Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 13 janvier 2025

N°Minute:25/00086
N° RG 24/01475 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PDEK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025


DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne





COMPOSITION DU TRIBUNAL:


Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2024
Affaire mise en deliberé au 13 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Janvier 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Arnaud DUBOIS
Copie certifiée delivrée à : M. [B] [V]
Le 13 Janvier 2025










EXPOSE DU LITIGE


Par acte en date du 20 février 2020, avec prise d'effet au 21 février 2020, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT a consenti à Madame [X] [Z] et Monsieur [B] [V] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 504,94 €, outre 52,9 € à titre de provisions sur charges.

Par contrat séparé en date du 11 février 2019,L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT a consenti à Madame [X] [Z] et Monsieur [B] [V] un Contrat de location de garage ( 00330-00004-00853) dans la même résidence, contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 5,44 €, outre 1,0 € à titre de provisions sur charges.

Par contrat séparé en date du 11 juin 2019,L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT a consenti à Madame [X] [Z] et Monsieur [B] [V] un contrat de location de garage (00330-00004-00003-00860)dans la même résidence, contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 5,44 €, outre 1,0 € à titre de provisions sur charges.

Selon avenant en date du 18 août 2021 les parties se sont accordées pour mettre l’ensemble des contrats au nom seul de Monsieur [B] [V]

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 avril 2022. La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 26 avril 2022, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, dénoncé le 27 juin 2024 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT a assigné Monsieur [B] [V] à l’audience du décembre 2024, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
ordonner son expulsion et de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
le condamner au paiement de la somme de 8310,37 € au titre des loyers et charges arriérés, 
fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci, avec indexation
le condamner au paiement de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
le condamner aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer. 

A cette audience, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT, valablement représenté, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile et actualisant sa créance en loyers et charges à la somme de 9653,54 €. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement dès lors que la dette était importante, précisant que le défendeur est également connu pour commettre des troubles du voisinage dans la mesure où plusieurs pour de plainte auprès du bailleur ont eu lieu par des locataires. De plus il rappelle que le locataire a déjà bénéficié le 9 février 2023 d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault prévoyant un report de la tête de Hérault habitat pour un montant de 4256,16 € et ce pour deux ans et qu’en dépit de ce plan Monsieur n’a pas réglé des loyers des mois d’octobre et novembre 2022, janvier février et mars 2023.

A cette audience, Monsieur [B] [V], assisté de l’UDAF, demande de lui accorder des délais de paiement et de dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus. Il expose notamment avoir trois enfants, en garde alternée, âgés de 7,10 et 13 ans. Il précise être actuellement intérimaire mais indique qu’un contrat devrait débuter en janvier 2025.Il souligne que ce sont de l’ordre de 1500 € lorsqu’il travaille et que les troubles du voisinage ont cessé du fait de la séparation d’avec sa compagne depuis près de six mois. Il indique qu’une régularisation de l’allocation logement devrait avoir lieu pour 2000 €. Monsieur estime être en capacité de verser la somme d’environ 250 € en plus du loyer actuel. Il précise par ailleurs effectuer des versements réguliers depuis le mois de mai 2024.

Aucune enquête sociale n’est présente au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause résolutoire :

 En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

 Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

 Par exploit du 15 avril 2022, HERAULT LOGEMENT a fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 2535,01 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

 Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois.

 Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2022.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

HERAULT LOGEMENT produit un décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, qui indique que la dette de Monsieur [B] [V] s'élève à 9653,54 € en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort de la situation personnelle de Monsieur et notamment de la reprise d’un emploi, de la présence de trois enfants en garde alternées, du rappel CAF qui devrait avoir lieu de 2000 euros, de l’arrêt des troubles du fait de la séparation, et de la reprise partielle du paiement des loyers due, Monsieur [V] devrait disposer de la capacité financière pour payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif. Dans ces conditions, il convient de lui octroyer des délais de paiement, même s’il existe déjà une décision de la commission de surendettement procédant à un moratoire, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme il le sollicite. 

Il convient néanmoins de souligner qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants, d’une part, et des mensualités au titre des délais de paiement, d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû. Il pourra alors être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [V] et de tous biens et occupants de son chef.

Monsieur [B] [V] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. 

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [B] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT et Monsieur [B] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation et les garages situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 juin 2022, mais que ses effets sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT la somme de 9653,54 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, dus au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [B] [V] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu'à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, le locataire effectue 35 versements de 260 € en plus du loyer courant et un versement soldant la dette, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Monsieur [B] [V] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu'en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu'à défaut par Monsieur [B] [V] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

4- que Monsieur [B] [V] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, avec indexation ;

DEBOUTE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT – HERAULT LOGEMENT de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] aux dépens de l'instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,