Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 13 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 13 Janvier 2025




N° RC 24/05052







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




Société [Localité 8] HABITAT


ET : 

[H] [E] [D]




Débats à l'audience du 21 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me MORENO 

copie le :
à M. [D]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 13 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;

ET :

Monsieur [H] [E] [D]
né le 20 Janvier 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant


D'autre Part ;







RG 24/5052



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2007, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [E] [D] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 183.47 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 29 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [H] [E] [D] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Monsieur [H] [E] [D] ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [H] [E] [D] au paiement de la somme en principal de 1 508.29 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- condamner Monsieur [H] [E] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Monsieur [H] [E] [D] à verser à [Localité 8] HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [H] [E] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 21 novembre 2024, l’OPH [Localité 8] HABITAT - représenté par son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 998.67 €, hors dépens au 31 octobre 2024.

Monsieur [H] [E] [D] précise avoir signé un contrat de travail en CDI avec l’entreprise STEF à compter d’octobre 2024 en qualité de chauffeur routier. Il justifie à l’audience de ses ressources avec la production de son contrat stipulant une base mensuelle de rémunération temps plein de 2 370 €. Il précise être séparé et avoir la garde de ses 3 enfants le week end. Il sollicite des délais pour apurer sa dette et propose de verser 150 € en plus de son loyer courant. Le bailleur confirme son accord sur cette proposition.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 janvier 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 septembre 2007 ainsi que le commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 pour un montant en principal de 711.46 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 998.67 €, hors dépens. 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bailleur a d’ores et déja déduits les frais de commissaire de justice à hauteur de 207.34 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire par ailleurs les frais d’enquête sociale d’un montant de 76.20 € (10*7,62€), à défaut de justificatifs.

Monsieur [H] [E] [D] sera ainsi condamné à verser à l’ OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 1 922.44 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 29 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 711.46 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [H] [E] [D] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [H] [E] [D] déclare percevoir un salaire de 2370 € pour une activité à temps plein, être séparé et avoir la garde de ses 3 enfants le week end. Il propose de régler 150 € en plus de son loyer courant. Il a repris le paiement de son loyer à hauteur de 740 € le 9 août 2024 et 400 € le 30 septembre 2024.

Compte tenu de la reprise du paiement de son loyer, de sa capacité financière, de sa proposition de régler 150 € chaque mois pour apurer sa dette locative et de l’accord du bailleur sur un plan d’apurement, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [H] [E] [D] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [H] [E] [D] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le19 septembre 2007 entre Monsieur [H] [E] [D] et l’OPH [Localité 8] HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 30 mars 2024 ;

Condamne Monsieur [H] [E] [D] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 1 922.47€ (MILLE NEUF CENT VINGT DEUX EUROS, QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 ;

Autorise Monsieur [H] [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 150 € chacune et une treizième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [H] [E] [D] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [H] [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 8] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [H] [E] [D] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [H] [E] [D] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize janvier deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection