Cour d'Appel · Chambre commerciale — 28 janvier 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 28 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/03079 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3N2





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 12 AVRIL 2023 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER 

N° RG 2020 013321





APPELANTE :



SARL PUSCEDDU prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Eric NEGRE substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Malo DEPINCE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 







INTIMEE :



S.A.S. ROUVIERE IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Clémence BOUTROY, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 05 novembre 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 novembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA







ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 14 janvier 2025 et prorogée au 28 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffière.





FAITS ET PROCÉDURE :



La SARL Pusceddu, exerçant sous l'enseigne «'Wah [Localité 5]'», et la SAS Rouvière Immobilier, exerçant sous l'enseigne «'Century 21'», sont deux concurrentes du secteur d'activité d'agences immobilières sur la commune de [Localité 5]. 



Elles ont toutes deux reçu mandat non exclusif pour la vente d'une maison à [Localité 5]. 



Le 19 août 2019, une proposition d'achat conduisant à une vente a été établie par un acquéreur présenté par la société Rouvière Immobilier. 



Par exploit du 27 novembre 2020, la société Pusceddu l'a assignée en responsabilité pour concurrence déloyale en faisant valoir que la société Rouvière Immobilier avait commis un manquement en mettant en ligne l'annonce sans précision du diagnostic de performance énergétique avec la mention «'relevé de consommation non disponible ou non exploitable'»,. 



Par jugement contradictoire du 12 avril 2023, le tribunal de commerce de Montpellier a':



- débouté la société Pusceddu de l'ensemble de ses demandes';

- rejeté la demande reconventionnelle de la société Rouvière Immobilier et l'a débouté de l'ensemble de ses demandes';

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire';

- et condamné la société Pusceddu à payer à la société Rouvière Immobilier la somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par déclaration du 15 juin 2023, la société Pusceddu a relevé appel de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté la société Rouvière Immobilier de l'ensemble de ses demandes. 



Par conclusions du 20 septembre 2023, la SARL Pusceddu demande à la cour, au visa des articles L.'134-4-3, R.'134-5-1 du code de l'habitation et de la construction, des articles L.'121-1, L.'121-2 du code de la consommation et des articles 1240 et 1241 du code civil, de :



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toutes ses demandes et l'a condamnée au paiement de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- le confirmer en ce qu'il a rejeté toutes les demandes reconventionnelles de la société Rouvière Immobilier';

- déclarer son action recevable';

- constater l'acte de concurrence déloyale de la société Rouvière Immobilier';

- constater le préjudice subi'consistant en la perte de chance de réaliser une vente et la perte d'image de marque';

- évaluer ce préjudice à la somme de 21'000 euros';

- rejeter toutes les prétentions de la société Rouvière Immobilier comme étant particulièrement infondées';

- la condamner au paiement de la somme de 21'000 euros au titre de ses actes de concurrence déloyale';

- et la condamner au paiement de la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction.



Par conclusions du 12 décembre 2023, formant appel incident, la SAS Rouvière Immobilier demande à la cour de':

- rejeter toutes conclusions contraires';

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle';

- confirmer le jugement en ses autres dispositions';

Statuant à nouveau, 

- condamner la société Pusceddu à lui payer la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice causé par les actes de concurrence déloyale ;

- et la condamner à lui payer la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est datée du 5 novembre 2024. 



MOTIVATION



Moyens des parties':



1. La SARL Pusceddu explique que la SAS Rouvière qui se présente comme «'faisant preuve de professionnalisme depuis plusieurs années'» est, en réalité, l'une de celles qui nuisent à l'image de la profession et du réseau auquel elle appartient, trompent les consommateurs et exercent une concurrence incontestablement déloyale au préjudice de ses concurrents respectueux des lois et usages de la profession.



Selon l'appelante, en effet, cette agence, pour publier plus vite des annonces de biens à la vente, obtenir plus rapidement des promesses d'achat et ne pas laisser à ses concurrents le temps de proposer les mêmes biens à la vente, diffuse des annonces immobilières sans le diagnostic de performance énergétique pourtant obligatoire.



2. Elle rappelle que les deux sociétés sont concurrentes sur la même zone géographique et pour le même secteur d'activité et ont toutes deux reçu mandat non exclusif pour la vente d'une maison à [Localité 6] sous la référence 3596, pour elle-même, et sous la référence TPl30529 pour l'intimée sans que les performances énergétiques ne soient mentionnées comme en atteste un procès-verbal de commissaire de justice.



3. L'appelante soutient que dans la concurrence avec les autres agences du secteur, Rouvière Immobilier s'est affranchie de toute contrainte légale, commettant par cette man'uvre un acte de concurrence déloyale. Plus singulièrement, s'agissant de cette annonce, elle conclut que le fait de publier une annonce ne mentionnant pas le diagnostic de performance énergétique, dont la teneur est de nature à induire en erreur le consommateur sur une caractéristique essentielle du bien, a procuré à la SAS Rouvière un avantage concurrentiel.





4. L'intimée lui oppose que la transgression d'une obligation légale est constitutive d'un acte de concurrence déloyale au sens de l'article 1240 du code civil lorsque celle-ci procure à celui qui s'en affranchi un avantage injustifié, au détriment de ses concurrents.



5. Selon elle, la publication par ses soins d'une annonce de vente d'un bien immobilier portant la mention «'Relevé de consommation non disponibles ou non exploitables'» ne peut en aucun cas constituer un acte de concurrence déloyale dès lors que':

- elle a reçu de M.[I] [X], acquéreur du bien, une proposition d'achat dès le 19 août 2019, soit avant même la publication litigieuse du 20 août 2019';

- l'acquéreur atteste de ce que la concluante lui a proposé la maison suite à une précédente visite infructueuse et avant toute publication d'annonce en ligne et qu'il a pu prendre connaissance dès le 19 août 2019 des diagnostics énergétiques';

- le contenu desdits diagnostics est mentionné dans la promesse de vente en date du 29 août 2019 signée en page 11 et suivantes';

- que si la Cour de cassation juge qu'en matière de responsabilité pour concurrence déloyale, il s'infère nécessairement un préjudice, fût-il seulement moral, de toute pratique consistant, pour son auteur, à s'affranchir d'une réglementation impérative, c'est à condition que le respect de ladite règle représente un coût supplémentaire pour celui qui observe la règle.



Réponse de la cour':



6. Selon l'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 1er juillet 2021, en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.



7. L'article L. 134-4-3 du même code, applicable au litige, énonce':



«'À compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'État.'»



8. Selon l'article R. 134-5-1 du code de la construction et de l'habitation':



«'Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite à compter du 1er janvier 2011 mentionne la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique prévu par le e de l'article R. 134-2.



Cette mention précédée des mots «'classe énergie'» doit être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.'»



9. Aux termes de l'article L. 121-1 du code de la consommation':



«'Les pratiques commerciales déloyales sont interdites.

Une pratique commerciale est déloyale lorsqu'elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu'elle altère ou est susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l'égard d'un bien ou d'un service.

Le caractère déloyal d'une pratique commerciale visant une catégorie particulière de consommateurs ou un groupe de consommateurs vulnérables en raison d'une infirmité mentale ou physique, de leur âge ou de leur crédulité s'apprécie au regard de la capacité moyenne de discernement de la catégorie ou du groupe.

Constituent, en particulier, des pratiques commerciales déloyales les pratiques commerciales trompeuses définies aux articles L. 121-2 à L. 121-4 et les pratiques commerciales agressives définies aux articles L. 121-6 et L. 121-7'».



10. L'article L. 121-2 qui le suit expose':



«'Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes :

1° Lorsqu'elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d'un concurrent ;

2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L'existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l'usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ;

d) Le service après-vente, la nécessité d'un service, d'une pièce détachée, d'un remplacement ou d'une réparation ;

e) La portée des engagements de l'annonceur, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ;

f) L'identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ;

g) Le traitement des réclamations et les droits du consommateur ;

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en 'uvre n'est pas clairement identifiable.'»



11. Enfin, l'article L. 121-5 du code de la consommation dispose que les dispositions des articles L. 121-2 à L. 121-4 sont également applicables aux pratiques qui visent les professionnels et les non-professionnels.



12. Au regard des textes qui précèdent, s'agissant de la publicité trompeuse, il convient d' observer que':



- La SARL Pusceddu n'était pas en 2019 et n'est toujours pas à ce jour un consommateur de services immobiliers proposés par la SAS Rouvière Immobilier ni même un professionnel visé par sa publicité et, en tant que particulier, n'est pas personnellement concernée par la violation des textes réglementaires qu'elle invoque, de sorte qu'elle n'est pas investie d'une mission générale de faire appliquer ledit texte au motif «'qu'une telle pratique est nuisible au consommateur'»';

- La publication de l'annonce immobilière, sans mention d'un diagnostic de performance énergétique, même si elle est contraire aux exigences des articles L. 134-4-3 et R.134-5-1 à R.134-5-5 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas une pratique commerciale trompeuse, dès lors qu'une telle omission (ou la mention que le DPE serait indisponible ou inexploitable) ne constitue pas des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur (le diagnostic n'était pas réalisé) portant sur une caractéristique essentielle du bien immobilier annoncé à la vente, étant rappelé que cette information doit être obligatoirement communiquée à l'acquéreur avant la conclusion du contrat de vente d'un immeuble et doit figurer dans l'acte authentique dressé par le notaire, ce qui est le cas en l'espèce.



13. Cette publication n'est donc pas constitutive d'une publicité trompeuse.



14. S'agissant d'actes de concurrence déloyale, d'une manière générale, la pratique en cause, consistant à s'affranchir d'une réglementation entraîne néanmoins un avantage concurrentiel indu à la SAS Rouvière Immobilier en ce qu'elle lui permet de bénéficier d'une priorité par rapport aux agents immobiliers qui, eux, respectent les dispositions légales et lui procure un gain de temps indu pour publier ses annonces par rapport à ces concurrents, leur causant ainsi un trouble économique et concurrentiel.



15. La parution de l'annonce litigieuse mise en ligne le 20 août 2019, sans attendre la communication du DPE par le client, n'a pas permis à la SAS Rouvière Immobilier de vendre le bien immobilier en cause avant la SARL Pusceddu, investie d'un mandat du même client, une proposition d'achat ayant été émise par l'acquéreur final dès le 19 août 2019, de sorte qu'aucun préjudice financier en lien de causalité avec le manquement à la règlementation ne peut être retenu.



16. Il n'en demeure pas moins qu'il s'infère nécessairement d'actes de concurrence déloyale un trouble commercial générant un préjudice, fût-il seulement moral. Celui-ci sera entièrement réparé par l'octroi de la somme de 2'000 euros à titre de dommages et intérêts.



17. La décision sera réformée en ce sens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL Pusceddu de sa demande de dommages et intérêts et l'a condamnée aux dépens et à payer à la SASU Rouvière Immobilier une somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,



Condamne la SASU Rouvière Immobilier à payer à la SARL Pusceddu la somme de 2'000 euros à titre de dommages et intérêts, 



Condamne la SASU Rouvière Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, 



En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Rouvière Immobilier et la condamne à payer à la SARL Pusceddu la somme de 3 000 €.



Le greffier, La présidente,