilan social et financier, a indiqué avoir repris le paiement du loyer et avoir déposé un dossier de FSL. Invoquant sa bonne foi et sa capacité à respecter un plan d’apurement, il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à ce que la dette soit soldée.

Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives doit être réputée avoir été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant avoir avisé, par courrier distribué à la caisse d’allocations familiales le 26/06/2023, la situation d’impayés du défendeur à l’organisme payeur.

Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable.

Par application des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi permet au juge de vérifier, d’office, tout élément constitutif de la dette locative.

La société bailleresse réclame paiement d’un arriéré de 1 711,02 € expurgé à juste titre par son avocate des frais de procédure, au titre des loyers et charges impayées, lequel est entièrement justifié au regard de l’historique du compte du locataire. 

M. [X] [C] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 1 711,02 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».
 
Le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7 des conditions particulières du bail) prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, un commandement de payer la somme en principal de 2 209,09 € correspondant aux impayés de loyers et charges a été signifié au locataire le 03/07/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Malgré les paiements pour un montant total de 1 605 €, le locataire n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois applicable au jour du commandement de payer et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 04/09/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que M. [X] [C] est âgé de 55 ans. Il a la charge de trois jeunes enfants (4, 7 et 11 ans). Il exerce la profession d’agent de sécurité de nuit qui lui assure un salaire de 1 600 € environ auquel s’ajoute une prime d’activité de 259 € et les allocations familiales à hauteur de 601 €. Le montant mensuel de l’allocation pour le logement s’élève en dernier lieu à 275,55 €.

Les difficultés de paiement du loyer résultent de l’aide financière qu’il a par ailleurs été contraint d’apporter à des membres de sa famille en Mauritanie. Une demande d’aide financière a été formulée auprès de sa caisse de retraite complémentaire. 

La bonne foi du défendeur est établie et le bailleur accepte sa proposition d’échéancier par mensualités de 50 € qui permettront de solder la dette dans le délai imparti par la Loi.

Il convient de faire droit à la demande formée à l’audience par le défendeur et de lui accorder un plan d’apurement dans les conditions qui seront déterminées au dispositif de la présente décision.

Pendant la durée de l’échéancier, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En revanche, en cas de défaillance du défendeur à son obligation de paiement d’une mensualité à son échéance ou du loyer et des charges, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la bonne foi du défendeur est établie.

Il convient de la débouter de ce chef de demande.

Succombant principalement à l’instance, M. [X] [C] sera condamné aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et en l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18/11/2022 ont été réunies le 04/09/2023 à minuit ;

Condamne M. [X] [C] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social la somme de 1 711,02 euros (mille sept cent onze euros et deux centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de sa demande en paiement ;

Constate l’accord entre les parties sur la mise en place d’un échéancier proposé à l’audience ;

Suspend les effets de ladite clause, 

Autorise M. [X] [C] à se libérer de la dette par 35 mensualités payables en sus du résiduel du loyer courant majoré des charges, dont 34 mensualités d’un montant minimum de 50 euros (cinquante euros) payables au plus tard le 05 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 35ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; 



Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer résiduel venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonne, en ce cas, à M. [X] [C] de quitter les lieux sis, Résidence la Fauconnière, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 9] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamne, en ce cas, M. [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé le 25/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE