Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 28 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51H



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 28 JANVIER 2025



N° RG 23/06929 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WDZY



AFFAIRE :



[Z] [M]





C/

[B] [C]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 août 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7]

N° RG : 11-22-0006



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 28.01.25



à : 



Me Véronique

BUQUET-ROUSSEL



Me Banna NDAO



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,



La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



Madame [Z] [M]

née le 03 septembre 1945 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, Postulant, vestiaire : 462

Plaidant : Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0222





****************



INTIMÉS



Monsieur [B] [C]

né le 02 avril 1980

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentant : Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, Postulant, vestiaire : 667

Plaidant : Me Floriane BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS



Madame [N] [E] [S]

née le 03 juin 1989

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentant : Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, Postulant, vestiaire : 667

Plaidant : Me Floriane BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS





****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 novembre 2024, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



qui en ont délibéré,



Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [Z] [M] est propriétaire d'un logement de 170 m² en duplex avec terrasse situé [Adresse 2] à [Localité 5] qu'elle loue en meublé.



Une première location a été consentie entre le 12 avril et le 5 juillet 2019 à Mme [N] [E] [S] et M. [B] [C] moyennant un loyer de 4 150 euros outre une provision sur charges mensuelle de 350 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 8 300 euros.



La propriétaire a ensuite repris possession des lieux pour son usage personnel jusqu'au 31 juillet 2019.



Par contrat de bail du 25 juillet 2019 à effet au 1er août 2019 d'une durée d'un an, Mme [M] a de nouveau loué ce logement à Mme [E] [S] et M. [C], selon les mêmes conditions que précédemment.



Les locataires sont entrés dans les lieux le 5 août 2019, ce retard étant lié à des travaux faisant suite à un dégât des lieux et un constat contradictoire d'état des lieux a été dressé à cette date.

 

Un dégât des eaux est survenu dans l'appartement le 30 septembre 2019 et un plombier a été diligenté pour recherche de fuite.



Mme [E] [S] et M. [C] ont donné congé le 16 novembre 2019 et quitté les lieux le 16 décembre 2019. Un constat a été dressé à cette date par huissier de justice en présence des parties ou de leur représentant.



Par courrier du 13 février 2020, la bailleresse a adressé aux locataires un arrêté de compte indiquant un solde débiteur et leur a demandé de lui régler la somme de 899,05 euros, imputant sur le dépôt de garantie une retenue pour régulation des charges locatives à hauteur de 1 660 euros et des réparations locatives à hauteur de 9 199,05 euros. 



Par courrier du 17 février 2020, les locataires ont mis en demeure la bailleresse de leur restituer l'intégralité de leur dépôt de garantie, à savoir 8 300 euros, estimant que les réparations mises à leur charge étaient des malfaçons de l'appartement déjà listées dans l'état des lieux d'entrée.



Par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2022, Mme [E] [S] et M. [C] ont assigné Mme [M] aux fins de :

- la condamner à leur payer la somme de 8 300 euros en restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020,

- la condamner à leur payer la somme de 9 960 euros au titre de l'indemnité de retard correspondant à 10% du loyer pendant 24 mois, 

- la débouter de la retenue relative à la provision pour charge à hauteur de 20% qui n'est pas justifiée, 

- la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 18 août 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : 

- condamné Mme [M] à payer à Mme [E] [S] et M. [C] les sommes de : 

* 8 300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du bail liant les parties à effet au 1er août 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2020, 

* 9 960 euros au titre de l'indemnité de retard pour la restitution du dépôt de garantie prévue par l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

* 118, 53 euros au titre de la compensation, 

* 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties, 

- condamné Mme [M] aux dépens, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2023, Mme [M] a relevé appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 juillet 2024, Mme [M], appelante, demande à la cour :

- débouter Mme [E] [S] et M. [C] de l'ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Et, statuant à nouveau,

- condamner in solidum Mme [E] [S] et M. [C] à lui payer, par compensation, la somme de 370,52 euros. 

A titre très subsidiaire, et pour le cas où par impossible la cour ne ferait pas droit à la demande de compensation, 

- rejeter toute demande en application des dispositions de l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre encore plus subsidiaire,

- la limiter à de justes proportions,

En tout état de cause, 

- condamner Mme [E] [S] et M. [C] à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 avril 2024, Mme [E] [S] et M. [C], intimés, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- condamné Mme [M] à leur payer les sommes de : 

* 8 300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du bail liant les parties à effet au 1er août 2019, 

* 9 960 euros, au titre de l'indemnité de retard pour la restitution du dépôt de garantie prévue à l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

* 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, 

- condamné Mme [M] aux dépens, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [M] à leur payer la somme de 118,53 euros au titre de la compensation, 

Statuant à nouveau,

- juger que la retenue sur le dépôt de garantie au titre du nettoyage de la cuisine estimée à 180 euros n'est pas justifiée, 

- juger que la retenue sur le dépôt de garantie au titre de la porte de douche fixée à 50 euros n'est pas justifiée, 

- juger que la seule retenue de garantie au titre du nettoyage de la terrasse doit être fixée à 180 euros, 

En conséquence,

- condamner Mme [M] à la somme de 348,53 euros au titre de la compensation entre les charges locatives au crédit des locataires à hauteur de 528,53 et le débit de la retenue sur dépôt de garantie au titre du nettoyage de la terrasse de 180 euros, 

En tout état de cause, 

- débouter Mme [M] de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [M] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [M] en tous les dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2024.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les réparations locatives



Le premier juge a relevé que l'objectivité de l'huissier de justice ayant procédé au constat d'état des lieux de sortie pouvait être mise en doute du fait qu'il avait indiqué être de l'intérêt de son requérant de procéder à l'état des lieux de sortie. Il a également retenu que sa force probante était affaiblie sans pour autant être anéantie en ce que l'huissier de justice n'avait pas repris la nomenclature des chambres ni les postes indiqués au sein des différentes pièces, rendant malaisée la comparaison entre ces deux constats et qu'il avait effectué lui-même une telle comparaison plutôt que de se borner à dresser un constat de ce qu'il voyait, ajoutant qu'il contenait en annexe des photographies sans précision quant à la partie du bien à laquelle elles correspondaient. 



Mme [M], qui poursuit l'infirmation des chefs du jugement l'ayant condamnée à payer à Mme [E] [S] et M. [C] la somme de 8 300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 118,53 euros au titre de la compensation, demande la condamnation in solidum des intimés à lui verser la somme de 370,52 euros par compensation.



Elle fait grief au premier juge d'avoir fait droit aux demandes des preneurs au motif qu'elle ne rapportait pas la preuve des dégradations pourtant mises en lumière par les constatations de l'huissier de justice et qu'il était contradictoire d'avoir retenu que la force probante de ce constat était affaiblie sans être anéantie tout en retenant ces constatations pour motiver sa décision.



Elle indique qu'un état des lieux réalisé par un officier ministériel offre une meilleure garantie juridique pour les deux parties. Elle ajoute que M. [C] était présent lors de l'état des lieux de sortie et qu'il avait donc la possibilité de faire des observations qui auraient été retranscrites dans l'acte et que le fait qu'il ait été procédé à une comparaison avec l'état des lieux d'entrée n'a aucun impact sur le plan juridique. 



Elle soutient que les constatations effectuées par l'huissier de justice lors de la sortie des lieux révèlent de nombreuses dégradations et pas seulement quelques éventuels écarts comme le soutiennent les preneurs; et que les travaux qu'elle a réalisés en août 2019 sont sans lien avec les dégradations locatives. 



Mme [E] [S] et M. [C] demandent la confirmation du jugement ayant condamné Mme [M] à leur restituer le dépôt de garantie en ce qu'il a caractérisé l'absence de dégradations locatives. Ils sollicitent en revanche l'infirmation du chef du jugement ayant condamné Mme [M] à leur verser la somme de 118,53 euros par compensation et demandent sa condamnation à leur verser à ce titre la somme de 348,53 euros.



Ils font valoir que le constat d'huissier, seul élément censé justifier la retenue du dépôt de garantie, est contestable et qu'il n'est pas le seul élément probant pour démontrer non seulement l'absence de dégradations locatives mais également l'absence d'imputabilité des quelques écarts existants entre le constat d'entrée et celui de sortie dès lors que des travaux ont été réalisés par la propriétaire et qu'ils ont contesté le manque de soins des ouvriers intervenus.



Ils ajoutent avoir habité le logement moins de 9 mois et que la bailleresse a effectué des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie au titre de prétendues réparations locatives alors que ces sommes ne sont ni exigibles en leur principe ni même en leur quantum. 



Sur ce,



L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 



Il résulte de l'article 1731 du code civil que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



En application de l'article 1732 du code civil, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au baux meublés (article 25-12) dispose que le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 



En application de ces textes, c'est au bailleur qu'il appartient de prouver l'existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d'une usure normale. 



Dès que cette preuve est établie, c'est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c'est-à-dire qu'il n'en est pas l'auteur, ni personne de son fait, ou qu'il résulte d'un cas de force majeure ou qu'il est dû à l'usure normale ou à la vétusté.



L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire. 



Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. 



Il convient donc de comparer l'état des lieux établi contradictoirement entre M. [C] et le mandataire de Mme [M] le 5 août 2019 et celui établi par M. [O], clerc d'huissier de justice, le 16 décembre 2019 lors de la sortie des locataires en présence de Mme [M] et de M. [C]. 



Le fait que ce constat ait été établi à la requête de la bailleresse ne saurait suffire à établir un manque d'objectivité de la part de l'officier ministériel y ayant procédé et à lui enlever toute valeur probante, ce que n'a d'ailleurs pas retenu le premier juge qui s'est fondé sur cet acte après avoir relevé, de manière contradictoire, que sa force probante était affaiblie mais pas anéantie.



Malgré la mention qu'il va repartir de l'état des lieux d'entrée pour noter les différences pouvant exister, il a effectué des constatations que la cour analysera pour déterminer l'existence ou non de dégradations locatives. En revanche, les photographies, qui sont annexées en fin de constat, outre qu'elle sont produites en noir et blanc, ne sont pas exploitables faute d'indications sur celles-ci permettant de déterminer à quelle pièce ou objet elles correspondent.



