Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 23 janvier 2025

AFFAIRE :N° RG 24/02025 



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 26 Juillet 2024 du Juge commissaire de COUTANCES 

 RG n° 2024002428 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

 







APPELANTE : 





S.A. CLINIQUE DU DOCTEUR [L] [O]

N° SIRET : 946 520 079

[Adresse 5]

[Localité 18]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Stéphane PIEUCHOT, substitué par Me Marie MAC GRATH, avocats au barreau de CAEN









INTIMES :





Maître [K] [F] liquidateur judiciaire de la SACLINIQUE DU DOCTEUR [L] [O]

[Adresse 19]

[Localité 18]



Représenté et assisté par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN





COMMUNAUTE DE COMMUNES [Localité 20] MER ET BOCAGE

N° SIRET : 200 067 023

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Localité 18]

prise en la personne de son représentant légal



Représentée et assistée par Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller, 



DÉBATS : A l'audience publique du 21 novembre 2024





MINISTERE PUBLIC : 

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



ARRET prononcé publiquement le 23 janvier 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier





*



* *





Par jugement en date du 1erdécembre 2023, le tribunal de commerce de Coutances a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société SA Clinique du docteur [L] [O] et a désigné la SELARL Trajectoire, prise en la personne de Me [P] en qualité d'administrateur judiciaire et Me [K] [F] en qualité de mandataire judiciaire.



Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal a converti la procédure de redressement judiciaire de la SA Clinique du docteur [L] [O] en liquidation judiciaire et a désigné Me [F] en qualité de liquidateur judiciaire.



Par requête déposée auprès du juge-commissaire de la procédure collective, Me [F] a sollicité l'autorisation de céder des actifs immobiliers dépendants de la liquidation judiciaire de la société à la Communauté de communes [Localité 20] mer et bocage moyennant le prix de 1.000.000 d'euros net vendeur.



Par ordonnance du 26 juillet 2024, le juge-commissaire près du tribunal de commerce de Coutances a :

- autorisé la cession de gré à gré des biens immobiliers suivants : 

Identification du bien : 



 * Immeuble article un : Désignation 

A [Adresse 21], 

Un ensemble immobilier à usage de clinique comprenant : 

- un sous-sol 

- un rez-de-chaussée 

- un premier étage 

- un deuxième étage 

Espaces de circulation 

Figurant ainsi au cadastre :

Section N° Lieudit Surface 

AI [Cadastre 17] [Adresse 6] 00 ha 16 a 00 ca 

AI [Cadastre 8] [Adresse 2] 00 ha 00 a 06 ca 

AI [Cadastre 10] [Adresse 4] 00 ha 00 a 11 ca 

AI [Cadastre 12] [Adresse 1] 00 ha 00 a 27 ca 

AI [Cadastre 13] [Adresse 1] 00 ha 00 a 16 ca 

AI [Cadastre 15] [Adresse 6] 00 ha 01 a 01 ca 

Total surface : 00 ha 17 a 61 ca 

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. 

 

* Immeuble article deux : Désignation 

Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 21], 

L'assiette de la volumétrie est la suivante : 

Section N° Lieudit Surface 

AI [Cadastre 7] [Adresse 6] 00 ha 03 a 70 ca 

AI [Cadastre 16] [Adresse 6] 00 ha 00 a 19 ca 

Total surface : 00 ha 03 a 89 ca 

Volume n°2 dont la description est la suivante : 

Son contour planimétrique est défini par les points 1, 11, 5, 9 et 10. 

Ce volume est limité dans sa partie basse à l'altitude de 70m77, correspondant à la face supérieure de la dalle du bâtiment existant et sans limitation en partie haute. 

Le volume 2 comprend la surélévation de deux étages et de combles qui seront édifiés sur une surface de base de trois cent quatre-vingt neuf mètres carrés (389 m2). 

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. 

