Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025 

(n° , 18 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07061 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHO4K



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Février 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 22/00050





APPELANTS

Monsieur [B] [F] [T]

[Adresse 32]

[Localité 38]

représenté par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, substituée à l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235



Madame [G] [K] [E] épouse [F] [T]

[Adresse 32]

[Localité 38]

représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, substituée à l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235





INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

E.P.I.C. SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49]

[Adresse 17]

[Localité 36]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 2]

[Localité 37]

représentée par Monsieur [C] [O], en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.





***







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE:



Par mémoire valant offre visé par le greffe le 27 juin 2022, la SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49] a demandé au juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire de Paris de fixer l'indemnité due à Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]), au titre de l'expropriation de la parcelle référencée section AD n°[Cadastre 1] située [Adresse 34] à Champigny-sur-Marne (94500) à la somme totale de 757.800 euros en valeur libre ou 606.000 euros en valeur occupée.



Par ordonnance du 12 octobre 2022, le transport a été fixé au 9 novembre 2022.



Par conclusions du 28 décembre 2022 visées par le greffe le 29 décembre 2022, le commissaire du Gouvernement a proposé une indemnité principale de 913.200 euros et une indemnité de remploi de 92.320 euros. Il a retenu une date de référence au 29 juin 2021 et une assiette de 4.000 euros/m² pour une surface de 228,3 m².



Par mémoire en réponse visé par le greffe le 17 janvier 2023, la SOCIÉTÉ GRAND [Localité 49] a sollicité la fixation de l'indemnité à 757.800 euros en valeur libre.



Par mémoire en réponse visé par le greffe 17 janvier 2023, Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]) ont sollicité une indemnité principale de 1.241.850 euros, une indemnité de remploi de 125.185 euros, une indemnité de déménagement de 14.482,80 euros, une indemnité pour les frais de télésurveillance de 9.654,16 euros et une indemnité au titre des frais irrépétibles de 3.500 euros. Ils utilisent une assiette de 5.100,00 euros/m² pour une surface de 243,5 m².



Par jugement contradictoire du 16 février 2023, le juge de l'expropriation a : 





FIXÉ à la somme de huit cent vingt-cinq mille cent vingt euros (825.120 euros) l'indemnité principale en valeur libre à revenir à Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [K] [E] (épouse [F] [T]), au titre de l'expropriation de la parcelle référencée section AD n°[Cadastre 1] située [Adresse 34] à [Localité 47] ;



FIXÉ à la somme de quatre vingt-trois mille cinq cent douze euros (83.512 euros) l'indemnité de remploi



FIXÉ à la somme de quatorze mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et quatre vingt centimes (14.422,80 euros) l'indemnité de déménagement ;

DEBOUTÉ Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [K] [E] (épouse [F] [T]) du surplus des demandes indemnitaires ; 

CONDAMNÉ la SOCIÉTÉ GRAND [Localité 49] à payer quatre mille cinq cents euros (4.500 euros) à Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [K] [E] (épouse [F] [T]) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNÉ la SOCIÉTÉ GRAND [Localité 49] aux dépens ; 






Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]) ont interjeté appel par LRAR le 12 avril 2023 aux motifs que le juge de première instance a fixé à la somme de 825.120 euros l'indemnité principale en valeur libre à leur revenir au titre de l'expropriation de la parcelle référencée section AD n°[Cadastre 26] située [Adresse 32] à [Localité 44], fixé à la somme de 83.512,00 euros l'indemnité de remploi, fixé à la somme de 14.482,80 euros l'indemnité de déménagement, débouté Monsieur [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]) du surplus des demandes indemnitaires tendant :




- au versement d'une indemnité principale de 1.241.850 euros

- au versement d'une indemnité de remploi de 125.185 euros



- au versement d'une indemnité pour les frais de télésurveillance de 9.654,16 euros



- au versement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles de 3.500 euros



- à l'utilisation d'une assiette de 5.100,00 euros/m² pour une surface de 243,5 m²








Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 




1) Déposées au greffe le 11 juillet 2023 par Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]), notifiées le 19 juillet 2023 (AR 21 juillet 2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :





Les déclarer recevables et fondés en leur appel



Réformer le jugement rendu le 16 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris sur ses dispositions contestées.




Ce faisant :






Infirmer le jugement rendu le 16 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a retenu une indemnité principale d'un montant de 825.120 euros et 83.512 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la surface de 172 m² ;



Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les Consorts [F] [T] de leur demande d'indemnisation au titre des frais de télésurveillance ;



Confirmer ledit jugement pour le surplus ;




En conséquence, et statuant à nouveau,




Fixer l'indemnité principale à revenir aux Consorts [F] [T] à la somme de 1.241.850 euros ;



Fixer l'indemnité de remploi à revenir aux Consorts [F] [T] à la somme de 125.185 euros ;

Confirmer l'indemnité allouée aux Consorts [F] [T] de 14.482,80 au titre du déménagement ;

Allouer une indemnité de 9.654,16 euros aux Consorts [F] [T] au titre d'indemnité pour les frais de télésurveillance ;

Confirmer l'indemnité allouée aux Consorts [F] [T] de 4.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Y ajoutant, allouer une indemnité de 5.000 euros aux Consorts [F] [T] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamner la SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49] aux entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la SELARL 2H AVOCATS, représentée par Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;


2) Adressées au greffe le 12 septembre 2023 par la SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49], intimée formant appel incident, notifiées le 18 septembre 2023 (AR appelant non daté CG 21/09/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : 





Infirmer partiellement le jugement dont appel et, statuant à nouveau :




FIXER en valeur libre à la somme globale de 757.800 euros en NR au titre de l'indemnité principale et des frais de remploi devant revenir à Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]) ;



CONFIRMER l'indemnité fixée en première instance au titre des frais de déménagement à hauteur de 14.482,80 euros ;

CONDAMNER les appelants aux dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 








3) Adressées au greffe le 6 octobre 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiés le 10 octobre 2023 ( AR appelant et intimé le 12/10/2023) aux termes desquels il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir fixer l'indemnité de dépossession à :






Indemnité principale : 858 725 euros en valeur partiellement occupée

Indemnité de remploi : 86 872,50 euros 




Soit une indemnité de dépossession de 945.597,50 euros avant frais de déménagement.







4) Déposées au greffe le 23 novembre 2023 par Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]), notifiées le 11 janvier 2024 ( AR intimé et CG12 janvier 2024) aux termes desquelles, ils formulent les mêmes demandes.







5) Adressées au greffe le 22 mars 2024 par Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Y] (épouse [Z]), notifiées le 10 mai 2024 ( AR intimé 14/05/2024 et AR CG 15/05/2024) aux termes desquelles ils formulent les mêmes demandes. :





6) Déposées au greffe le 29 août 2024 par la SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49], intimée formant appel incident, notifiées le 29 août 2024 (AR appelant 30/08/24 et AR CG non retourné) aux termes desquelles elle formule les mêmes demandes.







7) Déposées au greffe le 18 septembre 2024 par Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]), notifiées le 30 septembre 2024 ( AR intimé 02/10/2024 CG 03/10/2024) aux termes desquelles ils formulent de nouvelles demandes :





Débouter la Société des Grands Projets de toutes demandes, fins et conclusions contraires


Condamner la Société des Grands [Localité 49] Aménagement aux entiers dépens






8) Déposées au greffe le 8 novembre 2024 par Monsieur [B] [F] [T] et Madame [G] [Y] (épouse [F] [T]), notifiées le 14 novembre 2024 ( AR intimé et CG le 18 novembre 2024) aux termes desquelles ils ne formulent pas de nouvelles demandes.







9) Adressées au greffe le 20 novembre 2024 par la SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49], intimée formant appel incident, notifiées le 21 novembre 2024 (AR Appelant le 25 novembre 2024 et AR CG le 25 novembre 2024 aux termes desquelles elle ne formule pas de nouvelles demandes. 

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :





Les Consorts [F] [T] font valoir que : 





Le pavillon est localisé au coeur de la commune, à proximité du centre ville, dans une zone très bien pourvue en commerces et parfaitement desservie par les transports en commun (RER A à pied) que par les voies routières. Sa situation géographique est donc particulièrement avantageuse.





Le bien est de grande qualité notamment en raison de sa configuration avantageuse (terrain en rectangle régulier), de son double accès à la voie publique, de sa façade en très bon état et des surfaces bien réparties entre chaque niveau.





Sur la surface retenue. Les Consorts [Z] retiennent une surface utile pondérée totale de 243,5 m² conformément à la jurisprudence en matière d'expropriation qui retient le principe de l'intégration dans l'assiette de calcul de l'ensemble des superficies, tout en procédant à des pondérations spécifiques. En effet, bien que ne contestant pas la surface habitable de 171,9 m², ils sollicitent une prise en compte des surfaces annexes.





Sur le prix au m² retenu. Les Consorts [F] [T] allèguent que la valeur fixée en première instance est insuffisante aux motifs que les seules références retenues (produites par le commissaire du Gouvernement) concernent des biens de moins bonne facture et dans des secteurs géographiques moins avantageux. En effet, la première référence retenue en première instance (située [Adresse 28]) se situe dans un secteur beaucoup moins commerçant et excentré tandis que la seconde référence (située [Adresse 19]) ne présente pas le même cachet. Ainsi, ces références confortent la demande à hauteur de 5.100 euros/m².

Davantage, les références du commissaire du Gouvernement confortent le raisonnement selon lequel il n'est nullement établi que la différence de prix entre des biens de 100 m² à 250 m² soit uniquement justifiée par leur surface (les biens les plus grands ne sont pas ceux qui présentent le prix au m² le plus faible). En ce sens, par exemple la référence n°1 ([Adresse 10]) présente un prix de 3.300 euros/m² pour une surface de 150 m² tandis que la référence n°2 ([Adresse 14]) présente un prix de 4.800 euros/m² pour une surface de 200 m². Ainsi, le prix au m² résulte surtout de la taille et de la configuration de la parcelle où est édifié le bien, de la configuration des lieux, de la situation géographique ainsi que des aménagements. En outre, il convient de souligner l'incohérence de la démarche du commissaire du Gouvernement d'effectuer une moyenne avec seulement deux termes de comparaison retenus uniquement sur la base de leur surface alors que ces biens présentent des caractéristiques différentes (localisation au sein de la commune). 





Enfin, les Consorts [F] [T] indiquent avoir recueilli des références issues du marché immobilier de la commune faisant ressortir des valeurs au m² très supérieures à celles des références citées par la SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 49] et par le commissaire du Gouvernement.

Ainsi, ces références justifient la demande à hauteur de 5.100 euros/m² et la fixation de l'indemnité principale à la somme de 1.241.850 euros en valeur libre (243,5 m² x 5.100 euros).





Sur le montant de l'indemnité de remploi. Les Consorts [F] [T] sollicitent la réformation du jugement sur le montant de l'indemnité de remploi pour tenir compte de la réformation de l'indemnité principale.





Indemnité de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur le surplus= 1.226.850 x 10 % = 122.685 euros

Soit une indemnité de remploi : 125.185 euros





Sur l'allocation d'une indemnité pour frais de télésurveillance. Les Consorts [Z] sollicitent une indemnité de 9.654,16 euros au titre des frais de remplacement de leur installation de vidéo protection.





Indemnité au titre de l'article 700. Les Consorts [F] [T] sollicitent la confirmation de l'indemnité de 4.500 euros allouée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'une indemnité complémentaire de 5.000 euros.





Dans les dernières écritures : 





La partie expropriante refuse de prendre en compte la surface supplémentaire au motif que les références présentées valorisent déjà les surfaces annexes dans le prix au m². La cour ne pourra pas retenir les trois nouvelles références produites par l'expropriant, étant précisé que le descriptif sommaire ne renseigne pas de façon précise la valorisation des biens. Tout d'abord, le bien situé [Adresse 31] ne présente pas la même consistance que le bien exproprié et doit, donc, être rejeté en l'absence de valorisation de surfaces annexes dans le prix au m². Ensuite, le bien situé [Adresse 23] est non comparable avec le bien exproprié (environnement). Enfin, le bien situé [Adresse 21] a des caractéristiques non comparables avec celles du bien exproprié. Ainsi, les consorts [F] [T] demeurent fondés à demander la valorisation de leurs annexes par l'octroi de m² supplémentaire.





La SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS rétorque que : 





Sur la surface de bien. Elle sollicite que soit retenue une surface habitable du bien s'élevant à 172 m² (l'appelant sollicite 243,5 m²) aux motifs que les pavillons de grandes surfaces comprennent également d'importantes surfaces annexes qui sont déjà valorisées dans le prix au m² de surface habitable. De fait, il n'y a pas lieu d'ajouter des surfaces au titre de ces annexes ; en outre la demande des expropriés est disproportionnée au regard des annexes considérées.





