Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
DE GRANDE INSTANCE
DE [Localité 9]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00013 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZE6D

Jugement du 07 Janvier 2025







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :

Expédition à :


Maître [S] [E] de la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS) - 586
Maître [Z] [R] de la SELARL DPG - 1037



Expédition :

Régie

Expert


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Décembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SAS NESPRESSO FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Gaëlle-Anne DE LABRIOLLE de l’AARPI CABINET HW&H - AVOCATS & RECHTSANWÂLTE, avocats au barreau de PARIS (avocat plaisant) et par Maître Didier SARDIN de la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS), avocats au barreau de LYON (avocat postulant) 



DEFENDERESSES

SARL YOANA, dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON





SCI DE LA FONTAINE
dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON





















































FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
 
Selon exploit en date 15 avril 2024, la société NESPRESSO France a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société YOANA et la SCI de la FONTAINE aux fins de :
 
- juger que la valeur locative est inférieure au loyer-plafond de 344 865,46 € HT / an. En conséquence, juger qu'elle est bien fondée à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la valeur locative,
- fixer le montant du loyer du bail des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6], renouvelé au 1er janvier 2024, à la valeur locative inférieure au loyer plafond, soit à la somme de 143 172 € hors taxes hors charges par an, valeur locative retenue par les Experts Messieurs [V] et [J],
- ordonner le remboursement par les requises de la différence entre le loyer qu'elle a réglé depuis le 1er janvier 2024 et le montant du loyer qui sera fixé par le juge des loyers à la somme de 143 172 € hors taxes hors charges par an,
- les condamner au paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyers à compter du 1er janvier 2024, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343- 2 du Code civil,
- à titre subsidiaire, désigner un expert avec mission de donner son avis sur le montant du loyer plafond et sur la valeur locative des lieux loués telle qu’elle résulte au l janvier 2024 des éléments visés par les articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce et en ce cas fixer le loyer provisionnel à la somme de 143 172 € hors taxes hors charges par an, à compter du 1er janvier 2024 en application de l’article L. 145-57 alinéa 1 du Code de commerce,
- condamner les requises à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [S] [E] sur son affirmation de droit,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

A cet effet la société NESPRESSO France fait valoir que : 

- par acte sous seing privé en date du 29 mai 2006, la SCI DE LA FONTAINE lui a consenti un bail commercial dans un immeuble sis [Adresse 6], portant sur les locaux suivants : "un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble représentant une surface utile de 199 m2 environ, disposant d’une façade d’environ 10 mètres sur la [Adresse 10] et un local aménagé situé en sous-sol d’une surface utile de 120 m2 environ, pour une surface utile totale des locaux loués de 319 m2 environ, auquel on accède par l’escalier de l’allée et relié au local du rez-de-chaussée par un ascenseur privatif, ascenseur dont l’entretien, l’assurance et la responsabilité incombent exclusivement au PRENEUR",
- le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir à compter du 1er juin 2006 pour se terminer le 31 mai 2015, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 100 000 €,
- par acte sous seing privé du 19 décembre 2014, la SCI DE LA FONTAINE et la SARL YOANA, cette dernière en sa qualité d’usufruitière des locaux loués, et elle-même NESPRESSO ont convenu de résilier amiablement le bail précédent et de conclure un nouveau bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2015 pour se terminer 31 décembre 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 280 000 €. Qu'aux termes de ce bail, elles lui ont donné outre les locaux précédents, un local supplémentaire situé en sous-sol d’une surface utile de 32 m2 environ, contigu au local situé en sous-sol,
- par acte d’huissier en date du 29 juin 2023 les bailleurs lui ont donné congé pour le 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 350 000 €, 
- par lettre recommandée AR du 31 juillet 2023 elle a par l’intermédiaire de son conseil, accepté le principe de renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2024 et refusé le nouveau montant du loyer annuel proposé, considérant que la valeur locative inférieure à la somme de 350 000 € et au loyer-plafond,
- elle a fait établir un rapport d’expertise par Messieurs les Experts [W] [V] et [M] [J]. Que ces derniers ont déposé un rapport le 29 septembre 2023 dans lequel ils ont estimé la valeur locative annuelle des lieux loués à la somme 143 172 € hors taxes hors charges,
- par lettres recommandées avec demande d’avis de réception de son conseil en date du 20 février 2024 elle a fait notifier aux bailleurs un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à ce montant.
 
Dans leur mémoire en défense la société YOANA et la SCI de la FONTAINE demandent au juge des loyers commerciaux de :

- mettre hors de cause la société YOANA au bénéfice de laquelle la constitution d’usufruit temporaire initialement consentie a cessé le 7 août 2023,
- juger que le bail renouvelé entre les parties au 1er janvier 2024 sera conclu exclusivement entre la SCI de la FONTAINE et la société NESPRESSO France,
- fixer à la somme de 285 000 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er janvier 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- condamner la société NESPRESSO France à lui payer une indemnité de 5 000 € à chacune, en application de l’article 700 du CPC.
 
Dans son dernier mémoire qualifié de responsif et de récapitulatif la société NESPRESSO France, tout en maintenant sa demande, rappelle que la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux seules contestations relatives à la fixation du bail révisé ou renouvelé.




 
 
MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l'exclusion de toute autre.

Au vu de l'acte de constitution d'usufruit temporaire du 7 août 2008 pour une durée de 15 ans il convient de mettre hors de cause la société YOANA, sans application néanmoins des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Attendu qu’aux termes de l'article L 145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
* les caractéristiques du local considéré,
* la destination des lieux,
* les obligations respectives des parties,
* les facteurs locaux de commercialité,
* les prix couramment pratiqués dans le voisinage".

Que l'article L 145-34 du Code de commerce dispose que : "A moins d'une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques".
 
Attendu en l'espèce que la SCI de la FONTAINE a reconnu dans ses écritures que le loyer contractuel indexé au 1er janvier 2024 ressortant à 356 348 € par an en principal, excédait la valeur locative normale du bien loué.

Que les parties sont dès lors contraires sur la valeur locative du local en cause alors même que le rapport amiable de Messieurs [W] [V] et [M] [J] du 29 septembre 2023 n'est pas contradictoire et que ses conclusions sont contestées.
 
Qu’il apparaît dès lors nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise contradictoire, cette mesure d'instruction se faisant aux frais avancés de la société NESPRESSO France qui supporte la charge de la preuve.

Que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2024.
 
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés.
 
 
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Met hors de cause la société YOANA, sans application néanmoins des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Madame [N] [F] [I]
[Adresse 7]
Tél : [XXXXXXXX01] mail : [Courriel 8]

qui aura pour mission de :

- visiter les locaux loués à la société NESPRESSO France situés [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 3], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages 
- fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s'imposent ;
- recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu'à cet effet l'expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 31 juillet 2025 ;

Plus spécialement rappelle à l'expert :

qu'il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;
qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;
qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;
qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ;
qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;
qu'il pourra se faire assister, dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;
qu'il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l'avis qu'il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu'à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement ; qu'il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles. La réponse appropriée en la motivant ;
qu’il n'est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. A moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu'une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'état de ses frais et honoraires et l'avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux.
 
Dit que l'expertise se fera aux frais avancés de la société NESPRESSO France qui consignera la somme de 3 500 € au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 mars 2025, sous peine de caducité de l'expertise ;

Dit que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2024 ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
 
Réserve les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT