Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 9 janvier 2025

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
ORDONNANCE COMMUNE
 
N° RG 23/01994 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PIHX
du 09 Janvier 2025 
M.I 24/00234
N° de minute 25/

affaire : Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES, ès qualités d’assureur responsabilité civile du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 5]”
c/ [B] [G], S.A.R.L. JDB IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne ORPI AG IMMO, S.A.S. ALPB IMMO (Orpi Ag Immo)















Grosse délivrée

à Me Olivier ARNAUBEC

Expédition délivrée
à Me Jean Luc BOUCHARD
EXPERTISE(3)

le
L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE NEUF JANVIER À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : 

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 2 novembre, 1er décembre et 6 décembre 2023 déposés par Commissaire de justice. 


A la requête de :

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES, ès qualités d’assureur responsabilité civile du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 5]”
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Rep/assistant : Me Olivier ARNAUBEC, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre :


Mme [B] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Rep/assistant : Me Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. JDB IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne ORPI AG IMMO
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. ALPB IMMO (Orpi Ag Immo)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 11 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024, prorogé jusqu’au 09 Janvier 2025


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par actes de commissaire de justice en date des 2 novembre, 1er décembre et 6 décembre 2023, la Sa Gan Assurances, ès qualités d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], a fait assigner en référé Madame [B] [G] et la Sas Alpb Immo (Orpi Ag Immo) afin de présenter les demandes suivantes :

Recevoir la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), en la présente assignation et l’y déclarer bien fondée ;
Juger recevable la mise en cause de :Madame [B] [G] ;La Sas Alpb Immo (Orpi Ag Immo) ;
Condamner Madame [B] [G] et la Sas Alpb Immo (Orpi Ag Immo) à relever et garantir la société Gan Assurances et son assuré, le syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Déclarer commune et opposable à Madame [B] [G] ainsi qu’à la Sas Alpb Immo (Orpi Ag Immo) l’expertise sollicitée par Madame [V] [P] dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860 ;
Déclarer commune et opposable à Madame [B] [G] ainsi qu’à la Sas Alpb Immo (Orpi Ag Immo) l’ordonnance à intervenir dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860.
Dans ses écritures déposées à l’audience du 11 octobre 2024 et visées par le greffe, la Sa Gan Assurances, ès qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], a actualisé ses demandes comme suit :

Recevoir la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), en la présente assignation et l’y déclarer bien fondée ;
Juger recevable la mise en cause de Madame [B] [G] ;
Statuer ce que de droit sur les demandes que forme la société Gan Assurances à l’encontre de la Sas Alpb Immo ;
Condamner Madame [B] [G] et, le cas échéant, la Sas Alpb Immo à relever et garantir la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), de l’ensemble des condamnations qui ont été prononcées à son encontre par l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Condamner en conséquence Madame [B] [G] et, le cas échéant, la Sas Alpb Immo à verser à la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), la somme de 8113 euros à régler par la société Gan Assurances en exécution de l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
En tout état de cause,

Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°24/01556 ;
Déclarer commune et opposable à Madame [B] [G] et, le cas échéant, à la Sas Alpb Immo, l’expertise de Madame [V] [P] ordonnée le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860 ;Juger en conséquence que les opérations d’expertise ordonnées le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860, se poursuivront au contradictoire de Madame [B] [G] et, le cas échéant, de la Sas Alpb Immo ;
Déclarer commune et opposable à Madame [B] [G] et, le cas échéant, à la Sas Alpb Immo, l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860 ;
Débouter Madame [B] [G], la Sas Alpb Immo et, sous réserve de jonction, la Sarl Jdb Immobilier, de l’ensemble des demandes qu’ils forment à l’encontre de la société Gan Assurances ;
Dans l’hypothèse où la jonction de la présente instance avec celle portant le RG n°24/01556 serait ordonnée :

Condamner Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, la Sas Alpb Immo, à relever et garantir la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), de l’ensemble des condamnations qui ont été prononcées à son encontre par l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Condamner en conséquence Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, la Sas Alpb Immo, à verser à la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), la somme de 8113 euros à régler par la société Gan Assurances en exécution de l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Déclarer commune et opposable à Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, à la Sas Alpb Immo, l’expertise de Madame [V] [P] ordonnée le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860 ;
Juger en conséquence que les opérations d’expertise ordonnées le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860, se poursuivront au contradictoire de Madame [B] [G], de la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, de la Sas Alpb Immo ;
Déclarer commune et opposable à Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, à la Sas Alpb Immo, l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860 ;
Débouter Madame [B] [G], la Sas Alpb Immo et, sous réserve de jonction, la Sarl Jdb Immobilier, de l’ensemble des demandes qu’ils forment à l’encontre de la société Gan Assurances.
Elle expose que Madame [V] [P] ne démontre pas que sa chute serait intervenue après avoir glissé sur une flaque d’eau stagnante située dans les parties communes et présentant un caractère anormal ; que la flaque d’eau stagnante qui serait prétendument à l’origine de la chute est la conséquence de plusieurs fuites provenant de parties privatives dont l’appartement dont Madame [B] [G] est propriétaire et deux appartements dont la gestion locative est assurée par la Sas Alpb Immo, excluant ainsi la responsabilité de son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ; que la Sas Alps Immo ayant soutenu dans ses écritures que la gestion immobilière des appartements dont la fuite provient est assurée par la Sarl Jbd Immobilier, cette dernière a été à son tour assignée en intervention forcée et la jonction des deux instances est sollicitée ; que Madame [B] [G] et la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, la Sas Alpb Immo doivent relever et garantir la Sa Gan Assurances des condamnations prononcées à son encontre et être condamnées à lui payer la somme de 8113 euros et que ces derniers soient déboutés de leurs demandes à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile puisqu’il est légitime qu’elle mette en cause les personnes susceptibles d’avoir été impliquées dans la survenance et la persistance de la fuite ayant entraîné la chute de Madame [V] [P].

Dans leurs conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sas Alpb Immo et Madame [B] [G] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

Débouter la Sa Gan Assurances de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
Prononcer la mise hors de cause de Madame [B] [G] et de la Sas Alpb Immo :
A titre subsidiaire,

Se déclarer incompétent pour contestations sérieuses ;
En tout état de cause,

Condamner la Sa Gan Assurances à verser la somme de 10000 euros à Madame [B] [G] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamner la Sa Gan Assurances à verser la somme de 10000 euros à la Sas Alpb Immo à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamner la Sa Gan Assurances à verser la somme de 2500 euros à Madame [B] [G] et la Sas Alpb Immo chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la Sa Gan Assurances aux entiers dépens.
Ils exposent que la chute de Madame [V] [P] a eu lieu dans une partie commune, les garages de la copropriété [Adresse 5] ; que Madame [B] [G] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble mais qu’elle n’est que nue-propriétaire indivise de l’appartement situé au 1er étage suite au décès de sa mère ; que la charge de la preuve de sa qualité de seule propriétaire ne repose pas sur elle ; que l’origine de la fuite se situerait uniquement dans l’appartement au 1er étage occupé par Madame [U] [F] selon le rapport de recherche de fuite ; que les réparations de ladite fuite ont été effectuées tardivement malgré les multiples relances de la Sarl Jdb Immobilier ; que la Sas Alpb Immo n’a pas pour objet social la gestion immobilière ; que cette dernière n’a aucun lien avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ni avec Madame [B] [G] ; qu’il s’agit d’une personne morale distincte de la Sarl Jbd Immobilier, bien que les associés et le gérant soient les mêmes ; qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur les responsabilités ; que ces mises en cause sont abusives et justifient leur mise hors de cause ainsi que la condamnation de la Sa Gan Assurances à une amende civile ainsi qu’à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’affaire a été enrôlée sous le RG n°23/01994.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la Sa Gan Assurances a fait assigner en référé la Sarl Jdb Immobilier, exerçant sous l’enseigne Orpi Ag Immo, et présenté les demandes suivantes :

Recevoir la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), en la présente assignation et l’y déclarer bien fondée ;
Juger recevable la mise en cause de la Sarl Jdb Immobilier ;
Condamner la Sarl Jdb Immobilier à relever et garantir la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), de l’ensemble des condamnations qui ont été prononcées à son encontre par l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Condamner en conséquence la Sarl Jdb Immobilier à verser à la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Foncia A.D. Immobilier (Foncia Azur), la somme de 8113 euros réglée par la société Gan Assurances en exécution de l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
En tout état de cause,

Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/00860 ;
Déclarer commune et opposable à la Sarl Jdb Immobilier l’expertise de Madame [V] [P] ordonnée le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860 ;
Juger en conséquence que les opérations d’expertise ordonnées le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860, se poursuivront au contradictoire de la Sarl Jdb Immobilier ;
Déclarer commune et opposable à la Sarl Jdb Immobilier l’ordonnance rendue le 29 février 2024 dans l’instance enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé sous le RG n°23/00860.
Dans ses écritures déposées à l’audience du 11 octobre 2024 et visées par le greffe, la Sa Gan Assurances a complété ses demandes initiales comme suit :

Débouter la Sarl Jdb Immobilier de l’ensemble des demandes qu’elle forme à l’encontre de la société Gan Assurances ;
Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée devant le Président du tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, sous le RG n°23/01994 (opposant la société Gan Assurances à Madame [B] [G] ainsi qu’à la Sas Alpb Immo).
Elle expose que la flaque d’eau stagnante, qui serait prétendument à l’origine de la chute de Madame [V] [P], est la conséquence de plusieurs fuites provenant de parties privatives donc insusceptibles d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et de son assureur, mais susceptible d’engager celle des propriétaires des appartements dont la fuite provenait (Madame [B] [G] pour ses appartements du 1er et 2ème étage) et celle des agences chargées d’en assurer la gestion (la Sarl Jdb Immobilier chargée de la gestion des deux appartements) ; que la Sarl Jdb Immobilier ne rapporte pas la preuve que le retard affectant la réparation de la fuite serait lié à l’inertie de la locataire de l’appartement du 1er étage, Madame [U] [F], et non à sa propre carence. 

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sarl Jdb Immobilier formule les demandes suivantes :

A titre principal,

Débouter la Sa Gan Assurances de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
Prononcer la mise hors de cause de la société Jdb Immobilier ;
A titre subsidiaire,

Voir le Président du tribunal judiciaire se déclarer incompétent pour contestations sérieuses ;
En tout état de cause,

Condamner la Sa Gan Assurances à verser la somme de 10000 euros à la société Jdb Immobilier à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamner la Sa Gan Assurances à verser la somme de 2500 euros à la société Jdb Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que : elle n’a commis aucune faute dans la gestion de l’appartement du 1er étage occupé par Madame [U] [F] dont Madame [B] [G] est propriétaire indivise ; qu’une recherche de fuite et des réparations ont été effectuées dans cet appartement afin de mettre un terme au sinistre ; la Sarl Jdb Immobilier n’est pas responsable des retards occasionnés par la locataire compte tenu des multiples relances envoyées par la Sarl Jdb Immobilier à cette dernière ; qu’elle ne peut être condamnée dans la mesure où l’origine de l’eau ayant causé la chute de Madame [V] [P] n’a pas été déterminée ; que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les responsabilités ; qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’origine de l’eau ayant fait chuter Madame [V] [P] ; que la Sa Gan Assurances sera donc déboutée de ses demandes à l’encontre de la Sarl Jdb Immobilier et condamnée à lui verser une somme à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’affaire a été enrôlée sous le RG n°24/01556.

A l’audience du 11 octobre 2024, le juge des référés a autorisé les parties a déposé une note en délibéré jusqu’au 25 octobre 2024 pour observations sur les demandes de condamnation à titre définitif formulées par la Sa Gan Assurances alors que le juge des référés ne peut prendre de décision qu’à titre provisionnel. 

Le 23 octobre 2024, le conseil de la Sa Gan Assurances a fait parvenir à la juridiction une note en délibéré.

Le 24 octobre 2024, le conseil de la Sarl Jdb Immobilier, la Sas Alpb Immo et Madame [B] [G] a fait parvenir à la juridiction une note en délibéré.

 
MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.


Sur la demande de jonction :

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, pour une bonne administration de la justice et en raison du lien entre les instances enregistrées sous les numéros RG n°23/01994 et n°24/01556, il convient d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de greffe le plus ancien, soit le numéro RG n°23/01994.