Sur la valeur vénale du bien. Tout d'abord, elle a produit cinq termes de comparaison portant sur des biens comparables au bien exproprié (pavillons de très grande surface, cessions récentes, dans le secteur). Elle sollicite donc que soit retenue la moyenne des termes de comparaison cités qui est de 3.688 euros/m². 

Ensuite, les termes de l'exproprié doivent être exclus en ce qu'ils portent sur des pavillons, d'une part plus petits que le bien exproprié, et d'autre part sur des biens qui ne sont pas comparables.

Enfin, elle retient une valeur vénale de 4.000 euros/m². De fait, elle sollicite la fixation d'une indemnité principale de 688.000 euros ( 4.000 euros x172 m²). La SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS souligne que l'indemnité principale demandée par les expropriées (1.241.850 euros) ne correspond pas aux ventes du marché.





Sur les frais de déménagement. La SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS acquiesce à la décision de première instance ayant fixé les frais à 14.482,80 euros





Sur les frais de télésurveillance. Il s'agit d'un préjudice indirect non susceptible d'être indemnisé.





Ainsi, la SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS propose :





Indemnité principale : 

4.000 euros x 172 m²= 688.000 euros





Indemnité de remploi : 

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur le surplus= 67.300 euros

Soit, 69.800 euros







Dans les dernières écritures : 





Les expropriés contestent la pertinence des trois nouveaux termes de comparaison alors qu'il s'agit de ventes récentes de maisons de très grandes surfaces situées à proximité :




Le bien situé [Adresse 23] : Cette référence est pertinente en raison de ses caractéristiques, notamment sa grande surface, et de sa localisation ( à moins de 800 mètres du bien exproprié)

Le bien situé [Adresse 21] : Cette référence est pertinente en raison de ses caractéristiques, notamment le jardin d'une surface de 220 m², et de sa situation ( à moins d'1 km du bien)



Le bien situé [Adresse 31] : L'ensemble immobilier comprend une maison à usage d'habitation et un local commercial mais la vente ne porte que sur la maison avec jardin.






En outre, les expropriés ne versent aucun terme de comparaison aux caractéristiques similaires au bien.





Le commissaire du Gouvernement conclut que :





La moyenne des prix au m² sur deux biens qu'il faut privilégier est de 4186 euros/m², cependant, en raison de la configuration des lieux, de la situation géographique et de la surface de la parcelle plus petite sur le bien exproprié, il propose de retenir une valeur de 4.000 euros/m².





L'indemnité de dépossession est ainsi fixée à : 



Indemnité principale : 858.725 euros en valeur partiellement occupée

Indemnité de remploi : 86.872,50 euros.







Synthèse des prétentions des parties















Jugement




Expropriant


Société du Grand [Localité 49] Immeuble 





Expropriés

Les consorts 

[F] [T] 





Commissaire 

du Gouvernement







Indemnité principale





825.120 euros





(171,9 m² x4.800 euros/m²)





688.000 euros





(4.000 euros x 172 m²)





1.241.850 euros 





(243,5 m² x 5.100 euros)





913 200 euros 







Indemnité de remploi





83.512 euros





(810.120 euros x 10%= 81.012 euros)





69.800 euros





(10% sur le surplus soit 67.300 euros





125.185 euros

(10% sur le surplus=1.226.850 x 10%=122.685)





92 320 euros







Indemnité de déménagement





14.482,80 euros





14.482,80 euros





Confirmation





14.482,80 euros





Confirmation





non conclu







Indemnité pour frais de télésurveillance




0




Confirmation





9.654,16 euros TTC





non conclu



















- Sur la recevabilité des conclusions





Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 12 avril 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.





À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.





L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.





Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 





Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.





Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.





En l'espèce, les conclusions de M. et Mme [F] [T] du 11 juillet 2023, de la SOCIETE DES GRANDS PROJETS du 12 septembre 2023 et du commissaire du Gouvernement du 6 octobre 2023 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.





Les conclusions de M. et Mme [F] [T] des 23 novembre 2023 avec deux nouvelles pièces n°9 à n°11, 22 mars 2024, 18 septembre 2024 et du 8 novembre 2024 avec trois pièces nouvelles n°12 à n°14 sont de pure réplique à celles de la SOCIETE DES GRANDS PROJETS et à celles du commissaire du Gouvernement et ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.





Les conclusions de la SOCIETE DES GRANDS PROJETS du 29 août 2024 avec la pièce nouvelle n°5 et du 20 novembre 2024 sont de pure réplique à celles de M. Et Mme [F] [T], ne formulent pas de demandes nouvelles sont donc recevables.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.







- Sur le fond





Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.





Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.





L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.





Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.





Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.





Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.





L'appel porte sur le montant de l'indemnité de dépossession, les consorts [F] [T] contestant la surface retenue par le premier juge et le rejet de leur demande d'une indemnité pour frais de télésurveillance.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi.




L'appel incident de la SGP ne concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi.




Les consorts [F] [T] ne contestent pas l'indemnité de déménagement de 14482, 80 euros, la SGP acquiesce sur ce point et l'appel incident du commissaire du Gouvernement ne porte sur ce poste.





En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point. 





S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation et L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, le document d'urbanisme applicable modifié et approuvé par décision du conseil de territoire [Localité 49] Est Marne et [Localité 42] du 29 juin 2021. 





S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, la parcelle [Cadastre 40] est située en zone UC du PLU, zone dense et mixte le long des axes structurants.





Pour toutes les constructions à destination de logement, l'emprise au sol maximale des constructions ne peut excéder 50 % de l'unité foncière. Pour les constructions à destination de « commerces et activités de services », ainsi que les « autres activités des secteurs secondaires et tertiaires » autorisées dans la zone, l'emprise au sol peut être portée à 80 %, l'emprise au titre du logement restant limitée à 50 %. Sont interdites les destinations et sous destinations suivantes : l'industrie, les constructions à destination exclusive d'entrepôt.





Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la parcelle [Cadastre 39] d'une superficie de 584 m², [Adresse 27] à [Localité 47] supporte un pavillon à usage d'habitation construit en 2005 comprenant :

-au rez-de-chaussée : une entrée, cuisine, salon, salle à manger avec accès à la véranda, une salle de bains, WC et une chambre ;

-au premier étage trois chambres, un bureau, WC et une salle de bains ;

-au sous-sol : un atelier, buanderie, un garage et un cellier.





Les consorts [F] [T] soulignent que la parcelle AD n° [Cadastre 26] est de configuration rectangulaire, avec une façade sur la [Adresse 51] qui s'étend sur 15,01 m avec une profondeur de 39 m et que l'ensemble est de très bonne qualité.





Ils ajoutent que le bien est situé dans une zone en grande partie dévolue à des pavillons, complétée par quelques activités, que les commerçants sont nombreux, notamment à moins de 100 m autour de leur maison ; que la zone est desservie par trois lignes de bus, par la gare [50] de « [Localité 46] » ainsi que par la station « [Localité 48] » et par la gare RER E « [Localité 43] » et qu'il est à proximité de la A4 et de la A86. 





Un procès-verbal des opérations a été établi, en présence du fils des expropriés assisté de leur avocat, et décrit l'environnement suivant : un quartier pavillonnaire et immeubles d'habitation avec l'[Adresse 41] à proximité incluant les arrêts de bus n°110, 107 et 33, un accès à de nombreux commerces et se situant à 19 minutes de marche de la gare RER A Le Boullereaux [Localité 43]. La parcelle bénéficie de deux accès à la voie publique, pour les piétons et pour les véhicules, d'un mur d'enceinte, d'une allée en dur qui descend vers le garage en sous-sol, d'une allée avec un petit jardin menant à l'entrée principale de la maison. Celle-ci est de type R+1 avec une façade en très bon état agrémentée d'un petit porche, d'une porte d'entrée principale, de deux portes-fenêtres. Au rez-de-chaussée, il y a un vestibule, en marbre qui mène à l'étage ; sur la gauche un grand espace de vitre traversant en L avec un sol carrelé, une cheminée, une cuisine ouverte qui dispose d'un accès direct à l'entrée et sur la façade arrière, une fenêtre et une porte-fenêtre ; sur la droite un sanitaire et des rangements, une suite comprenant une salle de bain avec double vasque et une baignoire. A l'étage, il y a une suite, deux chambres et des sanitaires ; les combles sont vides et propres, le sous-sol comprend deux pièces de stockage, une buanderie, une cuisine et une grande pièce en L à usage de garage pourvue d'un atelier et d'un volet électrique ; à l'arrière de la bâtisse, il y a une terrasse. De manière générale, les vues sont à double vitrage et les volets sous commande électronique.





Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.





S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 16 février 2023.







- Sur l'indemnité principale





1° Sur les surfaces





Le premier juge a retenu la surface habitable de 171,9 m² sur la base du rapport de la société ARGT, géomètre expert, du 12 novembre 2021.





Les consorts [F] [T] demandent l'infirmation du jugement en indiquant qu'ils ne contestent pas la surface habitable de 171,9 m² mais demandent la prise en compte des surfaces annexes pondérées et de retenir en conséquence une surface globale de 243,5 m².





La SGP demande la confirmation du jugement en indiquant que les termes de référence correspondent à des biens similaires, à savoir des pavillons de grande surface comprenant également d'importantes surfaces annexes qui sont déjà valorisées dans le prix/m² de surface habitable.





Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la surface utile du pavillon, à savoir la surface habitable ainsi que les surfaces annexes d'une hauteur supérieure à 1,80 m pondérés à 50 %, soit une surface utile totale de 228,3 m².





En matière d'expropriation, par principe, il est d'usage de privilégier la surface utile, définie par l'article R111-12 du code de la construction et l'habitation comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.





Les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles en l'étage ou semi- enterré dans la limite de 9 m².













En outre, suivant les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, les locaux techniques sont exclus du calcul de la surface utile.





La surface habitable correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), à laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables, à savoir : les murs et cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres, les surfaces dans la hauteur et en deçà d'1,80 m, les annexes (combles non aménagés, balcons, caves et sous-sol, garages, ateliers, espaces extérieur privatifs et véranda).





En l'espèce, ni les consorts [F] [T], ni la SGP, ni le commissaire du Gouvernement ne précisent la nature de la surface des termes qu'ils proposent, notamment s'il s'agit de surface habitable ou de surface utile.





Il convient en conséquence, de retenir la surface utile, soit sur la base du rapport de la société ATGT, géomètre expert, du 12 novembre 2021 des surfaces annexes à hauteur de 172,2 m² (pièce n° 1), en tenant compte uniquement des surfaces annexes d'une hauteur supérieure à 1 m, 80, pondérés à 50 %, soit une surface utile totale de 228,3 m². 





Le jugement sera infirmé en ce sens.







2° Sur la situation locative





Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.





Les appelants indiquent qu'ils ont renoncé à être relogés ; ils ne contestent donc pas la fixation de l'indemnité de dépossession par le premier juge en valeur libre.





3° Sur la méthode





Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.





Les appels ne concernent pas la méthode par comparaison retenue par le premier juge. 





4° Sur les références des parties 





Le premier juge après examen des références des parties a retenu uniquement deux termes du commissaire du Gouvernement [Adresse 30] et [Adresse 20], correspondant à une moyenne de 4715 euros/m², qu'il a retenu pour fixer le montant de l'indemnité principale.





Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 







a) Les références de M. et Mme [F] [T]





Ils proposent sept termes avec les références cadastrales et de publication dans un rayon de moins de 200 mètres à [Localité 46] :

































NR du terme





Date de vente





Adresse





Surface/m²





Prix en euros





Prix en euros/m²





Observations







T1





3 juin 2021





[Adresse 9]





110

terrain de 270 m





690'000





6272





5 pièces, 2 niveaux, 2 salles de bains, construction de 1970







T2





7 mai 2020





[Adresse 12]





120

terrain de 434 m





615'000





6125





pièce n° 3

pavillon à usage d'habitation sur 2 étages avec 5 pièces







T3





25 mars 2021





[Adresse 8]





107

terrain de 503 m





670'000





6261,68





pièce n° 4

construction petit pavillon d'habitation datant de 1972







T4





14 septembre 2021





[Adresse 3]





105

terrain de 466 m





625'000





5950





pièce n° 5

pavillon à usage d'habitation sur 2 niveaux







T5





25 novembre 2021





[Adresse 7]





100

terrain de 256 m





600'000





6000





pièce n° 6

pavillon à usage d'habitation sur 2 niveaux et grenier







T6





8 novembre 2021





[Adresse 5]





147

terrain de 288 m





884'000





6013,61





pièce n° 7

pavillon à usage d'habitation sur 2 niveaux, construction en briques, toiture terrasse







T7





13 novembre 2020





[Adresse 13]





160

terrain de 993 m





880'000





5500





pavillon à usage d'habitation sur 2 niveaux











S'agissant des termes T1 à T6, s'ils sont situés à moins de 100 m du bien exproprié, la surface des pavillons n'est pas comparable avec celle du bien exproprié de 228,3 m² et il s'agit d'un autre marché ; ces termes seront donc écartés.





Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter le terme T7, la parcelle étant presque deux fois plus grande et la surface utile étant trop petite.





Cependant, ce terme de 160 m² est comparable en termes à la fois de localisation, de consistance et de surface à savoir 160m² , le commissaire du Gouvernement proposant des termes ci après avec des surfaces de pavillon de 150 m², 162 m² et 151 m² ; il sera donc retenu.













b) Les références de la SOCIETE DES GRANDS PROJETS





La SGP propose 5 termes avec les références de publication correspondant à des cessions de pavillon de 160 à 200 m², situé à 1 kilomètre autour du bien à évaluer, sur le territoire de la commune de [Localité 46] :









N° du terme





Date de vente





Adresse





Surface terrain/m²





Surface pavillon/m²





Prix en euros





prix en euros/m²





Observations







I1





23 juin 2020





[Adresse 18]





NC





195





788'800





4045





cave, terrasse et grenier







I2





29 juin 2020





[Adresse 16]





299





173





530'000





3063





cave et garage







I3





15 juillet 2020





[Adresse 4]





610





160





590'000





3687





cave, garage et terrasse







I4





13 février 2020





[Adresse 25]





309





166





623'000





3753





cave et garage







I5





27 octobre 2020





[Adresse 6]





514





67





650'000





3892





cave, garage et remise









moyenne : 3688 euros/m².





Les appelants ne critiquent pas ces références, qui présentées en première instance ont été écartées par le premier juge en raison de leur ancienneté et comme n'étant pas représentatives de l'état du marché, en croissance manifeste sur les années 2021 et 2022 dans la couronne parisienne.





Cependant, ces termes datent de 2020, ont moins de cinq ans et les deux termes retenus par le premier juge sont de 2021.





Non critiqués par les appelants, de consistance notamment en terme de superficie et de localisation comparable, ils seront donc retenus. 





La SGP propose également trois termes plus récents avec les références de publication intervenus sur l'année 2022 portant sur des pavillons de très grande surface situés à 5 km autour du bien à évaluer à [Localité 46] :









































N° du terme





Date de vente





Adresse





Surface terrain/m²





surface maison/m²





Prix en euros





prix en euros/m²





Observations







I6





27 juillet 2022





[Adresse 24]





566





280





1'120'000





4000





maison sur 3 niveaux surface d'habitation de 280 m², surface annexe : terrasse 60 m²/400 m²/garage 30 m²







I7





9 novembre 2022





[Adresse 22]





424





220





670'000





3045





maison sur 2 niveaux, surface d'habitation de 220 m², surface annexe : 410 m², terrasse 18 m²/garage 50 m², piscine 50 m², pur agrément 19 m²







I8





10 novembre 2022 





[Adresse 31]





445





185





759'000





4103





maison sur 2 niveaux, surface d'habitation de 185 m², surface annexe non renseignées







I6

Les appelants demandent d'écarter ce terme qui se trouve sur une route départementale très fréquentée, avec un environnement en aucun cas comparable avec le bien exproprié, s'agissant en outre d'un ensemble comprenant un local commercial situé en bord de l'[Adresse 41], à savoir un magasin de réparation de vente de pièces automobiles.





Au regard de l'acte de vente (pièce n° 12), il s'agit d'une maison d'habitation en mono propriété de 280 m² à 800 m du bien exproprié.





Ce terme comparable en localisation et consistance sera donc retenu.





I7

Les appelants demandent d'écarter ce terme en indiquant que les surfaces annexes indiquées ne sont pas fiables, notamment en ce qui concerne la piscine, construite sans autorisation (pièce n° 14), et qu'il doit être relevé la présence d'amiante dans le conduit d'aération du sous-sol, ainsi que des anomalies électriques, et l'absence de conformité des installations d'assainissement intérieur et un défaut de conformité des installations.





Ce terme n'est pas comparable en termes de consistance au regard de l'acte de vente, puisqu'il est relevé une construction de piscine sans autorisation, la présence d'amiante notamment dans le conduit d'aération du sous-sol, des anomalies électriques et l'absence de conformité des installations d'assainissement, par rapport au bien exproprié en très bon état ; il sera donc écarté.





I8

Les appelants demandent d'écarter ce terme qui ne présente pas la même consistance que le bien exproprié comme en atteste l'acte de vente, s'agissant d'une maison à usage d'habitation et d'un local à usage commercial et s'agissant en outre d'un lot de copropriété.





