Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03914 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-INWH


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 22 Octobre 2024



ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représznté par Mme [E], munie d’un pouvoir



ET :

Madame [O] [S]
demeurant [Adresse 2]

non comparante





JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025




EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2016, à effet du 16 novembre 2016, pour une durée de trois années reconductibles tacitement, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Madame [O] [S], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 253,30 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 117,28 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 253,30 euros.

Par courrier simple du 19 septembre 2023, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 25 septembre 2023 à Madame [O] [S] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 481,70 € et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 68,74 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 août 2024, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [O] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- prononcer la résiliation du contrat de location,

- ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

- la condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 754,86 euros, représentant les loyers, charges et prestations dus à la date mentionnée dans le décompte annexé à l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à venir,
- des loyers et charges dus entre la date mentionnée dans le décompte annexé à l’assignation et la date de résiliation du bail,
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du contrat de bail et ce à compter du jour de la constatation de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en application de l’article 1760 du Code civil,
- 300 euros, à titre de dommages-intérêts,
- 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux entiers dépens de l’instance et frais de procédure, par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 7 août 2024.

L’audience s’est tenue le 22 octobre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.






Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1 771,27 €, arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que Madame [O] [S] ne règle plus ses loyers courants depuis le mois de mai 2024. Les délais octroyés étant expirés, et cette dernière n’ayant pas régularisé sa situation d’impayés, elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [O] [S], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [O] [S] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu la présente décision.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [O] [S], défenderesse.


SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 19 septembre 2023. La situation d’impayés de Madame [O] [S] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).


De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (Article 13, page 8) a été signifié au locataire le 25 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 481,70 € n’a pas été réglée par Madame [O] [S] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [O] [S] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 26 novembre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Madame [O] [S], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 17 octobre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 1771,27 euros, soit 4,1 termes de loyers.

Force est de constater que Madame [O] [S] - laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître - ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [O] [S] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] et de dire que faute par Madame [O] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 1 771,27 €.

Pour la somme au principal, Madame [O] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [S] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 1 771,27 €, arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.


Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [S] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [S] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.



Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [O] [S] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [O] [S] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 481,70 € du 25 septembre 2023, de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 19 septembre 2023, de l’assignation du 6 août 2024 et de la dénonce à la préfecture de la [Localité 4] du 7 août 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS,


Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 481,70 € du 25 septembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 9 novembre 2016, à effet du 16 novembre 2016, conclu entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Madame [O] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 26 novembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

CONDAMNE Madame [O] [S] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 1 771,27 €, arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [S] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er OCTOBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Madame [O] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [O] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 481,70 € du 25 septembre 2023, de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 19 septembre 2023, de l’assignation du 6 août 2024 et de la dénonce à la préfecture de la [Localité 4] du 7 août 2024,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE