Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 23 janvier 2025

[L] [E]



C/



[X] [I]



[J] [S] épouse [I]



SA GAN ASSURANCES IARD































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025



N° RG 22/00901 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F72V



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 07 juin 2022, 

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 18/1449







APPELANT :



Monsieur [L] [E], exerçant en son nom personnel sous l'enseigne Agence [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Anne-Lise LUKEC, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64.1







INTIMÉS :



Monsieur [X] [I]

né le 23 Juillet 1973 à [Localité 12] (21)

domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 9]



Madame [J] [S] épouse [I]

née le 04 Août 1974 à [Localité 11] (08)

domiciliée :

[Adresse 3]

[Localité 9]



représentés par Me Céline PIZZOLATO, membre de la SCP D'AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 73





SA GAN ASSURANCES IARD, prise en la personne de son Président domicilié de droit au siège :

[Adresse 10]

[Localité 8]



représentée par Me Franck PETIT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 101







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,





Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [I] et Mme [S] épouse [I] ont acquis, le 2 mars 2007, sur la commune de [Localité 12], un ensemble immobilier situé [Adresse 5], cadastré section CX n°[Cadastre 4] lieudit '[Adresse 6]', ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété reçu par Me [Y], notaire à [Localité 13] le 4 octobre 1956 et modifié suivant acte reçu par Me [H] le 2 mars 2007. 



Cet ensemble immobilier est composé d'un bâtiment à usage d'habitation sur trois niveaux, d'une cour et d'un couloir traversant tout le corps du bâtiment. 



Cet ensemble a été divisé en plusieurs lots numérotés de 13 à 26, soit 14 lots, chacun comprenant la propriété exclusive et particulière d'un appartement, dont la gestion a été confiée à un membre de la famille. 



Selon contrat signé le 3 novembre 2012, les époux [I] ont donné mandat à M. [E] de gérer et administrer les lots de l'immeuble au fur et à mesure du départ des lieux des locataires. 



Par exploit d'huissier délivré le 7 mai 2018, les époux [I] ont fait assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir engager sa responsabilité en raison de fautes dans la gestion des biens immobiliers et obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes. 



Par exploit délivré le 10 décembre 2019, ils ont appelé en intervention forcée la SA GAN Assurances, assureur de M. [E]. 



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 27 janvier 2020. 



Dans leurs dernières conclusions adressées par voie électronique le 16 octobre 2020, les époux [I] ont demandé au tribunal au visa des articles 1984 et suivants du Code civil, de : 

- dire et juger que M. [E] a commis des fautes dans la gestion des biens immobiliers qui lui a été confiée selon mandat du 3 novembre 2012 ; 

- dire et juger que la société GAN Assurances Iard doit garantir les sommes mises à la charge de M. [E] déduction faite de la franchise contractuelle de 10% dans la limite de 3.000 euros ; 











En conséquence, 

- condamner solidairement M. [E] et la société GAN Assurances Iard à leur payer les sommes de : 

* 62 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers impayés, 

* 36 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers jusqu'à la remise en état des appartements, 

* 600 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure, 

* 1 400 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état, 

Soit au total 100 000 euros. 



- les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 

- déduire des sommes mises à la charge de la société GAN Assurances Iard le montant de la franchise contractuelle de 10 % dans la limite de 3 000 euros ; 

- les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Majnoni d'Intigrano-Buhagiar-Jeanniard-Pizzolato. 





Dans ses dernières conclusions adressées par voie électronique le 3 juin 2019, M. [E] a demandé au tribunal de : 



A titre principal, 

- déclarer les époux [I] recevables et mal fondés en toutes leurs demandes ; 



A titre subsidiaire, 

- réduire à de plus justes proportions toutes les demandes financières en partie infondées ; 

- condamner les époux [I] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les requérants aux entiers dépens de l'instance. 



Aux termes de ses dernières conclusions adressées par voie électronique le 9 avril 2021, la société GAN Assurances Iard demande au tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, 1134 et 1150 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, de : 



A titre principal, 

- décider que les époux [I] ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par M. [E] dans l'exécution du mandat de gérance qu'ils lui ont confié, ou jugé que la faute qu'ils ont commis dans l'exécution du contrat de mandat de gérance exonère M. [E] de toute responsabilité ; 

- déclarer que M. [I] et Mme [S] épouse [I] ne rapportent pas la preuve d'un dommage en lien direct avec une faute de gestion ; 

- débouter en conséquence les époux [I] de toutes leurs demandes ; 



A titre subsidiaire, 

- constater l'exclusion de la garantie de la SA Gan Assurances opposable aux époux [I] ; 

- débouter en conséquence les époux [I] de toutes leurs demandes ; 



A titre très subsidiaire, 

- décider que la perte de chance invoquée par les époux [I] en ce qui concerne leurs préjudices, doit être indemnisée à hauteur d'environ 5 % maximum du montant des pertes invoquées ; 

- réduire en conséquence dans une très notable proportion la perte de chance alléguée par les époux [I], en réduisant la somme qu'ils réclament à titre indemnitaire pour la ramener à environ 5 % maximum de ladite somme ;









A titre infiniment subsidiaire, 

- réduire dans une très notable proportion la perte de chance alléguée par les époux [I] ; 

- déclarer la SA GAN Assurances Iard recevable et bien fondée à opposer la franchise contractuelle prévue à la police d'assurance souscrite par M. [E], aux époux [I], à hauteur de 10 % du montant des indemnités avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3 000 euros ; 

- déduire en conséquence des sommes mises à la charge de la SA GAN Assurances la franchise égale à 10 % du montant des indemnités, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3 000 euros ; 



En tout état de cause, 

- condamner in solidum les époux [I] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les époux [I] in solidum en tous les dépens et déclarer qu'ils sont recouvrés comme il est dit à l'article 699 du code de procédure civile ; 

- déclarer n'y avoir lieu à exécution provisoire et écarter celle-ci dans le cadre du jugement à intervenir. 





Par un jugement, en date du 7 juin 2022, le Tribunal judiciaire de Dijon a : 


dit que M. [E] a commis des fautes dans la gestion des biens immobiliers qui lui a été confiée selon mandat du 3 novembre 2012 ; 

condamné M. [E] à payer aux époux [I] les sommes de : 

50 618 euros au titre de la perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers impayés,

552 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure, 

1 152 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état, 

2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, 

débouté les consorts [I] de leur demande au titre de la perte de chance de percevoir les loyers jusqu'à la remise en état des appartements ; 

constaté l'exclusion de garantie et débouté les consorts [I] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la compagnie GAN Assurances Iard ; 

condamné M. [E] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Majnoni d'Intignano-Buhagiar-Jeanniard-Pizzolato ; 

condamné M. [E] à verser aux consorts [I] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre les consorts [I] et le GAN Assurances Iard ; 

débouté les parties de leurs plus amples demandes ; 

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 






Par acte du 13 juillet 2022, M. [E] a relevé appel portant sur les chefs de dispositif de cette décision, à l'exception de ceux ayant débouté les consorts [I] de leur demande au titre de la perte de chance de percevoir les loyers jusqu'à la remise en état des appartements.



Aux termes de conclusions notifiées le 6 avril 2023, M. [E] demande à la cour d'appel de Dijon de : 


le déclarer recevable et bien fondé en son appel ; 

confirmer le jugement du 7 juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire en ce qu'il a : 

débouté les consorts [I] de leur demande au titre de la perte de chance des loyers jusqu'à la remise en état des appartements ; 

infirmer le jugement du 7 juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire en ce qu'il a : 

dit qu'il a commis des fautes dans la gestion des biens immobiliers qui lui a été confiée selon mandat du 3 novembre 2012 ; 

l'a condamné à payer aux époux [I] les sommes de : 

50.618 euros au titre de la perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers impayés, 

552 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure,

1 152 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état, 

2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, 

constaté l'exclusion de garantie et débouté les consorts [I] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la compagnie GAN Assurances Iard ; 

l'a condamné aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Majnoni d'Intignano Buhagiar Jeanniard Pizzolato ; 

l'a condamné à verser aux consorts [I] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre les consorts [I] et le GAN Assurances Iard ; 

débouté les parties de leurs plus amples demandes ; 

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; 






Statuant à nouveau, 

A titre principal,


déclarer les époux [I] recevables et mal fondés en toutes leurs demandes ; 




A titre subsidiaire, 


réduire à de plus justes proportions toutes les demandes financières en partie infondées ; 

condamner la SA Gan Assurances Iard à le garantir au titre de sa garantie de responsabilité civile professionnelle ; 

condamner les époux [I] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner les requérants aux entiers dépens de l'instance ; 

rejeter toutes demandes plus amples ou contraires. 