Sur la réparation et le ponçage d'une commode



Le premier juge a jugé que la retenue de 330 euros opérée par la bailleresse à ce titre n'était pas justifiée du fait qu'il ne ressortait pas de la comparaison entre les deux constats d'état des lieux une dégradation imputable aux locataires, les constatations mentionnées ne permettant pas de déterminer s'il s'agissait du même meuble malgré l'affirmation de l'huissier de justice de procéder par comparaison avec l'état des lieux d'entrée.



Mme [M] affirme que l'état des lieux entrant mentionne l'existence de cette commode (page 2) et que l'huissier de justice a relevé des taches visibles sur la commode, de sorte que cette retenue est justifiée.



Mme [E] [S] et M. [C] soutiennent que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le meuble n'était pas identifiable. Ils font valoir que l'état des lieux d'entrée passe de la page 1 à 4 laquelle est constituée uniquement de photographies sans possibilité d'identifier le meuble ni qualifier son état et son emplacement. Ils ajoutent que les meubles listés dans l'état des lieux étaient pour beaucoup anciens et non restaurés et qu'il n'est pas justifié en quoi ces réparations seraient nécessaires, le locataire n'ayant pas à supporter la charge de la restauration d'un meuble ancien, encore moins pour de prétendues taches.



Sur ce,



A titre liminaire, Mme [E] [S] et M. [C] n'établissent pas qu'ils n'auraient pas reçu l'intégralité de l'état des lieux d'entrée, étant relevé que ce document est produit dans son intégralité dans le dossier de plaidoirie de l'appelante sans que les intimés aient fait une sommation de communiquer ces pages durant la procédure alors qu'ils citent la page 2 de ce constat en page 17 de leurs conclusions.

 

Dans l'état des lieux de sortie (page 7), l'huissier de justice a relevé, au niveau de la chambre (située tout de suite à gauche après l'entrée), au niveau de la commode, sur le dessus, des taches visibles.



Dans l'état des lieux d'entrée (page 4), il est indiqué que 'la commode de la chambre 1 est dans le salon'. Il n'y est pas fait état d'une autre commode qui au surplus aurait été tachée.



Il apparaît ainsi que les locataires ont laissé une commode, dont ils ne soutiennent pas qu'elle leur appartiendrait, avec des taches, ce qui relève de dégradations locatives, étant relevé qu'en l'absence de précision dans l'état des lieux d'entrée, ils sont présumés avoir reçu les lieux et les meubles en bon état. 



Au vu du devis de la société Le Parqueteur du Blaisois du 31 janvier 2021, il convient de fixer l'indemnisation de la bailleresse à ce titre à la somme de 330 euros. 



Sur la reprise du parquet



Le premier juge a rejeté la demande de Mme [M] à ce titre au motif que les constatations de l'état des lieux de sortie ne caractérisaient pas de dégradations imputables aux locataires qui seraient supplémentaires à celles constatées à leur entrée dans les lieux ou qui pourraient suffire à justifier une remise en état du parquet qui apparaît porter sur la majorité de la surface de l'appartement.



Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, Mme [M] fait valoir que les dommages sur le sol du salon et les rayures sur le parquet constatés par l'huissier de justice sont sans commune mesure avec ceux figurant dans le constat des lieux d'entrée et justifient une indemnisation à hauteur de 6 162,06 euros.



Elle ajoute que les locataires ne rapportent pas la preuve que les dégradations non mentionnées dans l'état des lieux d'entrée seraient imputables au prétendu manque de soins des ouvriers à l'exception de la poussière inhérente à tout chantier, le parquet ayant été protégé, relevant en outre que Mme [E] [S] et M. [C] ne lui ont jamais adressé de réclamation écrite sur de prétendues dégradations liées aux travaux réalisés.



Elle soutient que les décolorations proviennent très vraisemblablement de l'animal des locataires, l'huissier ayant noté la présence d'excréments sur la terrasse. A titre surabondant, elle soutient que le déplacement des meubles relevé dans l'état des lieux d'entrée explique sûrement l'état du parquet dans la suite parentale, les traces dans la descente de l'escalier ou sur le parquet de la grande pièce.



Sollicitant la confirmation du jugement, Mme [E] [S] et M. [C] font valoir que dès leur entrée dans les lieux, le parquet était déjà rayé, ce qui ressort de la comparaison entre les états des lieux, de sorte qu'il n'existe pas de réparations locatives. Ils ajoutent que suite au dégât des eaux, Mme [M] a fait intervenir des ouvriers qui ont laissé l'appartement dans un état innommable, ce dont M. [C] s'est plaint. Ils ajoutent qu'il est surprenant de prétendre que le déplacement de meubles n'aurait généré aucune rayure à l'entrée dans les lieux mais en aurait causé à la sortie.



Ils en déduisent qu'aucune dégradation du parquet ne leur est imputable et qu'il ne saurait donc être mis à leur charge une réfection, a fortiori complète, d'un parquet.



Sur ce,



Il résulte du devis de la société Le Parqueteur du Blaisois du 31 janvier 2020 un coût total de 6 435 euros TTC pour le ponçage et la vitrification en 3 couches de la cuisine, salon, salle à manger, chambre du 6ème étage, le palier de l'étage et la chambre du bas. 



Il résulte de l'état des lieux de sortie pour le sol :

- dans la suite parentale (page 4): du parquet avec, à droite du lit, comme des petites encoches visibles. A proximité de la fenêtre qui se trouve mur de face par rapport à l'entrée, au sol, il existe des traces comme un meuble qui aurait été tiré dans cette zone.

- dans la pièce principale avec cuisine, dans la partie cuisine (page 5): au droit de l'escalier, quelques décolorations visibles entre l'escalier et la structure vitrée fixe donnant sur le balcon. 

- dans la pièce principale (pages 5 et 6): 

* 'concernant l'état du parquet pour toute la pièce principale, côté salle à manger face à la table en partie droite, des rayures sombres visibles'. 

* Après la table-repas, tout de suite des décolorations blanchâtres visibles au niveau du parquet.

 

* De manière éparse, quelques traces et rayures et notamment, côté salon à gauche du canapé, des traces sombres et des rayures plus marquées sur ce parquet. 

* A droite du téléviseur, à droite du canapé également, toute une zone présente un aspect plus clair sur ce parquet et qui présente un aspect collant.

* En revenant sur le parquet à proximité de la porte palière, quelques taches en partie gauche.

- dans la deuxième chambre (droite) (page 8): à gauche du lit, des rayures au niveau du parquet. 



Dans l'état des lieux d'entrée, il est noté:

- dans la chambre parentale (page 18): parquet massif, en bon état général.

- dans le salon (page 2): parquet massif en bon état général mais avec les mentions suivantes: 'rayé - quelques traces noires, bâchage en cours suite aux travaux, sol poussiéreux, rayure proche fenêtre'.

- dans la cuisine (page 5): parquet massif en état d'usage.

- dans la chambre 2 (page 13): parquet massif en bon état général avec les mentions suivantes: 'sol bâché suite travaux, murs avec saignées en cours de rénovation'. 



Il convient donc de relever que dans la chambre parentale et la cuisine, aucune trace n'avait été notée lors de l'entrée dans les lieux et il n'en ressort pas que ces pièces étaient alors en travaux. La cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 2 000 euros le coût des réparations incombant aux preneurs pour la rénovation du parquet de ces pièces.



En revanche, il apparaît qu'à l'entrée dans les lieux, pour les autres pièces, le parquet, s'il était indiqué en bon état, comportait déjà des traces ou des rayures ; que des travaux étaient en cours, les sols étant alors bâchés, et ont été terminés après l'entrée dans les lieux des locataires.



Il ne résulte donc pas des éléments la preuve d'une dégradation plus importante du parquet et en tout état de cause, de son imputabilité aux locataires sortants.



Mme [M] est en conséquence déboutée du surplus de sa demande à ce titre.



Sur le nettoyage du parquet dans la pièce principale



Le premier juge a rejeté cette demande au motif que ce nettoyage apparaissait surabondant au poste de reprise du parquet qui comprenait le sol de la pièce principale et sur lequel il avait déjà été statué.



Mme [M], qui poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, demande une somme de 231 euros pour le nettoyage du parquet qui est antérieur au ponçage et avait pour but de voir si les taches présentes pouvaient être nettoyées.



Mme [E] [S] et M. [C] s'opposent à cette demande en reprenant les motifs du premier juge et en faisant valoir que l'état des lieux de sortie ne mentionne pas que le sol de la pièce principale serait sale, ajoutant que les ouvriers qui sont intervenus ont dégradé les lieux, ce qu'ils ont déploré à plusieurs reprises.



Sur ce,



Faute pour la bailleresse d'établir, au vu des constatations de l'huissier de justice relevées ci-dessus, que le parquet était sale lors de la sortie et nécessitait ainsi un nettoyage, en sus de la rénovation du parquet, ainsi que l'imputabilité des taches aux locataires dans cette pièce, il convient de débouter Mme [M] de cette demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef. 



Sur l'évacuation du parasol



Le premier juge a rejeté la demande de Mme [M] visant à être indemnisée à hauteur de 242 euros pour l'évacuation du parasol aux motifs qu'il était présent lors de l'entrée des locataires sans qu'elle explique en quoi cette évacuation serait devenue nécessaire et pourquoi elle en imputait le coût aux locataires.



Mme [M] demande l'infirmation de ce chef du jugement en faisant valoir que l'huissier a relevé la présence d'un parasol hors d'usage sur la terrasse et qu'il était présent lors de l'entrée dans les lieux.



Mme [E] [S] et M. [C] s'opposent à cette demande et relèvent qu'outre le coût exagéré de cette opération, le parasol était déjà présent lors de leur entrée dans les lieux comme cela ressort des photographies du constat qui ne l'avait pas mentionné et qu'ils ne suspectaient pas que la bailleresse serait capable de leur demander une somme d'argent pour un objet manifestement délaissé et déjà présent, ce qui démontre sa mauvaise foi. 



Sur ce,



L'état des lieux d'entrée ne comporte aucune mention d'un parasol sur la terrasse mais il n'est pas contesté qu'un tel objet était présent, ce qui ressort en outre des photographies jointes (page 22) qui font apparaître un parasol couché par terre.



L'état des lieux de sortie mentionne sur le toit-terrasse la présence au sol d'un parasol hors d'usage.



Il ne résulte pas de ces éléments que les locataires seraient à l'origine de la dégradation du parasol, ce que Mme [M] n'allègue pas, étant relevé qu'elle ne demande que l'enlèvement de ce bien qui était présent lors de l'entrée dans les lieux et non son remplacement.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré ayant débouté Mme [M] de cette demande.



Sur le nettoyage de la terrasse et de la cuisine



Le premier juge a fait droit à la demande de Mme [M] sur ce point à hauteur de 360 euros compte tenu des constatations de l'huissier de justice caractérisant un manquement des locataires à leur obligation d'entretien des lieux loués.



Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, Mme [E] [S] et M. [C] demandent que cette indemnisation soit limitée à la somme de 180 euros, acceptant le nettoyage de la terrasse en raison de la présence d'excréments constatée bien qu'ils contestent en être responsables.



Concernant la cuisine, ils relèvent qu'elle était décrite comme en mauvais état d'entretien lors de l'entrée dans les lieux et qu'il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie qu'elle était sale, ce qui démontre qu'ils l'ont restituée en meilleur état. Ils indiquent ne pas être responsables du dégât des eaux à l'origine de marques relevées par l'huissier de justice. Ils ajoutent que le locataire n'est pas responsable de la vétusté ou des conséquences de l'usure normale du temps, relevant que les équipements étaient seulement en état d'usage et non en bon état. 



Mme [M] demande la confirmation de ce chef du jugement. Elle fait valoir qu'au vu du constat d'huissier, les locataires ne peuvent affirmer avoir restitué la cuisine dans un meilleur état et que le dégât des eaux a affecté la salle de bains et non la cuisine. 

Sur ce,



Il ressort de l'état des lieux de sortie que :

- dans l'évier, il existe comme une trace de brûlure jaune à l'intérieur,

- les filtres de la hotte n'ont pas été nettoyés,

- au niveau des feux gaz, à l'identique, il existe des marques d'usure, des traces de gras sur l'ensemble de ces éléments.



Ces constatations sont suffisamment précises et n'ont donc pas besoin d'être corroborées par des photographies.



Les marques de dégât des eaux relevées dans cette pièce concernent le plafond et leur indemnisation n'est donc pas visée dans ce poste de demande. 



Lors de l'entrée, l'évier était décrit en état d'usage sans autre mention, de sorte que la trace relevée à la sortie est imputable aux locataires. De même, si les filtres de la hotte et la cuisinière à gaz étaient décrits en état d'usage, sans mention de traces de gras pour cette dernière, il apparaît que ces éléments n'ont pas été nettoyés à la sortie, de sorte que Mme [E] [S] et M. [C] ont manqué à leur obligation d'entretien des lieux loués. Les traces au-dessus de la hotte concernaient le meuble haut pour lequel aucune indemnisation n'est demandée. 



Etant ajouté que le premier juge a fixé l'indemnisation en retenant pour la terrasse uniquement la présence d'excréments que les intimés ne contestent pas, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point, étant ajouté que Mme [E] [S] et M. [C] ne peuvent utilement invoquer la vétusté s'agissant d'une occupation de quatre mois. 



Sur le détartrage complet de la robinetterie, le nettoyage de la porte de douche et la pose de nouveaux joints



Le premier juge a retenu, sur la somme totale demandée de 220 euros, une indemnisation de 50 euros correspondant à l'état de saleté de la douche constaté par l'huissier de justice, rejetant le surplus de sa demande au motif que compte tenu de la durée de la location, l'entartrage de la robinetterie ne pouvait matériellement résulter du seul défaut d'entretien des locataires et qu'il était noté lors de l'entrée le mauvais état du joint de la porte de douche. 



Mme [M] soutient que la retenue de 220 euros est parfaitement justifiée.



Mme [E] [S] et M. [C] font valoir la faible durée d'occupation des lieux et que lors de leur entrée, la robinetterie présentait déjà des traces de tartre et de calcaire; que la paroi de douche était en état d'usage ; que les photographies de la paroi ne sont pas probantes et ne font pas apparaître une paroi en mauvais état. Ils contestent avoir détérioré le joint de la porte de douche.



Sur ce,



En application du décret n°87-712 du 26 août 1987, ont le caractère de réparations locatives:

IV. d) et e) le remplacement des joints et le nettoyage des dépôts de calcaire.



L'huissier de justice a constaté dans la salle de douche attenante à la suite parentale que :

- le joint de la porte vitrée permettant d'accéder à la douche est en mauvais état d'ensemble,

- sur la porte vitrée en elle-même, de multiples traces de calcaire, 

- dans la douche, le joint à la jonction de la structure vitrée fixe de gauche et de la douche en elle-même du sol présente quelques petites traces de moisissures,

- la robinetterie est entartrée. 



Dans la salle de douche attenante à la chambre, il a relevé quelques traces de calcaire au niveau des robinetteries de la douche. 



