Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
DE GRANDE INSTANCE
DE [Localité 10]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00012 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZE6F

Jugement du 07 Janvier 2025







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :

Expédition à :


Me Valérie MOULIN - 896
Me Patricia MORIN - 459


Expédition :

Régie

Expert


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Décembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement réputé contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SARL GESTETUD
dont le siège social est sis [Adresse 5]


représentée par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

Monsieur [X] [O]
né le 15 Décembre 1970 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Patricia MORIN, avocat au barreau de LYON

Madame [F] [L] divorcée [O]
née le 02 Février 1967 à [Localité 10] (69)
demeurant [Adresse 6]

non réprésentée, non comparante




FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte d'huissier du 28 mars 2024 (numéro de rôle 24/12), la société GESTETUD a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Monsieur et Madame [X] [O] aux fins de :

- fixer à la somme de 3 039,87 € hors taxes et hors charges par an, loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er avril 2024,
- les condamner à verser la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction au profit de Maître Valérie MOULIN, avocat, sur son affirmation de droit.
 
A l'appui de sa demande la société GESTETUD fait valoir que : 

- les époux [O] lui ont consenti un bail à usage commercial portant sur le logement 606 de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 3]. Que ce lot 606, situé au 6ème étage de la résidence, est un appartement de type [11] d’une surface de 18,77 m2,
- le bail a été consenti pour une durée de 9 années venant à expiration le 31 août 2023, moyennant un loyer annuel HT et hors charges, de 3 153 €,
- suivant courrier du 7 juillet 2023 elle a sollicité le renouvellement du bail moyennant un loyer de renouvellement d’un montant de 3 039,87 € HT par an. Que par courrier du 24 juillet 2023 les bailleurs contestaient le loyer de même que son renouvellement
- par l’intermédiaire de son conseil elle a tenté d’expliquer aux Bailleurs les modalités de calcul du loyer du bail renouvelé. Que dans un courrier circonstancié du 6
septembre 2023 son conseil leur a expliqué que la valeur locative était inférieure au loyer qu’elle proposait,
- Monsieur et Madame [X] [O] sollicitaient le maintien du loyer à celui réglé au 1er septembre 2023,
- les parties n'ont pu parvenir à un accord sur le montant du nouveau loyer.

Dans son mémoire en défense, Monsieur [X] [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

- juger que la société GESTETUD a manqué à son devoir d’information à laquelle elle est tenue en tant que professionnelle de l’immobilier,
- juger n’y avoir lieu à fixer le loyer du bail renouvelé en application de la méthode dite hôtelière,
- fixer le loyer du bail renouvelé au montant annuel de 3 739,44 €HT, après indexation,
- condamner la société GESTETUD à payer la somme de 211,05 HT au titre du rappel d’indexation portant sur le bail initial pour la période du 1er septembre 2023 au 30 mars 2024,
- la condamner la société GESTETUD à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens de l’instance. 

La société GESTETUD dans son dernier mémoire, tout en maintenant ses demandes, entend à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise.

Madame [F] [O], née [L], régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l'exclusion de toute autre.
 
Attendu qu'aux termes de l'article L 145-33 du Code de commerce le loyer du bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative déterminée, à défaut d'accord, par les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués, l'article R 145-10 disposant par ailleurs que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut par dérogation aux articles L 145-33 el R 145-3 et suivants être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, le plafonnement du loyer à la variation de l'indice du coût de la construction prévu par l'article L 145-34 n'étant en cas pas applicable.

Qu'en l'espèce les locaux loués à la société GESTETUD portent, selon les termes du bail, sur un bien immobilier meublé dans une résidence avec services.
 
Que l'expertise amiable du Cabinet [C] n'est pas contradictoire.

Qu'il convient de recourir à une expertise pour vérifier contradictoirement l'ensemble des éléments indispensables à la détermination de la valeur locative, cette mesure d'instruction se faisant aux frais avancés par le preneur qui a la charge de la preuve de l'exigibilité du montant du loyer qu'il réclame.

Que pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la société GESTETUD continuera à payer les loyers échus au prix ancien, conformément à l'article L 145-57 du Code de commerce.

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
 
Que les autres demandes de même que dépens seront réservés.
 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,
 
Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Monsieur [J] [S]
IFC EXPERTISE SARL
 [Adresse 2]
Tél : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 7]
lequel aura pour mission de :

- visiter les locaux loués à la société GESTETUD, résidence dénommée LE TEMPO située [Adresse 3], lot 606, 
- décrire les caractéristiques de la résidence, sa situation géographique, sa situation locative ainsi que les éléments de comparaison et de marché,
- déterminer sa valeur locative au 1er avril 2024 en appliquant la méthode hôtelière et pour ce faire, indiquer le chiffre d'affaires théorique ainsi que le taux d'occupation,
- recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile.

Dit qu'à cet effet l'expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 31 juillet 2025.

Plus spécialement rappelle à l'expert :
- qu'il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;
qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles, dont les identités seront précisées ;
- qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à sa mission ;
- qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;
- qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ;
- qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;
- qu'il pourra se faire assister dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;
- qu'il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l'avis qu'il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations; qu'à cette fin il leur remettra au cours d'une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu'il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles, la réponse appropriée en la motivant ;
- qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu'il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu'une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'état de ses frais et honoraires et l'avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux.
-
Dit que l'expertise se fera aux frais avancés par la société GESTETUD qui consignera une somme de 3 500 € au greffe avant le 28 février 2025, sous peine de caducité de l'expertise ;

Dit que pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la société GESTETUD continuera à payer les loyers échus au prix ancien, conformément à l'article L 145-57 du Code de commerce ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Réserve les autres demandes de même que dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Président