Aux termes des conclusions notifiées le 11 janvier 2023, les époux [I] demandent à la cour d'appel de Dijon au visa des articles 1984 et suivants du code civil de : 


déclarer M. [E] recevable mais mal fondé en son appel ; 




En conséquence, 


confirmer le jugement en ce qu'il a : 

dit que M. [E] a commis des fautes dans la gestion des biens immobiliers qui lui a été confiée selon mandat du 3 novembre 2012 ; 

l'a condamné à leur payer les sommes de : 

50 618 euros au titre de la perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers impayés, 

552 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure, 

1 152 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état,

2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, 





constaté l'exclusion de garantie et les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la compagnie GAN Assurances Iard ; 

condamné M. [E] aux entiers dépens de l'instance ; 

condamné M. [E] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du même code dans les rapports entre eux et le GAN Assurances Iard ; 

débouté les parties de leurs demandes plus amples ; 

ordonné l'exécution provisoire du jugement ; 




Y ajoutant, 


condamner M. [E] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner M. [E] aux entiers dépens d'appel. 






Aux termes de conclusions notifiées le 28 juin 2023, la SA GAN Assurances Iard demande à la cour d'appel de Dijon de : 



Vu les articles 1991 et 1992 du code civil, 1134 et 1150 du code civil dans leur rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, 564 et suivants du code de procédure civile, L. 113-1 du code des assurances, 

 

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal, 



A titre liminaire, 


déclarer que la demande en garantie de M. [E] formulée à son encontre est une demande nouvelle en cause d'appel, laquelle constitue une fin de non-recevoir ; 




Et, en conséquence, 


déclarer la demande en garantie de M. [E] formulée à son encontre irrecevable ; 




A titre principal, 


rejeter l'appel principal interjeté par M. [E] à l'encontre du jugement entrepris ; 




Et, en conséquence, 


confirmer le jugement entrepris au besoin par substitution de motifs ; 




Ajoutant, 


débouter M. [E] de sa demande en garantie dirigée à son encontre 




A titre subsidiaire, 


infirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. [E] a commis des fautes dans la gestion des biens immobiliers qui lui a été confiée selon madat du 3 novembre 2013 ; 




Et par conséquent, statuant à nouveau : 


déclarer que M. [E] n'a pas commis de faute dans l'exécution du mandat de gérance confié par les époux [I], ou déclarer que les époux [I] ont commis une faute dans l'exécution du contrat de mandat de gérance exonérant M. [E] de toute responsabilité, ou que les époux [I] ne rapportent pas la preuve d'un dommage en lien direct avec une faute de gestion ; 

débouter en conséquence les époux [I] de toutes leurs demandes, et débouter M. [E] de toute demande contre elle ; 




A titre très subsidiaire, 


confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [I] de leur demande au titre de la perte de chance de percevoir les loyers jusqu'à la remise en état des appartements ; 

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [E] à payer aux époux [I] la somme de 50 618 euros au titre de la perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers impayés, 552 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure et 1 152 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état ; 




Et par conséquent, statuant à nouveau sur ce point : 


débouter les époux [I] de toutes leurs demandes indemnitaires et débouter M. [E] de toute demande contre elle ; 




A titre infiniment subsidiaire, 


infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [E] à payer aux époux [I] la somme de 50 618 euros au titre de la perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers impayés, 552 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure et 1 152 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état ; 




Et par conséquent, statuant à nouveau : 


réduire dans une très notable proportion la perte de chance alléguée par les époux [I], et les débouter de leur demande de condamnation au titre d'un préjudice moral ; 

la déclarer recevable et bien fondée à opposer la franchise contractuelle prévue à la police d'assurance souscrite par M. [E], à M. [E] et aux époux [I], à hauteur de 10 % du montant des indemnités avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3 000 euros ; 

déduire en conséquence des sommes mises à sa charge la franchise égale à 10 % du montant des indemnités, avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3 000 euros ; 




En tout état de cause, 

Ajoutant au jugement entrepris, 


condamner M. [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; 

condamner M. [E] aux dépens d'appel. 






L'ordonnance de cloture a été rendue le 24 septembre 2024



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.







SUR CE 



Il ressort des pièces produites que selon contrat signé le 3 novembre 2012 avec M. [E] en sa qualité d'administrateur de biens, M. et Mme [I] ont confié à ce dernier la gestion locative de 13 des 14 lots de l'immeuble situé au [Adresse 7], en lui donnant pouvoir en leur nom et pour leur compte en contre partie de la perception d'un honoraire correspondant à 5 % des sommes encaissées : 


de louer pour la durée et aux conditions qu'il déterminera, les appartements, les boutiques et les locaux commerciaux de l'immeuble, 

de renouveler ou résilier les locations avec ou sans indemnités, 

de dresser tous les états des lieux et d'exiger toutes réparations locatives,

de donner et accepter tous congés,

de percevoir, les loyers, dépôt de garantie, pas de porte

d'exercer contre les défaillants toutes les actions judiciaires ou extrajudiciaires appropriées, transiger, assigner, défendre, choisir tout défenseur, faire exécuter les décisions rendues, exercer toutes voies de recours et s'en désister, 

d'entretenir l'immeuble et à cette fin, passer tous marchés, faire tous appels d'offres, choisir l'architecte, sauf toutefois à en référer au mandant lorsqu'il s'agira de gros travaux, tels que ravalements, réfection de la toiture, remplacement de l'ascenceur, etc...

de régler les factures et mémoires des entrepreneurs et fournisseurs, 

de conclure tout contrat d'abonnement, de les modifier ou de les résilier, 

de contracter les assurances nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, d'en payer les primes, de les résilier et de les remplacer, 

d'embaucher et de renvoyer le personnel d'entretien de l'immeuble, 

de délivrer toutes les quittances, décharges, mainlevées et plus généralement, faire le nécessaire au mieux des intérets du mandant.






M. [E] reproche au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité et rappelle que le mandataire immobilier est tenu d'une obligation de moyens, que sa responsabilité ne peut être engagée s'il a accompli toutes les diligences nécessaires à une exécution normale du mandat et que la mise en cause de sa responsabilité suppose que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 



lle soutient qu'en l'espèce, il n'a commis aucune faute en précisant :


que les époux [I] rencontraient déjà avant le 3 novembre 2012 des difficultés dans la gestion des appartements mis en location,

qu'il n'était pas chargé de la gestion de tous les lots de l'immeuble,





que l'immeuble n'était pas attractif compte tenu de sa configuration et de son environnement, 

qu'il était en outre à la limite de l'insalubrité et des normes de sécurité et présentait une vétusté avancée au niveau de la plomberie, 

que les époux [I] étaient informés régulièrement de la gestion de l'immeuble et recevaient des compte rendus de gestion tous les mois, 

qu'il était convenu avec les époux [I] de ne pas être regardant sur le contenu des dossiers de candidats locataires et de ne pas engager de procédures à l'encontre des débiteurs défaillants,






M. et Mme [I] qui demandent la confirmation du jugement de ce chef, font valoir que M. [E] a engagé sa responsabilité du fait de ses fautes caractérisées par l'absence de vérifications sérieuses de la situation des locataires, sa négligence dans le suivi de la gestion des contrats et enfin son manquement au devoir de conseil, lui reprochant notamment :


de ne pas avoir vérifié la solvabilité des candidats locataires,

d'avoir loué les appartements à des personnes en situation irrégulière sur le territoire national,

de ne pas s'être assuré de l'identité de ces personnes, 

de ne pas avoir exigé quelques garanties que ce soit, aucune fiche de paye, aucun cautionnement, ni dépôt de garantie, 

de ne pas avoir exigé d'attestation d'assurances des biens loués, 

de ne pas avoir exigé le respect des communs et des locataires voisins, ni les réparations locatives, 

de ne pas avoir établi d'états des lieux d'entrée et de sortie, 

de n'avoir engagé aucune démarche pour obtenir le recouvrement des loyers impayés.






Réponse de la cour : 



Sur la responsabilité du mandataire



En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion. 





Sur la mise en location des appartements



Il appartenait à M. [E] de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses et de contrôler l'évolution de la solvabilité du locataire pendant la durée d'exécution du bail, à charge pour lui d'avertir ses mandants dès qu'il disposait d'indices révélant une dégradation de leur situation financière.



Seuls 4 lots étaient vacants lorsque M. [E] a commencé à gérer l'immeuble. Les époux [I] s'étant réservés la gestion du lot 17, et des baux en cours, M. [E] a assuré la gestion au fur et à mesure des départs des locataires et finalement de 13 lots sur les 14 que compte l'immeuble. 



En l'espèce, M. et Mme [I] produisent les dossiers des personnes à qui M. [E] a consenti un bail, sans obtenir les pièces lui permettant de s'assurer de leur situation régulière sur le territoire français, de leur identité, ou de leurs ressources et pour lesquels il n'a pas sollicité le versement d'un dépôt de garantie, ni établi un état des lieux d'entrée, contrairement aux mentions figurant dans les baux.



La vérification de la souscription d'une assurance locative par la locataire était une diligence incombant à Monsieur [E], en charge de la gestion des rapports locatifs et à ce titre, il ne justifie pas que l'ensemble des locataires avait souscrit une assurance couvrant les risques locatifs.

 



Sur le suivi de la gestion des appartements donnés à bail



Contairement à ce qu'il soutient, en l'état des pièces produites, M. [E] ne justifie pas avoir adressé tous les mois comme le prévoit le contrat de gérance locative, un compte rendu de gestion aux époux [I] à partir du mois de juin 2014 et n'a donc pas satisfait à son obligation de rendre compte de sa gestion à ses mandants.



Il est par ailleurs établi que l'UDAF en qualité de curateur d'un des locataires a été contrainte à plusieurs reprises de relancer Monsieur [E], (courriers des 13 mai 2013 et 12 août 2013) n'ayant pas obtenu le remboursement d'un trop versé sur le compte des bailleurs, dont il n'est pas établi qu'ils ont été informés par M. [E] de cette situation.



Il ressort par ailleurs des décomptes produits par les bailleurs en pièces 10 et 18 que tous les locataires des 13 lots gérés par M. [E], ont accusé du retard dans le paiement des loyers ; que le locataire du lot 25 n'a jamais payé le moindre loyer laissant à son départ en septembre 2015 une dette de 4 306,18 euros ; que de manière générale, les impayés intervenaient de manière récurrente, y compris lorsque des locataires se succédaient dans un même appartement (lots 14, 15, 18,20, 24). 



M. [E] ne justifie ni avoir signalé ses situations d'impayés aux bailleurs, ni avoir engagé les poursuites qui s'imposaient pour obtenir le recouvrement des impayés et la résiliation des baux, et a par sa négligence fautive laissé s'accroître le montant des impayés. Ainsi, pour les lots 18 et 24 qui présentaient les arriérés les plus importants, seule l'agence Bourgogne Transaction qui a succédé à M. [E] selon mandat de gestion daté du 25 octobre 2016, a délivré un commandement de payer les loyers aux locataires.



M. [E] tente vainement de se dégager de sa responsabilité en procédant par affirmation, lorsqu'il indique pouvoir se prévaloir d'une certaine tolérance des propriétaires quant au profil des candidats locataires, et à l'absence de mise en oeuvre de procédure de recouvrement, ce que ces derniers contestent fermement.



De manière générale, il ne peut être déduit du taux de rotation des locataires dans l'immeuble avant novembre 2012, la preuve que la gestion de l'immeuble connaissait déjà des difficultés, alors que le premier juge a justement relevé que les impayés étaient peu importants jusqu'en 2012 et que le montant des loyers encaissés s'est trouvé réduit de plus de 20 000 euros entre 2012 et 2016. 



Il s'avère par ailleurs que M. [E] n'a pas fait établir d'état des lieux de sortie, la plupart des locataires étant partis sans communiquer leur nouvelle adresse et laissant ainsi les bailleurs sans recours quant au recouvrement de leurs créances de loyers ou de réparations locatives, faute de vérifications sérieuses effectuées en amont. 



Dans le cadre du mandat très général de gestion qui lui était confié, il appartenait enfin à M. [E] de rappeler aux locataires qu'il mettait en place, la bonne utilisation des lieux et de veiller au maintien des parties communes en bon état d'entretien.



Or, il est établi à la lecture des courriers du service d'hygiène de la ville et du cabinet [N], datant respectivement de juillet et mars 2016 que M. [E] n'a pas mis en oeuvre les mesures permettant de remédier efficacement aux désagréments et nuisances signalés dès mai et novembre 2013 s'agissant de la sécurisation de la porte d'entrée et de la mise en place d'un service de sortie des poubelles et containers. 



Il s'avère en outre que de nombreux dégats des eaux ont affecté les parties privatives et communes de l'immeuble. M. [E] était chargé de prendre les mesures nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état d'entretien, et devait informer les propriétaires de la nécessité d'entreprendre les gros travaux. Or, il n'a fourni que des informations très parcellaires aux propriétaires sur ces sinistres et ne démontre pas avoir appelé leur attention sur la nécessité d'entreprendre des travaux prétendûment justifiés par l' état de vétusté de l'immeuble. 



Ainsi, ces éléments analysés globalement permettent de retenir que M. [E] a commis des fautes dans la gestion du mandat qui lui était confié, qui engagent sa responsabilité. 



