Cour d'Appel · 5e chambre civile — 28 janvier 2025

ARRÊT n°2025-



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 28 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/05200 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSM6





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 30 SEPTEMBRE 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] 

N° RG 21/01257





APPELANTES :



Madame [U] [W]

née le 07 Juillet 1960 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Christine RESPAUT de la SCP CHRISTINE RESPAUT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant



Madame [J] [W]

née le 01 Juin 1963 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Me Christine RESPAUT de la SCP CHRISTINE RESPAUT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES,

avocat postulant et plaidant



INTIME :



Monsieur [X] [G]

né le 28 Décembre 1958 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Pierre COURTY de la SCP CASSAN - COURTY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant



par message RPVA du 24 janvier 2025, Maître [L] [F], SE CONSTITUE aux lieu et place de Maître Pierre COURTY de la SCP CASSANCOURTY, Avocat au barreau de PERPIGNAN.











Ordonnance de clôture du 12 Novembre 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





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* *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er janvier 2002, M. [X] [G] a pris à bail un local d'habitation, sis [Adresse 10] à [Localité 4] (66), moyennant un loyer mensuel initial de 536 euros dont Mme [U] [R] [I] et Mme [J] [R] [I] sont, depuis le 6 août 2018, bailleresses.



Suite à des incidents de paiement, Mme [U] [R] [I] et Mme [J] [R] [I] ont adressé deux mises en demeure d'avoir à payer les loyers en date des 21 janvier 2019 et 12 août 2020.



Le centre des modes alternatifs de règlement des conflits des Pyrénées-Orientales a été saisi, en vain.



Une nouvelle mise en demeure a été adressée à M. [X] [G] le 30 mars 2021 et un protocole transactionnel a été conclu au mois d'avril 2021 sans signature du locataire.



Mme [U] [R] [I] et Mme [J] [R] [I] ont assigné M. [X] [G] en paiement des loyers impayés et en vue de la résiliation judiciaire du bail.



Le jugement rendu le 30 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

- Condamne M. [X] [G] à payer à Mme [U] [R] [I] et Mme [J] [R] [I] la somme de 2.730,49 euros à titre d'arriérés de loyers ;

- Déboute les parties de toutes leurs autres demandes en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles ;

- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement ;

- Met les dépens à la charge de M. [X] [G] et, en tant que de besoin, l'y condamne.



Le premier juge relève qu'il résulte des pièces versées aux débats que M. [X] [G] est redevable de la somme de 2.730,49 euros à titre d'arriéré de loyers mais que cette somme, au regard du montant du loyer et de l'ancienneté du bail, ne constitue pas une faute suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail.



Il relève également que M. [X] [G] ne peut se prévaloir d'un rapport établi il y a plus de dix ans pour invoquer l'insalubrité du logement.



Les consorts [R] [I] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 octobre 2022. 



Dans leurs dernières conclusions du 9 avril 2024, les consorts [R] [I] demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement du 30 Septembre 2022, en ce qu'il a dit que les fautes alléguées par le bailleur ne sauraient constituer un fait suffisamment grave pour que la résiliation judiciaire du bail soit ordonnée, alors même que l'arriéré des loyers s'élèvent à 20.478 euros et qu'aucun entretien n'a été réalisé par le preneur depuis plusieurs années ;

- Condamner M. [X] [G] à payer à Mmes [U] et [J] [R] [I] la somme de 20.478 euros ;

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- Dire que M. [X] [G] est occupant sans droit ni titre;

- Prononcer l'expulsion sans délai de M. [X] [G] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- Condamner M. [X] [G] à régler une indemnité d'occupation mensuelle de 682 euros, assortie d'une astreinte de 20 euros par jour de retard ;

- Débouter M. [X] [G] de sa demande d'expertise ;

- Le condamner aux dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les appelantes soutiennent que M. [X] [G] a commis des manquements graves à ses obligations justifiant de la résiliation du bail. Elles affirment que ce dernier a cessé de payer ses loyers engendrant, malgré plusieurs mises en demeure en ce sens, une dette actuelle à hauteur de 20.478 euros. Elles précisent également que le locataire n'entretient pas les lieux loués alors même que d'importants travaux ont été réalisés par les bailleresses dans le logement.



Mmes [U] et [J] [R] [I] contestent le caractère insalubre du logement pour lequel M. [X] [G] n'apporterait pas la preuve.



Dans ses dernières conclusions du 2 février 2023, M. [X] [G] demande à la cour de :

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 30 septembre 2022, en ce qu'il avait débouté Mmes [U] et [J] [R] [I] de leur demande de résiliation du bail ;

- Dire et juger que Mmes [U] et [J] [R] [I] ont manqué à leur obligation de délivrance en louant à M. [X] [G], une maison non conforme ;

- Suspendre le paiement des loyers à partir du mois de décembre 2021 jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité par Mmes [U] et [J] [R] [I] ;

- Constater que M. [X] [G] a procédé au règlement des loyers ;

- Constater que la demande de paiement des loyers de 2018 est prescrite ;

- Débouter Mmes [U] et [J] [R] [I] de leur demande de résiliation du bail, M. [X] [G] n'ayant pas manqué à ses obligations contractuelles et justifiant d'une assurance contre les risques locatifs ;

Très subsidiairement,

- Désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nomme, aux fins de déterminer les travaux de mise en conformité du logement;

- Dire et juger que l'expert aura pour mission :

 De convoquer les parties,

Se rendre sur les lieux et se faire remettre tout document,

Examiner, décrire et localiser les désordres affectant le logement loué sis à [Adresse 5],

Déterminer et décrire l'origine des désordres constatés et donner tous les éléments permettant d'apprécier les responsabilités encourues,

Déterminer et chiffrer le montant des travaux de reprise des désordres constatés,

Donner tous les éléments permettant de chiffrer les préjudices allégués et notamment le préjudice de jouissance ;

Dire et juger que l'expertise aura lieu aux frais avancés de Mmes [U] et [J] [R] [I] ;

- Condamner en toute hypothèse solidairement, Mmes [U] et [J] [R] [I] à payer à M. [X] [G], la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



M. [X] [G] conclut au rejet de la demande de résiliation du bail. Il soutient avoir réglé tous ses loyers et précise que la demande concernant le paiement des loyers de 2018 est prescrite. En outre, il fait valoir que le logement est insalubre et qu'aucune réparation locative n'est intervenue depuis le rapport d'insalubrité de 2011.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024.





MOTIFS



Selon l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, " lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant mensuel hors charges locatives, les commandements de payer'sont signalés par le commissaire de justice à la commission des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 précitée'. Les bailleurs ' ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 précité'. 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent '

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ".



Il s'évince en premier lieu de l'article susvisé que les consorts [R] [I], qui fondent leur demande en résiliation sur un manquement du locataire à son obligation de paiement en se prévalant de l'existence d'une dette locative, doivent, à peine d'irrecevabilité de la demande, produire la notification de l'assignation faite à la préfecture deux mois au moins avant l'audience.



Il convient en conséquence d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les appelantes à produire à la cour :

- la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience.



Le cas échéant, les parties sont invitées à formuler ses observations sur l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d'office par la cour en résultant.



Il y a lieu de réserver l'intégralité des demandes.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, et par arrêt avant dire-droit rendu par mise à disposition au greffe, 



Ordonne la réouverture des débats avec une nouvelle ordonnance de clôture au 17 février 2025,



Invite Mme [U] [R] [I] et Mme [J] [R] [I] à produire à la cour :

- la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience,



Invite M. [X] [G] à produire à la cour une pièce d'identité au vu de l'existence de deux orthographes différentes de son nom patronymique,



Invite les parties à formuler leurs observations sur l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d'office par la cour découlant de l'absence de notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département,



Invite les parties à se présenter à l'audience du lundi 3 mars 2025 à 9 heures, 



Réserve les demandes 



Le greffier, La présidente,