Ces constatations sont suffisamment précises et n'ont donc pas besoin d'être corroborées par des photographies.



Lors de l'entrée dans les lieux, il a été constaté, pour la salle d'eau attenante à la suite parentale que:

- le joint de la douche est en bon état,

- le pare-douche est en état d'usage avec la mention 'joint sale',

- les robinets sont en bon état.



Pour l'autre salle d'eau, il est noté des équipements en bon état.



Pour ces deux pièces, aucune trace de calcaire n'a été notée. 



Etant relevé que le joint était seulement sale lors de l'entrée des lieux et en mauvais état lors de la sortie, il appartenait aux locataires de procéder à son remplacement, de même qu'au nettoyage du calcaire et de la porte vitrée, qui si elle était notée en état d'usage, n'était pas indiquée comme sale.



Il convient en conséquence d'infirmer partiellement le jugement déféré de ce chef et de fixer l'indemnisation de Mme [M] à ce titre à la somme de 220 euros TTC conformément au poste correspondant du devis de la société DRPB du 26 janvier 2020.



Sur le remplacement des ampoules



Le premier juge a rejeté ce poste de demande aux motifs qu'une retenue de 154 euros avait d'abord été effectuée par la bailleresse qui a ramené devant lui sa demande à la somme de 105,44 euros en se bornant à se référer au constat d'huissier sans préciser le nombre de ces remplacements ni leur coût unitaire, de même que la facture produite comporte un montant global à hauteur de 140 euros, ces éléments ne permettant pas de quantifier avec certitude le coût de cette réparation.



Mme [M] demande l'infirmation de ce chef du jugement en faisant valoir que les constats opérés par l'huissier justifient de l'imputabilité de ce poste.



Mme [E] [S] et M. [C] s'opposent à cette demande en faisant valoir que lors de l'entrée dans les lieux, les ampoules visées ne fonctionnaient pas et que dans le constat d'huissier, il n'est pas précisé que celles de la cuisine sont grillées et que dans la chambre, s'il est indiqué que les spots ne fonctionnent pas, il n'est pas précisé que les ampoules sont grillées. Enfin, ils relèvent que les ampoules concernées ne sont pas visées et que le quantum n'est pas justifié.



Sur ce,



En application du décret n°87-712 du 26 août 1987, ont le caractère de réparations locatives:

V. le remplacement des ampoules.



Il ressort du constat d'huissier que dans la chambre parentale, deux spots d'éclairage plafond ne sont plus fonctionnels et que dans l'espace buanderie, l'ampoule ne fonctionne plus. 



Dans l'état des lieux d'entrée, il n'est pas mentionné que ces éclairages ne fonctionnaient pas, de sorte qu'ils étaient présumés fonctionnels, sans que Mme [E] [S] et M. [C] n'en rapportent la preuve contraire.



Mme [M] produit le devis de la société DRPB du 26 janvier 2020 mentionnant un coût de 140 euros HT pour le remplacement des ampoules grillées pour la cuisine, la chambre du haut et la buanderie, soit 154 euros TTC, sans détail. Elle réclame la somme de 105,44 euros en indemnisation de ce préjudice sans explication.



Dans ces conditions, la cour ne peut fixer l'indemnisation de ce préjudice faute pour la bailleresse d'en justifier. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré de ce chef. 



Sur la remise en peinture de trois fenêtres et la réparation de la porte coulissante



Le premier juge a rejeté ce poste de demande faute de preuve.



Mme [M] demande, à ce titre, une indemnisation de 352 euros en faisant valoir que les dégradations relevées par l'huissier de justice (page 4 et 5) permettent d'identifier les fenêtres concernées et que celles-ci n'existaient pas à l'origine, de sorte que la responsabilité des locataires est engagée.



Mme [E] [S] et M. [C] demandent la confirmation de ce chef du jugement au motif que la bailleresse ne précise pas de quelles fenêtres il s'agit ; qu'il y avait déjà des traces de griffures sur les fenêtres et que par définition, l'usure normale de la peinture ne saurait être imputable au locataire surtout quand il a vécu moins d'un an dans les lieux. Ils ajoutent que le constat de sortie ne fait pas apparaître de détériorations leur étant imputables. 



Concernant la porte coulissante, ils soutiennent n'en avoir jamais fait usage ; que la pièce décrite comme endommagée était seulement à revisser comme cela ressort des photographies produites et que le montant de l'indemnisation demandé est hors de proportion en l'absence même d'un dommage.



Sur ce,



En application du décret n°87-712 du 26 août 1987, ont le caractère de réparations locatives:

III. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

- Maintien en état de propreté ;

- Menus raccords de peintures et tapisseries.

II. a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

- Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.



Dans son procès-verbal, l'huissier de justice a relevé:

- dans la suite parentale (page 4) au niveau de la petite fenêtre, sur l'ouvrant de droite, mais également à gauche, comme des petits éclats, des petites griffures visibles,

- dans la salle de douche attenante (page 5): sur le rebord de la fenêtre, différents impacts visibles.



Dans l'état des lieux d'entrée, il n'est fait mention d'aucune trace sur le mur de la chambre hors 'côté gris trace sous clim'. En revanche, il était noté pour la salle d'eau, au niveau des fenêtres, la présence de quelques traces sur le bord, de sorte que les impacts relevés par l'huissier, en l'absence d'autre précision, ne sauraient être imputés aux locataires, à la différence des dégradations relevées dans la chambre.



Concernant la double porte à galandage (page 6), l'huissier de justice a relevé, pour la porte de droite, que la pièce métallique située sur la tranche est endommagée. Cependant, cette seule mention ne permet pas de déterminer la nature de la pièce défectueuse, étant relevé que dans le devis de la société DRPB, il est mentionné le remplacement de la gâche en bas de la porte coulissante et que seule la réparation des gonds incombe au locataire.



Etant ajouté que le devis de la société DRPB mentionne un poste global pour 'applications de peinture pour 3 fenêtres, dégâts de griffures, porte coulissante remplacement de la gâche en bas' pour un montant hors taxe de 320 euros, sans détail quant au montant correspondant à la remise en peinture seule et à l'étendue de celle-ci, Mme [M] ne justifie pas du montant de l'indemnisation correspond au menu raccord de peinture résultant des petites griffures relevées dans la chambre.



Il convient en conséquence de débouter Mme [M] de cette demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef.



Sur la remise en peinture de l'escalier



Le premier juge a rejeté la demande de la bailleresse à ce titre à hauteur de 803 euros, faute de preuve.



Mme [M], qui poursuit l'infirmation de ce chef du jugement, fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ce poste de dépense est bien mentionné sur le devis de la société DRPB et que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de peinture au sol. Elle ajoute que les traces relevées par l'huissier dans la descente de l'escalier ont nécessité une reprise de peinture et qu'au regard de la courte durée de la location, la notion même d'usure fait apparaître qu'il s'agit de travaux liés à des dégradations.



Mme [E] [S] et M. [C] relèvent que l'huissier a noté quelques marques d'usures sur la peinture et que l'usure normale ne saurait être imputée aux locataires.



Sur ce,



L'huissier de justice a relevé dans la descente d'escalier, quelques impacts sur les nez de marche et dans la descente, quelques marques d'usure sur la peinture. L'état des lieux d'entrée ne précise pas l'état du mur.



Cependant, de simples traces d'usures, sans autre précision, ne sauraient caractériser des dégradations locatives qui devraient être mises à la charge des locataires.



Le jugement déféré est en conséquence confirmé de ce chef.



Sur la télécommande Velux



Mme [M] demande à ce titre une indemnisation à hauteur de 133 euros correspondant à la télécommande de Velux manquante ajoutant que le premier juge a omis de statuer sur ce point. 



Mme [E] [S] et M. [C] s'opposent à cette demande en faisant valoir que cette télécommande ne leur avait pas été fournie.



Sur ce,



L'huissier de justice a relevé que dans la 2ème chambre à droite, il manque une télécommande du Velux.

Dans l'état des lieux d'entrée, il est indiqué, dans la chambre 2, une fenêtre en bon état avec télécommande.



Mme [E] [S] et M. [C] ne peuvent donc soutenir que cet objet ne leur avait pas été remis du fait qu'il n'est pas indiqué en page 1 et 2 au titre des clés et bip remis.



Il convient en conséquence d'indemniser Mme [M] à ce titre à hauteur de 132 euros TTC conformément au devis de la société DRPB susvisé.



Sur le coût de téléphonie



Le premier juge a rejeté cette demande faute de preuve.



Mme [M] demande une indemnisation à ce titre à hauteur de 176,89 euros en faisant valoir qu'il s'agit d'un dépassement relatif à l'abonnement convenu préalablement avec les locataires.



Mme [E] [S] et M. [C], s'opposant à cette demande, font valoir qu'il ne peut s'agir de réparations locatives mais de charges récupérables ; qu'ils ont réglé les provisions sur charges appelées et que la bailleresse n'a pas procédé à leur régularisation. Ils ajoutent que les courriels produits par la bailleresse pour soutenir que toute consommation hors forfait serait à la charge du locataire ne le démontre pas. 



Sur ce,



Le contrat de bail prévoit une provision sur les charges récupérables d'un montant mensuel de 350 euros sans mention particulière quant à un abonnement internet.



Il est produit un courriel du 6 août 2019 dans lequel M. [Y] indique à M. [D] qu'il va informer M. [C] de ce qu'il lui est laissé la libre disposition de la box SFR de manière gracieuse et qu'il conviendra de vérifier chaque mois la facture pour s'assurer de l'absence de consommations hors forfait type VOD.



Ce seul échange de mail ne saurait suffire à caractériser un engagement contractuel entre les parties sur la question de cet abonnement internet, de sorte qu'il convient de débouter Mme [M] de cette demande.



Montant total des réparations locatives



Il résulte de l'ensemble des éléments relevés ci-dessus que Mme [E] [S] et M. [C] sont redevables à l'égard de Mme [M] d'une somme totale de 3 042 euros au titre des réparations locatives.



Le jugement déféré, qui avait retenu un montant total de 410 euros à ce titre, mérite donc infirmation.



Sur la régularisation des charges locatives



Le premier juge a retenu un solde de charges en faveur des locataires à hauteur de 528,53 euros au vu des documents produits par la bailleresse intitulés 'régularisation de charges', ce que ne conteste pas Mme [M] qui indique que cette somme a été portée au crédit du compte des locataires.



Si dans leurs conclusions (page 19), Mme [E] [S] et M. [C] indiquent être bien fondés à demander le remboursement de l'intégralité des provisions versées, la bailleresse n'ayant pas justifié de l'exigibilité des demandes de provisions par la communication du budget prévisionnel, ils ne formulent aucunement cette prétention dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, de sorte qu'il ne sera pas statué sur ce point. Ils reconnaissent par ailleurs que la bailleresse leur est redevable de cette somme. 



Ce chef du jugement est en conséquence confirmé.



Sur les comptes entre les parties



Le premier juge a condamné Mme [M] à restituer à Mme [E] [S] et M. [C] le dépôt de garantie d'un montant de 8 300 euros au motif que les locataires n'étaient redevables d'aucune somme à son égard et que la bailleresse était même débitrice à leur encontre, après compensation, d'une somme de 118,53 euros au titre de la compensation (528,53 - 410 euros).



Mme [M] demande l'infirmation de ces chefs du jugement et que Mme [E] [S] et M. [C] soient condamnés à lui verser la somme de 370,52 euros correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie et du solde créditeur des charges (8 300 + 528,53 euros) et le montant des réparations locatives (9 199,05 euros).



Mme [E] [S] et M. [C] demandent que Mme [M] soit condamnée à leur verser les sommes de :

- 8 300 euros au titre du dépôt de garantie,

- 348,53 euros au titre de la compensation entre les charges locatives à leur crédit (528,53 euros) et le montant de la retenue sur le dépôt de garantie, soit la somme de 180 euros au titre du nettoyage de la terrasse, seule réparation locative dont ils se reconnaissent redevables.



Sur ce,



Il apparaît que les locataires sont redevables de la somme de 3 042 euros au titre des réparations locatives et que Mme [M] leur est redevable de la somme de 528,53 euros au titre des charges locatives, soit un solde créditeur de 2 513,47 euros au profit de la bailleresse qu'il convient de déduire du dépôt de garantie d'un montant de 8 300 euros qu'elle doit restituer aux locataires.



Il convient donc de la condamner à verser à Mme [E] [S] et M. [C] la somme de 5 786,93 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après compensation des sommes dues entre les parties. 



Le jugement est en conséquence infirmé de ces chefs.



Sur l'indemnité de retard de la restitution du dépôt de garantie



Le premier juge a condamné Mme [M] à payer à Mme [E] [S] et M. [C] la somme de 9 960 euros à ce titre conformément à la demande des locataires en relevant que cette somme, correspondant à 24 mois, était inférieure à celle à laquelle ils pouvaient prétendre au jour de l'audience, soit plus de 3 ans.



Mme [E] [S] et M. [C] demandent la confirmation de ce chef du jugement, expliquant que la mise en oeuvre de l'action avait pris du retard en raison de la crise sanitaire et qu'ils ont ainsi limité leur demande.

Mme [M] s'oppose à cette prétention au motif que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux logements meublés et qu'en tout état de cause, il convient de réduire cette somme à de plus justes proportions compte tenu du délai pris par les locataires pour engager la procédure.



Sur ce, 



En application de l'article 25-3 de la loi de 6 juillet 1989, l'article 22 de cette même loi s'applique aux logements meublés.



Il résulte de l'article 22 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



La majoration est calculée à partir du loyer mensuel et court, par fractions mensuelles, jusqu'à la restitution du dépôt de garantie, indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire.



En l'espèce, les clés ont été restituées 16 décembre 2019, de sorte que Mme [M] devait restituer le dépôt de garantie au plus tard le 16 février 2020, l'état des lieux de sortie n'étant pas conforme à celui d'entrée.



Le montant mensuel de la majoration est de 415 euros (4 150 euros x 10%) et faute de restitution du dépôt de garantie, elle est due jusqu'à ce jour. Pour autant, la cour est tenue par les demandes des parties et ne saurait donc fixer la majoration à une somme supérieure à celle sollicitée par les locataires qui ont limité leur demande à une période de 24 mois. 



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant de cette indemnisation à la somme de 9 960 euros, étant ajouté que la cour n'a pas le pouvoir de réduire davantage cette majoration.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

 

Mme [M] qui succombe à titre principal devant la cour, est condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.



Elle est en outre condamnée à payer à Mme [E] [S] et M. [C] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [M] à payer à Mme [E] [S] et M. [C] la somme de 8 300 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 118,53 euros au titre de la compensation ;



Statuant à nouveau,



Condamne Mme [Z] [M] à payer à Mme [N] [E] [S] et M. [B] [C] la somme de 5 956,53 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après compensation des sommes dues entre les parties ;



Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;



Condamne Mme [Z] [M] à payer à Mme [N] [E] [S] et M. [B] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande ;



Condamne Mme [Z] [M] aux dépens d'appel. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière placée, Le président,