 

*Immeuble article trois : Désignation 

Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 21], 

Figurant ainsi au cadastre : 

Section N° Lieudit Surface 

AI [Cadastre 9] [Adresse 29] 00 ha 00 a 22 ca 

AI [Cadastre 11] [Adresse 29] 00 ha 01 a 29 ca 

AI [Cadastre 14] [Adresse 1] 00 ha 04 a 23 ca 

Total surface : 00 ha 05 a 74 ca 

 

Le lot de copropriété suivant : 

Lot numéro trois (3) 

au rez-de-chaussée : un espace destiné aujourd'hui aux urgences médicales 

au 1er étage : des chambres et diverses pièces 

au 2ème étage : des salles de soins, une salle de réveil et diverses pièces 

combles: locaux techniques 

Et les huit cent quarante-six /neuf cent quatre-vingt-huitièmes (846 /988 èmes) des parties communes générales. 

Et les neuf cent vingt-six millièmes (926 /1000èmes) des parties communes spéciales. Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. 

 

* Immeuble article quatre : Désignation 

A [Adresse 22], 

Un immeuble à usage professionnel comprenant : 

- au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, chaufferie, wc, deux bureaux. 

- à l'étage : quatre bureaux, salle de bains. 

Grenier sur le tout. 

En appentis au nord : petite dépendance à usage de débarras, et abri en pierre ouvert. 

En appentis au sud :deux garages. 

Cour devant, terrain avec puits. 

Figurant ainsi au cadastre : 

Section N° Lieudit Surface 

AI [Cadastre 3] [Adresse 30] 00 ha 17 a 75 ca 

 



Tels que décrit dans la requête et dépendant de l'actif de la procédure, moyennant le prix principal de 1.000.000 euros net vendeur payable comptant au jour de la signature de l'acte, au profit de Communauté de communes de [Localité 20] mer et bocage, [Adresse 28]. 

 

- donné acte à la Communauté de communes de [Localité 20] mer et bocage que, conformément à son offre, elle conviendra directement avec les professionnels maintenus dans l'immeuble des conditions de location ;

 

- dit que la prise de possession interviendra à compter de la décision ; 



- dit qu'il appartiendra à la Communauté de communes de [Localité 20] mer et bocage de justifier auprès de Me [K] [F], ès qualités, d'avoir assuré les biens immobiliers à compter de la prise de possession ; 



- dit que si les biens sont grevés d'une inscription, les frais de purge seront à la charge de l'acquéreur et les frais de mainlevée à la charge de la procédure de liquidation judiciaire; 



- dit qu'à défaut pour l'acquéreur d'obtenir des créanciers inscrits dispense de purge, il lui appartiendra d'effectuer toutes diligences aux fins de purge ; 



- dit que l'acte de cession sera régularisé par les soins de Me [Z] [J], notaire à [Localité 26] ; 



- rappelé qu'au titre des dispositions des articles L 642-3 et L 642-20 du code de commerce, ni le débiteur au titre de l'un quelconque de ses patrimoines, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, ni les parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclusivement de ces dirigeants ou du débiteur personne physique, ni les personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offre. De même, il est fait interdiction à ces personnes d'acquérir, dans les cinq années suivant la cession, tout ou partie des biens compris dans cette cession directement ou indirectement, ainsi que d'acquérir des parts ou titres de capital de toute société ayant dans son patrimoine directement ou indirectement, tout ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès dans le même délai au capital de cette société ; 



- passé les dépens en frais privilégiés de procédure collective. 

 



Par déclaration du 1er août 2024, la SA Clinique du docteur [L] [O] a fait appel de cette ordonnance. 



Par requête du 11 septembre 2024, la Communauté de communes [Localité 20] mer et bocage a déposé au greffe de la cour une requête aux fins d'être autorisée à assigner à jour fixe. 



Par ordonnance du 16 septembre 2024, elle a été autorisée à assigner à jour fixe, à l'audience du 21 novembre 2024, la SA Clinique du docteur [L] [O] et Me [F].



Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, délivré à personne, la Communauté de communes a fait assigner Me [F] à jour fixe devant la cour d'appel de Caen.



Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024 établi en application de l'article 659 du code de procédure civile selon procès-verbal de recherches infructueuses, la Communauté de communes a fait assigner à jour fixe devant la cour d'appel de Caen, la société Clinique du docteur [L] [O].



Les assignations ont été déposées au greffe de la cour le 24 septembre 2024.



Par dernières conclusions déposées le 20 novembre 2024, SA Clinique du docteur [L] [O] demande à la cour de : 

- Déclarer la société Clinique du docteur [L] [O] recevable et bien fondée en son appel, 

- Infirmer l'ordonnance rendue le 26 juillet 2024,

Statuant à nouveau,

- Débouter Me [F], ès qualités, de sa demande d'autorisation de cession des actifs immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire de la SA Clinique du docteur [L] [O] à la Communauté de communes [Localité 20] mer et bocage,

En tout état de cause,

- Statuer ce que de droit quant aux dépens, 

- Accorder à la SELARL Pieuchot et associes représentée par Me Stéphane Pieuchot le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du code de procédure Civile.



Par dernières conclusions déposées le 19 novembre 2024, Me [F] ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SA Clinique du docteur [L] [O] demande à la cour de : 

- Rejeter l'appel formé par la SA Clinique du docteur [L] [O] ainsi que ses entières demandes,

- L'en débouter,

- Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- Dire que les dépens de la présente procédure seront pris en frais privilégiés de procédure collective.



Par conclusions déposées le 20 novembre 2024, la Communauté de communes [Localité 20] mer et bocage demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, de débouter la SA Clinique du docteur [L] [O] de l'ensemble de ses demandes, de dire que les dépens seront à la charge de la procédure collective. 



Par conclusions du 4 novembre 2024, le ministère public déclare s'en rapporter. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





SUR CE, LA COUR



L'article L642-18 du code de commerce, relatif à la cession des actifs immobiliers du débiteur en liquidation judiciaire, énonce que les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.



Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. 



L'appelante conteste le prix de vente retenu par le juge-commissaire exposant que l'expert immobilier désigné par ce dernier pour évaluer la valeur du bien a conclu à une valeur de 4.269.919 euros en continuité d'usage et occupé selon un bail commercial à la valeur locative de marché et de 1.986.035 euros dans le contexte d'un arrêt d'activité et d'un immobilier libre de toute occupation, valeurs sans commune mesure avec le prix de vente de 1.000.000 euros net vendeur arrêté par le juge-commissaire, que le prix retenu revient à priver les créanciers de la faculté de voir leurs créances réglées dans le cadre de la liquidation judiciaire, que la liquidation judiciaire est récente et qu'il n'est pas démontré une urgence à une cession de l'actif, que le liquidateur judiciaire ne démontre pas davantage qu'il aurait entrepris suffisamment de diligences pour aboutir à une cession dans des conditions satisfaisantes, que l'évaluation des Domaines produite est à l'évidence 'faite sur mesure' et est un 'pur déni' des valeurs du marché, qu'il n'est pas démontré que les frais de conservation de l'immeuble quelques mois de plus seraient insurmontables pour la liquidation et justifieraient une cession hâtive à une période de l'année peu propice, et que dès lors les charges très faibles générées pour la liquidation judiciaire autorisent l'octroi d'un délai nécessaire à la réception et à l'examen de nouvelles offres plus favorables, que les frais engagés d'ores et déjà par la communuuté de communes le sont à ses risques et périls. 



Le liquidateur judiciaire fait valoir que les estimations faites par l'expert doivent être nuancées, qu'il a procédé à de la publicité pour rechercher des acquéreurs, que seules 3 personnes se sont manifestées et seule la communauté de communes a formulé une offre digne d'intérêt, que le prix de vente est conforme à un avis de valeur des Domaines, que la communauté de commune a assuré immédiatement la prise en charge des frais et coûts relatifs à l'immeuble, la liquidation judiciaire n'ayant plus les disponibilités suffisantes pour y faire face.



La Communauté de communes Coutance mer et bocage indique que son offre d'achat est conforme à l'estimation faite par les Domaines, qu'elle est la seule reçue par le liquidateur, qu'elle permet à la liquidation judiciaire d'éviter d'exposer des dépenses conséquentes pour la conservation des immeubles, qu'elle a pris immédiatement possession des lieux et a engagé des dépenses pour la préservation des murs et la sécurisation du bâtiment, que l'expert immobilier n'a pas pris en compte dans son estimation la présence d'amiante, que son offre d'achat a pour objectif de maintenir une offre de soins de qualité dans le pays coutançais, que les lieux ne sont pas libres de toute occupation puisque 9 praticiens spécialisés sont déjà installés.



L'expert immobilier évalue l'actif immobilier à la somme de 4.269.919 euros avec poursuite d'activité et à 1.986.035 euros sans poursuite d'activité.



En l'espèce, la liquidation judiciaire de la SA Clinique du docteur [L] [O] a été prononcée sans plan de cession à défaut de candidat repreneur.

La vente se fait donc sans poursuite d'activités.



L'expert immobilier précise que la valeur dans ce cas sera dépendante du futur projet et donc de la future destination du bien, ledit futur projet pouvant avoir pour conséquence une rénovation lourde voire une démolition du bien, que les valeurs au m2 dans ce type de cas sont très aléatoires et sont dépendantes des potentiels acquéreurs, du délai de mise en vente et du projet porté, que les chiffres qu'il retient pour le prix au m2 sont une information sur la base d'hypothèses et que le contexte de la négociation sera très impactant sur la valeur finale.



L'expert immobilier ne prend par ailleurs pas en compte la présence d'amiante détectée par la société SOCOTEC en novembre 2016.



Par ailleurs, la communauté de communes produit un avis du Domaine sur la valeur vénale qui est favorable au prix proposé de 1.000.000 euros, estimant lui-même la valeur vénale à une somme comprise entre 1.040.000 euros et 1.100.000 euros, plus ou moins une marge d'appréciation de 20% compte tenu de la spécificité du bien.



Cet avis est fondé sur la description et les caractéristiques du bien et sur la comparaison avec des ventes de biens similaires (ancienne clinique de [Localité 23] acquise par la communauté de commune en décembre 2019, vente d'un ancien Ehpad à [Localité 25] en décembre 2023, vente d'une ancienne maison de retraite à [Localité 24] en juin 2023...)

Il ne peut être retenu que cet avis de la division des missions domaniales de la Direction départementale des Finaces publiques du Calvados est de pure complaisance.



Il n'est donc pas établi que la vente a été autorisée à vil prix, ni même que le prix de vente ne correspond pas à la valeur du bien. 



Par ailleurs, la publicité faite par le liquidateur sur son site internet et sur le site du conseil national des administrateurs et mandataires judiciaires n'apparaît pas insuffisante.

Le liquidateur justifie que seules trois personnes se sont manifestées et que seule la communauté de commune a finalement présenté une offre pour la reprise de l'actif immobilier.



Contrairement à ce que soutient l'appelante, il y avait bien une certaine urgence à vendre l'actif immobilier au vu des frais que devait supporter la liquidation au titre du paiement des charges y afférentes et du coût de l'entretien de l'immeuble, la SA Clinique du docteur [L] [O] procédant par affirmation en soutenant que la liquidation judiciaire avait les disponibilités nécessaires pour supporter ces coûts encore plusieurs mois. 



Il sera relevé que la SA Clinique du docteur [L] [O] ne propose aucun acquéreur à un prix supérieur et qu'au vu de la spécificité du bien, c'est justement que le juge-commissaire a considéré qu'il n'était pas établi qu'un nouveau délai permettrait la réception d'offres plus favorables.



C'est enfin justement que le liquidateur judiciaire fait valoir qu'une vente de gré à gré présente l'avantage d'éviter les aléas d'une vente selon les formes prévues en matière d'adjudication judiciaire. 



Au vu de ces éléments, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.



Les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Dit que les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués sur la cause qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













N. LE GALL F. EMILY