Cour d'Appel · 3ème Chambre — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















A.R.I. N° RG 24/00654 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GERD



Minute n°25/000013 





[R]

 C/

S.A. [Adresse 5]



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Président du TJ de [Localité 6]

02 Avril 2024

24-000136

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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

A.R.I.



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025







APPELANTE :



Madame [Z] [R]

[Adresse 4]

Représentée par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ



INTIMÉE :



S.A. HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par Me Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme DUSSAUD, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.













FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 20 octobre 2003, la SA d'HLM Batigère Sarel a consenti un bail à Mme [Z] [R] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 305,64 euros outre 57,22 euros de provision sur charges.



Par acte d'huissier du 3 novembre 2022, le bailleur devenu la SA Batigère Grand Est a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 3 novembre 2023, la SA d'HLM Batigère Habitat, venant aux droits de la SA Batigère Grand Est, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire, la voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 2.367,83 euros au titre des loyers et charges impayés 27 octobre 2023 et une indemnité d'occupation mensuelle de 491,93 euros jusqu'à la libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge des référés a': 

- déclaré la demande de la SA Batigère Habitat recevable

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 4 janvier 2023

- dit qu`à défaut pour Mme [R] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 3] [Localité 7] dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991

- fixé l`indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [R] à la SA Batigère Habitat à la somme de 491,93 euros APL à régulariser le cas échéant et condamné Mme [R] à payer à titre de provision à la SA Batigère Habitat, cette indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées

- dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et que toute indemnité d'occupation non payée se verra augmentée de fait des intérêts au taux légal

- débouté Mme [R] de sa demande de délais de paiement

- condamné Mme [R] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 3.865,11 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022 sur la somme de 1.513,63 euros et à compter de la décision pour le surplus

- condamné Mme [R] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au sous-préfet.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 16 avril 2024, Mme [R] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions hormis celle ayant déclaré recevable la demande de la SA Batigère Habitat.



Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juin 2024, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de': 

- juger qu'elle est bien fondée à opposer au bailleur l'exception d'inexécution compte tenu des désordres affectant l'appartement et débouter la SA Batigère Habitat de l'ensemble de ses demandes 

- subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire 

- plus subsidiairement lui accorder un délai de neuf mois pour évacuer les lieux avec sursis à l'expulsion 

- débouter la SA Batigère Habitat de ses demandes

- la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au sous-préfet.



Elle expose vivre avec son fils dans des conditions indignes depuis la prise de possession du logement (fuites d'eau, humidité, murs moisis et décrépis) et qu'elle est fondée à opposer à l'intimée une exception d'inexécution et solliciter la compensation de créances entre l'arriéré locatif et les dommages et intérêts alloués au titre de son trouble de jouissance au regard de l'importance des désordres. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et un délai pour quitter les lieux.



Aux termes de ses dernières conclusions du 16 juillet 2024, la SA Batigère Habitat demande à la cour de': 

- à titre principal confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions

- à titre subsidiaire confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 4 janvier 2024 et condamné Mme [R] à lui payer la somme de 3.865,11 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022 sur la somme de 1.513,63 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus 

- juger que Mme [R] est autorisée à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 100 euros, outre une dernière mensualité de 59,50 euros majorée des intérêts, dépens et frais, que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui, que le remboursement s'imputera en prioritairement sur le capital dû

- juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant l'exécution des délais et que dans le cas où les délais accordés étaient respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué

- juger que dans le cas où les délais accordés ne seraient pas respectés et à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, à défaut de libération des lieux il sera procédé à l'expulsion de l'appelante et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et Mme [R] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité conformément aux dispositions de l'article 848 du code de procédure civile et cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et jusqu'à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle conformément aux dispositions de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989

- en tout état de cause confirmer l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel.



Elle expose que les photographies produites ne sont pas probantes (ni datées ni géolocalisées), qu'il est impossible de distinguer les causes des désordres, que l'appelante n'a pas contacté son assurance, ni un organisme pour constater l'indécence ou l'inhabitabilité du logement, qu'elle n'avait auparavant jamais évoqué les désordres dans la discussion et que le juge admet l'exception d'inexécution uniquement lorsqu'il qualifie les lieux d'inhabitables, ce qui n'est pas le cas, concluant au rejet de l'exception d'inexécution. Elle s'oppose à la demande de délais de paiement compte tenu du règlement irrégulier du loyer et de l'absence de preuve démontrant sa capacité à régler la dette locative en sus du loyer courant et des charges, concluant à la confirmation de l'ordonnance. Subsidiairement, elle indique qu'en cas de sursis à l'exécution des poursuites, il y a lieu d'accorder des délais de paiements et suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités indiquées aux dispositifs de ses conclusions.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur résiliation du bail



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En l'espèce, il a été justement constaté par le premier juge que la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer le 3 novembre 2022 pour la somme de 1.513,63 euros, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, et que ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai de deux mois en l'absence de paiement.



Si l'appelante invoque une exception d'inexécution en soutenant que le logement ne respecterait pas les normes de décence, il est observé que les photographies produites aux débats non datées ni localisées sont d'une valeur probante insuffisante et ne sont corroborées par aucune autre pièce objective susceptible de justifier des désordres allégués. Il n'est dès lors justifié d'aucune exception d'inexécution de nature à empêcher le commandement de payer de produire ses effets.



En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 4 janvier 2023 et ordonné l'expulsion de l'appelante.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelante à régler à l'intimée une provision de 3.865,11 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022 sur la somme de 1.513,63 euros et à compter de la décision pour le surplus.



Sur l'indemnité d'occupation



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l'ordonnance est confirmée en toutes ses dispositions. 



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

En l'espèce, l'appelante ne justifie pas de ses revenus actuels et ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement. 



Sur le sursis à expulsion



Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.



En l'espèce, l'appelante ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d'obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Elle ne rapporte pas plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune. En conséquence, il convient de rejeter la demande de sursis à expulsion.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



L'appelante, partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et verser à l'intimée la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; 





Y ajoutant, 



DEBOUTE Mme [Z] [R] de ses demandes d'exception d'inexécution, de suspension des effets de la clause résolutoire et de sursis à expulsion ; 



CONDAMNE Mme [Z] [R] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Mme [Z] [R] à verser à la SA Batigère Habitat la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE Mme [Z] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT