Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION


R.G. N° RG 23/00057 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HIB2
Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 06 JANVIER 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. SOCIETE GENERALE venant aux droits de la SA CREDIT DU NORD en vertu d’un traité de fusion-absorption en date du 15 juin 2022
[Adresse 3]
[Localité 6]

ayant pour avocat plaidant Me LAURENT Denis, avocat au barreau de Paris
représentée par Me Vincent MESNILDREY, avocat postulant au barreau de l’EURE, 

Débiteur saisi :

S.C.I. GGPR
[Adresse 2]
[Localité 7]

ayant pour avocat plaidant Me Alexandre CUIGNACHE, avocat au barreau de PARIS
représentée par Me Thibaut BEAUHAIRE, avocat au barreau de l’EURE, substitué par Me LEBEL


DEBAT : en audience publique du 04 Novembre 2024

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile






EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie délivré à étude le 27 janvier 2023, publié au Service de la Publicité Foncière d’Evreux le 17 mars 2023 Volume 2023 S n°28, la SOCIETE GENERALE a fait saisir un bien immobilier appartenant à la SCI GGPR, et situé sur la commune de BRIONNE (27800), dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] cadastré section [8] n°[Cadastre 1] et correspondant au lot n°2. 

Par acte d’huissier du 10 mai 2023 délivré à étude, la Société Générale a assigné la SCI GGPR devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, R.322-15 à R.322-29 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :
- constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,
- mentionner le montant de sa créance, 
- déterminer les modalités de la poursuite. 

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 15 mai 2023. 

Appelée à l’audience du 3 juillet 2023, l’affaire a fait l’objet de 6 renvois avant d’être retenue à l’audience du 4 novembre 2024. 

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 octobre 2024 et aux termes desquelles il sollicite d’autoriser la vente amiable du bien saisi au prix plancher de 80.000 euros et à défaut qu’il soit ordonné la vente forcée dudit bien. 

La SCI GGPR, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses conclusions en réponse aux termes desquelles il sollicite l’autorisation de poursuivre la vente amiable du bien saisi au prix plancher de 53.000 euros. 

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, le créancier poursuivant déclare fonder ses poursuites en vertu d'un titre constitué de la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêt dressé le 25 novembre 2010 par Maître [Z] [Y], notaire à PARIS, et consenti par le CREDIT DU NORD aux droits duquel vient la Société Générale à la SCI GGPR portant sur la somme de 70.000 euros remboursable en 20 ans au taux d’intérêts de 3,05% l’an. 
En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet d’une inscription de prêteur de deniers publiée et enregistrée à la Conservation des Hypothèques de [Localité 9] le 22 décembre 2010 Volume 2010 V n°888.
S’il est systématiquement mis dans les débats les dispositions protectrices du code de la consommation relatives aux clauses abusives et à la prescription biennale, il est constant qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet.

Si l’extrait Kbis et les statuts de la SCI GGPR ne sont pas produits, force est de constater que cette dernière ne conteste nullement l’exigibilité de la créance réclamée par le créancier poursuivant. 

Ainsi, en l’espèce, il est justifié de l’envoi le 11 décembre 2020 à la SCI GGPR d’un courrier recommandé de mise en demeure d’avoir à régulariser sa situation d’impayés sous huitaine et de la notification de la déchéance du terme par courrier recommandé du 6 janvier 2021. 

Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer que la Société Générale justifie d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible au soutien de ses poursuites. 

Partant, en l’absence de contestation, il convient de mentionner la créance de cette dernière à l’égard de la SCI GGPR, selon décompte arrêté à la date du 8 décembre 2022, à la somme totale de 50.569,68 euros en principal et intérêts. 

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat.

En l’espèce, la SCI GGPR, propriétaire du bien saisi ainsi qu’il résulte du relevé de propriété produit, sollicite l’autorisation de poursuivre la vente amiable dudit bien de sorte que sa demande sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

En l’espèce, la SCI GGPR verse aux débats un compromis de vente du bien saisi régularisé le 26 juin 2024 au prix de 53.000 euros. 

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer que cette dernière justifie de démarches entreprises en vue de vendre son bien.

En outre, il y a lieu de rappeler que le créancier poursuivant sollicite lui-même dans le cadre de ses écritures, l’autorisation de poursuivre la vente amiable dudit bien de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

Compte tenu de la mise à prix du bien, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 40.000 euros net vendeur. 

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que la défenderesse conserve la possibilité de vendre son bien à un prix supérieur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire. 

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.318,77 euros.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce. 
 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'Exécution,

CONSTATE que la SOCIETE GENERALE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par la SOCIETE GENERALE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la SOCIETE GENERALE, à l’encontre de la SCI GGPR s’établit, selon décompte arrêté à la date du 8 décembre 2022, à la somme totale de 50.569,68 euros en principal et intérêts ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.318,77 euros ;

AUTORISE la SCI GGPR à poursuivre la vente amiable du bien saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 40.000 euros net vendeur ; 

DIT que conformément aux dispositions de l'article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution les prix de vente doivent être versés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience d’orientation du :

Lundi 5 mai 2025 à 9h00, 

Salle A, Tribunal Judiciaire d’Evreux, [Adresse 4]

RAPPELLE qu'à cette audience le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s'il est justifié, par la production de la copie des actes de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :
- de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation, 
- du paiement par l'acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI GGPR justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l'acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l'article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l'article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A.444-191 V du code de commerce ; 

ORDONNE l'emploi des dépens en frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 6 janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION