Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/08599 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53OS

N° MINUTE : 4/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 janvier 2025


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, 16 Quai des Célestins 75004 Paris, Toque C0199

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats , et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier


Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08599 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53OS

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 avril 2017, [Localité 4] HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur [L] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 314,73 euros par mois.

Monsieur [L] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 12 février 2024, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2553,75 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2024, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Monsieur [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,
- ordonner par suite l'expulsion de Monsieur [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
-condamner Monsieur [L] à lui payer les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 13 avril 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
- condamner Monsieur [L] à lui payer la somme provisionnelle de 3328,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à l'acte et à compter de l'assignation pour le surplus, 
- condamner Monsieur [L] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 03 juillet 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2024 et renvoyée au 05 novembre 2024.

A cette date, [Localité 4] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 3021,23 euros.

 En défense, Monsieur [L] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.


A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

 En l'espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'existence d'une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

Sur la recevabilité de la demande : 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 03 juillet 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 02 juillet 2024.

Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement.

 L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 12 février 2024, malgré sa délivrance après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d'un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). 

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [L], locataire d'un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 27 avril 2017, n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 avril 2024.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [L] restait devoir la somme de 3021,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 octobre 2024. Il convient d'expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative, ce qui ramène le montant de la créance du bailleur à la somme de 2840,40 euros.

Au total, Monsieur [L] qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, Monsieur [L] n'a pas réglé la totalité de l'échéance du mois d'octobre 2024 et il ne justifie pas de sa capacité de paiement, affirmant seulement percevoir le RSA.

En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d'impayés de loyers depuis mai 2022 du locataire, l'opposition du bailleur concernant l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l'absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier si le locataire est en situation de régler sa dette locative alors qu'il n'a pas réglé la dernière échéance courante, pour rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [L] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l'exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

Il convient en équité de condamner Monsieur [L] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Sur les dépens:

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Monsieur [L] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D'ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 13 avril 2024, du bail consenti par [Localité 4] HABITAT - OPH à Monsieur [L] [G] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] ; 

Ordonne en conséquence à Monsieur [L] [G] , devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 4] HABITAT - OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [G] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [L] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne Monsieur [L] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 2840,40 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 26 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Condamne Monsieur [L] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [G] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT