Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 27 janvier 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 27 JANVIER 2025









N° RG 23/01490 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NF6C







[S] [E]



c/



[Z] [L]

[H] [L]



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 22/02511) suivant déclaration d'appel du 27 mars 2023





APPELANTE :



[S] [E]

née le 18 Avril 1981 à [Localité 12]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 6] - [Localité 4]



Représentée par Me Emmanuel GAUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ S :



[Z] [L]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 5] - [Localité 1] (CHINE)





[H] [L]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 5] - [Localité 1] (CHINE)



Représentés par Me Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,





Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 16 mai 2014, M. [Z] [L] et Mme [H] [L] ont consenti à Mme [S] [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé à [Localité 9], [Adresse 10], [Adresse 3] et un emplacement de stationnement au sein de la résidence.



Par jugement rendu par défaut en date du 1er septembre 2020, le juge des contentieux et de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, condamné Mme [E] au paiement de la dette locative de 4.182,29 euros à la date de juin 2020, échéance de 2020 inclus et au règlement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux.



Sur opposition de Mme [E], et par jugement du 6 avril 2021, le juge des contentieux et de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux a suspendu l'effet de la clause résolutoire et condamné Mme [E] à payer la dette locative de 4.181,57 euros arrêtée au mois de février 2021 inclus, somme de la quelle il a été ordonné la déduction du montant de la saisie conservatoire réalisée le 7 février 2020 de 5.167,47 euros.



La dette a été apurée dans les délais.



Par acte du 1er juillet 2022, et suite à un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 avril 2022, les époux [L] ont fait assigner Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges et obtenir, d'obtenir l'autorisation d'expulser Mme [E] et tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique, outre le paiement d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté la résiliation du bail, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

- condamné Mme [E] à quitter les lieux loués situés à [Localité 9], [Adresse 10], [Adresse 2] et l'emplacement de stationnement situé au sein de la Résidence ;

- dit qu'à défaut pour Mme [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (615,14 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 8 052,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus jusqu'au mois de septembre 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 5 086,98 euros, du 1er juillet 2022 sur la somme de 1 120,25 euros et du jugement sur le surplus ; 

- condamné Mme [E] au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné Mme [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de d'assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

- condamné Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- constaté l'exécution provisoire de droit de la décision.



Le jugement a été signifié à étude à l'adresse figurant au bail le 23 janvier 2023.



Une saisie-attribution a été effectuée à la diligence des bailleurs représentés par l'agence Nexity le 3 mars 2023 et dénoncée à Mme [E] le 10 mars 2023. Ils ont également fait procéder à un procès verbal d'indisponibilité de ses véhicules, dénoncé le 2 mars 2023.



Par jugement du 23 janvier 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a annulé l'acte de signification de jugement du 22 novembre 2022, le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 26 décembre 2022, le commandement de quitter les lieux en date du 26 décembre 2022, le procès-verbal de saisie-attribution du 3 mars 2023, sa dénonciation du 10 mars 2023, le procès-verbal d'indisponibilité du certificat d'immatriculation du 27 février 2023 portant sur les véhicules Peugeot 307 immatriculé [Immatriculation 8] et Peugeot 3008 immatriculé [Immatriculation 7] et sa dénonciation du 2 mars 2023, l'ensemble de ces actes ayant été délivré à la diligence des bailleurs à son encontre.



Mme [E] a relevé appel du jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2022 par déclaration du 27 mars 2023, en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail, conformément à la clause de résiliation de plein droit ; 

- condamné Mme [E] à quitter les lieux loués situés à [Localité 9], [Adresse 10], [Adresse 3] et l'emplacement de stationnement situé au sein de la Résidence ; 

- dit qu'à défaut pour Mme [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (615,14 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ; 

- condamné Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 8 052,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus jusqu'au mois de septembre 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 5 086,98 euros, du 1er juillet 2022 sur la somme de 1 120,25 euros et du jugement sur le surplus ; 

- condamné Mme [E] au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- condamné Mme [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l'assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ; 

- condamné Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions déposées le 31 janvier 2024, Mme [E] demande à la cour de :

- prononcer la nullité de l'acte de signification du 26 décembre 2022 du jugement du 29 novembre 2022 dont appel ; 

- déclarer recevable l'appel régularisé par Mme [E] à l'encontre du jugement du 29 novembre 2022 ; 

- réformer le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

Par dernières conclusions déposées le 23 janvier 2024, les époux [L] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

- condamné Mme [E] à quitter les lieux loués situés à [Localité 9], [Adresse 10], [Adresse 3] - et l'emplacement de stationnement situé au sein de la résidence ;

- dit qu'à défaut pour Mme [E] de libérer volontairement les lieux, il sera

procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (615,14 euros par mois à la date d'audience) et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 8 052,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus jusqu'au mois de septembre 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 5 086,98 euros du 18 juillet 2022 sur la somme de 1 120,25 euros et du jugement sur le surplus ;

- condamné Mme [E] au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné Mme [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX le coût de l'assignation et de son dénoncé au préfet de la Gironde ;

- condamné Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- constaté l'exécution provisoire de droit de la décision.

Y ajoutant :

- donner acte de l'actualisation de la créance des époux [L] à l'encontre de Mme [E] à la somme de 11 050,80 euros ;

- condamner Mme [E] à payer aux époux [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, concernant l'instance d'appel ;

- condamner Mme [E] aux entiers dépens de l'instance d'appel ;

- rejeté l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [E].





L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 9 décembre 2024.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 novembre 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité de l'appel interjeté

L'appelante soutient ne pas avoir eu connaissance de la signification du jugement rendu à son encontre le 22 novembre 2022, celle-ci ayant été faite au domicile loué qu'elle avait quitté le 5 avril 2022 par remise d'un courrier en main propre à l'agence Nexity et remise des clefs et que le bailleur a agi de manière déloyale, la privant de son droit d'appel alors même que l'agence disposait d'éléments pour la joindre à sa nouvelle adresse qu'elle avait laissée.

Dans ses dernières conclusions, elle produit le jugement du juge de l'exécution ayant annulé l'acte de signification 'à l'ancienne adresse nonobstant la présence du nom sur la boîte aux lettres, (...) faite alors que les bailleurs avaient connaissance de l'adresse réelle de leur locataire, leur mandataire étant précisément mandaté pour gérer leur bien immobilier et leur donner cette information. Mme [E] a ainsi été privée du droit d'interjeter appel de la décision rendue le 22 novembre 2022 et de tenter de transiger avec l'huissier instrumentaire avant que ce dernier ne diligente de multiples et coûteux actes d'exécution.'

Les intimés représentés dans la gestion locative par leur mandataire Nexity contestent avoir été destinataire du congé, contestant le tampon porté sur le récépissé du dépôt de préavis et la remise des clefs dont les photographies ne sont pas annexées. Ils font état également de ce que le nom de Mme [E] figure toujours sur la boîte à lettres.

***

L'article 678 code de procédure civile prévoit que 'le délai pour exercer le recours part de la notification à la partie elle-même'. L'article 528-1 du même code précise que 'si le jugement n'a pas été notifié dans le délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration du-dit délai'.

Il ressort de ces deux dispositions que le délai d'exercice des voies de recours ne commence à courir qu'à compter de la notification ou de la signification de la décision.

À défaut, le délai ne court pas, à tout le moins dans la limite du délai butoir du délai butoir énoncé par l'article 528-1 du code de procédure civile .

En l'espèce, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a, par décision en date du 23 janvier 2023, annulé la signification du jugement dont appel comme irrégulière.

En conséquence, l'appel interjeté par Mme [E] du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 22 novembre 2022 non régulièrement signifiée, par déclaration du 27 mars 2023 est recevable. 









Sur le bien fondé de l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

L'appelante soutient qu'ayant respecté les délais d'apurement de la dette locative fixés dans le jugement du 6 avril 2021 qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire, elle a délivré congé au bailleur le 5 avril 2022, remettant les clefs du logement et sa nouvelle adresse.

Elle conteste dès lors le bien fondé de l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par les bailleurs par un commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré à son ancienne adresse le 19 avril 2022 et l'assignation qui s'en est suivie en date du 1er juillet 2022 ayant abouti à la décision dont appel ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et l'ayant condamnée à payer une dette locative couvrant la période d'août 2021 à septembre 2022. 

Les intimés soutiennent au contraire que n'ayant jamais reçu le congé ni les clefs de l'appartement, ils n'ont pu récupérer le logement que le 16 mars 2023, de sorte qu'ils étaient bien fondés à agir en vue de son expulsion et à la condamner au paiement d'une dette courant jusqu'à la reprise du logement.



***

Par jugement du 6 avril 2021, le juge des contentieux et de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 2 septembre 2019, mais suspendu ses effets pendant 21 mois à compter du mois suivant la notification du jugement, permettant à Mme [E] de se libérer de sa dette en 21 mensualités, à charge pour les bailleurs de venir déduire le montant de la saisie conservatoire effectuée le 7 février 2020 en déduction de la dette locative restant.

A défaut de paiement dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

Mme [E] a apurer sa dette locative.

Par courrier remis à l'agence Nexity le 5 avril 2022, Mme [E] a donné congé à ses bailleurs, avec un préavis d'un mois. Ce congé est signé d'une employée de l'agence Nexity qui a apposé son tampon, celle-ci précisant de manière manuscrite que lui ont été remis : 2 clés de l'appartement, 1 clé de la boîte aux lettres, 1 vigix Hexact et une télécommande portail. Ce courrier portait mention de la nouvelle adresse de Mme [E] à [Localité 11].

Ce congé respecte donc les conditions légales de remise en main propre et il doit être considéré comme ayant mis fin au bail à l'expiration du délai d'un mois suivant sa remise.

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré qui a dit bien fondée l'action des bailleurs, lesquels ne pouvaient demander en juillet 2022 la constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail qui a pris fin le 5 mai 2022.

De la même façon, il ne saurait être sollicité de Mme [E] le paiement des loyers au-delà de son départ des lieux, dépôt de garantie déduit, ni de toute facture d'eau dépassant sa date de départ des lieux, le relevé des bailleurs ne faisant état d'aucun impayé à la date du 5 mai 2022.



Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. et Mme [L], parties perdantes seront condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement à Mme [E] de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

















PAR CES MOTIFS

La Cour,



Infirme le jugement déféré



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Constate l'annulation de la signification du jugement déféré en date du 26 décembre 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux le 23 janvier 2023,



Déclare recevable l'appel de Mme [E],



Déboute M. et Mme [L] de leurs demandes en constatation d'acquisition de la clause résolutoire et paiement de la dette locative,



Condamne M. et Mme [L] à payer à Mme [E] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés,



Condamne M. et Mme [L] aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,