Sur l’irrecevabilité de la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 484 du même code dispose que l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 488 du même code, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, la Sa Gan Assurances demande au juge des référés de condamner Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, la Sas Alpb Immo à lui verser la somme de 8113 euros, soit une condamnation définitive.

Néanmoins, les ordonnances de référé étant provisoires, les parties peuvent uniquement solliciter une condamnation à payer une somme provisionnelle. Le juge des référés a soulevé cette difficulté lors de l’audience du 11 octobre 2024 et autorisé les parties à déposer une note en délibéré afin de faire respecter le principe du contradictoire.

En conséquence, compte tenu du caractère définitif de la demande de condamnation formulée par la Sa Gan Assurances, la demande sera déclarée irrecevable.


Sur la demande d’ordonnance commune :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
 
La décision de rendre commune à une partie les opérations d’une expertise judiciaire préalablement ordonnée relève des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. L’intérêt légitime fait défaut lorsque la mesure sollicitée est destinée à soutenir une prétention manifestement vouée à l’échec.
 
En l’espèce, Madame [V] [P] aurait lourdement chuté à l’intérieur de l’espace des garages du bâtiment B, devant le lot n°11 de la résidence [Adresse 5], ce qui aurait entraîné de multiples fractures. Par ordonnance du 29 février 2024 (RG n°23/00860), le juge des référés a désigné Monsieur [L] [Z] en qualité d’expert et condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la Sa Gan Assurances à payer à Madame [V] [P] les sommes de 5000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice patrimonial et extra-patrimonial, de 1500 euros à titre de provision ad litem et 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 


Les pièces produites par les défenderesses ne permettent pas d’établir avec certitude que l’origine de la flaque ayant causé la chute de Madame [V] [P] est une partie commune. L’existence de fuites dans les appartements de Madame [B] [G] permettrait d’imputer l’origine de cette chute à des parties privatives, excluant alors la responsabilité du syndicat des copropriétaires et son assureur.

Il ressort du rapport d’intervention en recherche de fuite du 10 août 2021 suite aux dégâts survenus dans le parking devant le garage n°11 à l’entrée B dans la copropriété [Adresse 5] qu’une fuite importante a été constatée « au niveau de la bonde d’évacuation de la baignoire » dans l’appartement du 1er étage occupé par Madame [U] [F] ainsi qu’ « une légère fuite au niveau des rosaces du mitigeur de baignoire de l’appartement » occupé par Monsieur [K] au 2ème étage et appartenant à Madame [B] [G].

Dès le 13 août 2021, la locataire de l’appartement du 1er étage, Madame [U] [F], a été informée par courrier de l’existence de la fuite et de la nécessité de la réparer. Le 16 août 2021, la Sarl Jbd Immobilier a également été informée de la situation. Il ressort de la facture Sacha plomberie du 13 octobre 2021 versée aux débats que le siphon de la baignoire, le mélangeur bain douche et le joint étanchéité sortie de mur, causes de la fuite dans l’appartement du 1er étage, ont été réparés.

Toutefois, lors d’une visite de l’immeuble le 22 novembre 2021, le syndic a constaté que la fuite était toujours active.

L’origine de la flaque d’eau ayant entraîné la chute de Madame [V] [P] étant à ce jour indéterminée et les responsabilités non encore établies, il convient de mettre en cause toutes les personnes susceptibles d’être au moins partiellement liées au litige afin que l’expertise diligentée le soit au contradictoire de toutes les parties intéressées. 

Bien que Madame [B] [G] allègue ne pas être propriétaire de l’appartement du 1er étage, elle reconnaît en être une propriétaire indivise. De plus, le mandat de gestion en date du 27 juillet 2016 a été conclu entre Madame [B] [G] et la Sarl Jdb Immobilier, preuve de sa qualité de propriétaire du bien. Elle indique également être propriétaire de l’appartement du 2ème étage.

Or, ces deux appartements sont susceptibles d’être au moins partiellement à l’origine de la fuite ayant causé la chute de Madame [V] [P]. En effet, si la fuite constatée dans l’appartement de 2ème étage n’a pas créé de dégâts au jour du rapport de fuite du 10 août 2021, le fait que le goutte à goutte dans le parking persiste après les réparations effectuées dans l’appartement du 1er étage pourrait conduire l’expert judiciaire désigné à revenir sur cette affirmation. Il existe donc un motif légitime à ce que Madame [B] [G] soit associée aux opérations d’expertise en cours susvisées.

Parallèlement, la Sarl Jdb Immobilier reconnaît s’occuper de la gestion de l’appartement du 1er étage dont Madame [B] [G] est propriétaire indivise, sur le fondement du mandat de gestion en date du 27 juillet 2016 au titre duquel figure la mission de gestion des travaux. Il lui revenait donc de faire le nécessaire afin de mettre un terme à la survenance et la persistance de la fuite ayant entraîné la chute de Madame [V] [P].

La Sas Alpb Immo sera donc mise hors de cause en ce qu’elle ne s’occupait pas de la gestion de l’appartement susmentionné. 

Si la Sarl Jdb Immobilier invoque la difficulté de contacter la locataire, Madame [U] [F], afin d’effectuer les réparations qui s’imposaient, aucune pièce n’est produite en ce sens ; ce qui ne permet pas de démontrer que la Sarl Jdb Immobilier a rempli son office de gestion immobilière. Il existe donc un motif légitime à ce qu’elle soit également associée aux opérations d’expertise en cours susvisées.

Il y a donc lieu de leur déclarer communes et opposables les opérations d’expertises en cause.

Afin de ne pas retarder les opérations d’expertise en cours, il convient de ne pas ordonner de consignation complémentaire, l’expert pouvant saisir à tout moment le juge chargé du contrôle des expertises, d’une telle demande, comme il pourra demander une prolongation du délai pour le dépôt de son rapport, eu égard à cette intervention forcée.


Sur la demande de garantie :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la Sa Gan Assurances demande au juge des référés de condamner Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier ou, le cas échéant, la Sas Alpb Immo à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre par l’ordonnance de référé du 29 février 2024.

Or, les défenderesses soulèvent des contestations quant à l’origine de la flaque d’eau ayant fait chuter Madame [V] [P], l’expertise judiciaire sollicitée étant toujours en cours. 

De plus, il ne relève pas de l’office du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur les responsabilités.

En conséquence, à ce stade de la procédure, il n’y a lieu à référé quant à la demande de la Sa Gan Assurances de se faire relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre par les défenderesses.


Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Madame [B] [G], la Sarl Jdb Immobilier et la Sas Alpb Immo demandent la condamnation de la Sa Gan Assurances au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Néanmoins, les défenderesses ne démontrent pas le caractère abusif de l’action en justice de la Sa Gan Assurances en ce que cette dernière fait état d’un intérêt légitime à leur rendre commune et opposable l’ordonnance de référé du 29 février 2024 et les opérations d’expertise qu’elle a ordonnées.

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée. 


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

A ce stade de la procédure et en l’absence de responsabilités clairement établies, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Pour les mêmes raisons, il n’y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS
  
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

 
Vu les articles 32-1, 145, 367, 835 du code de procédure civile,

ORDONNONS la jonction des instances avec le numéro RG n°23/01994 et n°24/01556 sous le n°23/01994 ;

METTONS hors de cause la Sas Alpb Immo en ce qu’elle ne s’occupait pas de la gestion de l’appartement de Madame [B] [G] ;
 
DECLARONS opposable à Madame [B] [G] et la Sarl Jdb Immobilier l’ordonnance de référé du 29 février 2024 (RG n 23/00860) ;
 
DECLARONS communes et opposables à Madame [B] [G] et la Sarl Jdb Immobilier les opérations d’expertise confiées à Monsieur [L] [Z] ;

DISONS que la Sa Gan Assurances communiquera sans délai aux nouveaux défendeurs l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;
 
DISONS que l’expert devra désormais convoquer et associer Madame [B] [G] et la Sarl Jdb Immobilier aux opérations d’expertise et poursuivre ses opérations en leur présence ou celles-ci dûment appelées ;

DECLARONS irrecevable la demande de condamnation définitive formulée par la Sa Gan Assurances ;

DEBOUTONS les parties du surplus ;

LAISSONS aux parties la charge des dépens par elles exposés dans la présente procédure de référé.

 
LE GREFFIER                                                                        LE JUGE DES REFERES