Sur le préjudice subi par les époux [I]



Sur leur préjudice financier



Les époux [I] sollicitent la confirmation du jugement qui a evalué leur perte de chance à 80 % du montant de leurs créances soit : 


50 618 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers sur un principal de 63 273,98 euros,

552 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de procédure sur un principal de 600 euros,

1 152 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le montant des travaux de remise en état.




S'agissant du lot 13, le tribunal a écarté la prescription quinquennale par une motivation pertinente que la cour adopte.



Par ailleurs, le tribunal a retenu que les époux [I] n'étaient pas fondés à réclamer une perte de chance de percevoir les loyers jusqu'à la remise en état des appartements, et la décision n'est pas remise en cause sur ce point. 



S'agissant de la créance de loyers, l'examen des pièces et des écritures des époux [I] conduit à en fixer le montant à 63 193,98 euros. 



Le préjudice subi par les époux [I] directement lié à la faute de M. [E] s'analyse en une perte de chance car il n'est pas certain que mieux informés et conseillés, les bailleurs auraient pu éviter tout impayé de loyers, ou recouvrer intégralement le montant des impayés, des frais de procédure et des remises en état. 



Compte tenu du risque aggravé de non paiement des loyers, lié au profil des locataires retenus par M. [E] et à ses manquements dans le cadre du suivi de la gestion des locations, le tribunal a fait une juste évaluation du pourcentage de perte de chance qu'il convient d'appliquer sur chacun des postes de préjudice, après rectification du montant de la créance de loyers, le jugement étant sous cette réserve confirmé.





Sur leur préjudice moral



Les agissements fautifs de M. [E] ont placé les époux [I] dans une situation financière délicate qui a indéniablement été une source de préoccupations pour eux, justifiant l'existence d'un préjudice moral qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef.



Le jugement est en outre confirmé s'agissant des condamnations prononcées au titre des demandes accessoires en paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.





Sur l'appel en garantie de la SA GAN ASSURANCES 



En première instance, le tribunal a débouté les époux [I] qui n'ont pas fait appel de ce chef du dispositif de la décision, de leurs demandes dirigées contre la SA GAN Assurances aux fins de garantie des condamnations mises à la charge de M. [E].



A hauteur d'appel, M. [E] sollicite la garantie de la SA GAN Assurances au titre de l'assurance responsabilité civile professionnelle.



A titre liminaire, la SA GAN Assurances soulève l'irrecevabilité de cette demande considérée comme nouvelle. 











M. [E] fait observer qu'en première instance, il a demandé le débouté des demandes plus amples ou contraires aux siennes, et soutient dès lors que la demande en garantie qu'il sollicite en appel est recevable en ce qu'elle 'ne vient qu'au soutien de la prétention tendant à voir rejeter les demandes du GAN Assurances, dont celle de voir constater l'exclusion de sa garantie' 





Réponse de la cour



Il ressort du jugement que dans ses dernières conclusions du 3 juin 2019, antérieures à l'intervention forcée de la SA GAN Assurances, M. [E] a demandé au tribunal de déclarer les époux [I] recevables et mal fondées en toutes leurs demandes. 



M. [E] n'a cependant pas conclu de nouveau après l'intervention de la SA GAN Assurances et les dernières conclusions des époux [I] datant du 16 octobre 2020 aux termes desquelles ils sollicitent du tribunal que la SA GAN Assurances soit condamné à garantir les sommes mises à la charge de M. [E]. 



M. [E] ne peut donc prétendre que ses conclusions tendant au rejet des demandes présentées contre les époux [I], incluaient les prétentions de la SA GAN Assurances. 



Par conséquent, la demande formulée à hauteur d'appel par M. [E] contre la SA GAN Assurances, est une demande nouvelle, dès lors irrecevable. 



Succombant dans son appel, M. [E] est condamné à payer à M. et Mme [I] d'une part et à la SA GAN Assurances d'autre part, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel. 







PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement rendu le 7 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon sauf en ce qui concerne la condamnation prononcée au titre de la perte de chance de recouvrer de la créance de loyers,



Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,



Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [I] la somme de 50 555,18 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers sur un principal de 63 193,98 euros,

 

Déclare irrecevables les demandes formulées à hauteur d'appel par M. [E] contre la SA GAN Assurances, 



Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [I] d'une part et à la SA GAN Assurances d'autre part, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne M. [E] aux dépens de la procédure d'appel.





Le Greffier, Le Président,