La SGP affirme que si l'ensemble immobilier comprend une maison et un local commercial, la vente ne concerne que la maison avec jardin, située à 500 m du bien exproprié.





Cependant, l'acte de vente(pièce n°13) concerne au titre de la désignation du bien, cinq bâtiments, à savoir un bâtiment A une maison, un bâtiment B un jardin, un bâtiment C une cour, un bâtiment D un local commercial et un bâtiment D un passage de propriété et une entrée commune.





Ce terme d'une consistance différente, non comparable sera écarté.





c) Les références du commissaire du Gouvernement





Le commissaire du Gouvernement propose 5 termes avec les références cadastrales et de publication en valeur libre à [Localité 45], avec description détaillée du pavillon :









N° du terme





Date de vente





Adresse





Superficie/m²





terrain/m²





Prix en euros





Prix en reuros/m²





Observations







CG1





13 décembre 2021





[Adresse 11]





150





310





495'000





3300





maison d'habitation élevée sur sous-sol : rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, WC ; étage : 3 chambres, salle de bains, WC







CG2





12 mars 2021





[Adresse 15]





200





973





960'000





4800





maison d'habitation élevée sur vide sanitaire pour la maison ancienne et sur cave pour l'extension comprenant, un rez-de-chaussée, un premier étage, 2e étage, 3 boxes double abri, un jardin autour du puits pour la récupération des eaux de pluie







CG3





14 décembre 2021





[Adresse 35]





220





769





786'000





3573





maison individuelle, face à plein sud et traversant comprenant, n° 1,1 niveau 2, n° rez-de-chaussée, chauffage gaz, double garage et abri de jardin







CG4





22 juin 2021





[Adresse 29]





162





530





766'000





4728





maison élevée sur sous-sol d'un rez-de-chaussée comprenant, un premier étage, un grenier, un abri de jardin, un jardin devant la maison dans lequel existe un puit







CG5





3 décembre 2021





[Adresse 20]





151





550





710'000





4702





un pavillon d'habitation comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée, un premier étage, des combles et un jardin avec puits







moyenne

























4221

















Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne de biens similaires est de 4221 euros/m² avec une fourchette de prix entre 3573 euros/m² 4000 euros/m² ; il propose de privilégier les termes 2 et 3 dont les surfaces ont les caractéristiques les plus proches du bien exproprié, avec une moyenne de 4186 euros/m² ; compte tenu de la configuration des lieux et la situation géographique mais également de la surface de la parcelle qui est plus petite sur le bien exproprié, il propose de retenir une valeur unitaire de 4.000 euros/m².





CG1

Les appelants demandent d'écarter ce terme qui ne présente qu'une surface de terrain de 330 m² incomparable avec leur terrain de 580m² et se situant sur un axe très fréquenté.





Cependant, les expropriés ont présenté des termes avec des terrains de 270m², 256 m², 288 m² ; ils ne démontrent pas qu'il s'agit d'un axe avec des nuisances sonores.





Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.





CG2

Les appelants demandent d'écarter ce terme de bien moindre qualité, étant élevé sur vide sanitaire et comportant des défauts.





Au regard de l'acte de vente (pièce n°9), ce bien sur vide sanitaire présente des défauts nécessitant une mise en conformité au niveau de l'isolation.





Ce terme n'est donc pas comparable en terme de qualité et sera donc écarté.





CG3

Les appelants demandent d'écarter ce terme situé aux abords directs de la Marne avec un aléa de crue, à la différence de leur bien(pièce n°10).





En raison des crues(pièce n°11), ce bien a une valeur moindre et ce terme sera donc écarté.





CG4

Les appelants demandent d'écarter cette référence située dans un quartier beaucoup moins commerçant et excentré.





Cependant, il s'agit d'une maison sur sous-sol avec une consistance similaire au bien exproprié.





Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.





CG5

Les appelants demandent d'écarter ce terme en produisant des photographies pour indiquer que ce bien n'a pas le même cachet que leur bien en terme de construction et de clôture.





Cependant, il s'agit d'une maison d'habitation avec sous-sol d'une consistance similaire au bien exproprié ; les photographies ne démontrent pas de différence notable en terme de cachet.





Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu.

Les références retenues par la cour correspondent à une moyenne de :

5.500 (référence appelant) + 4.045 + 3.063 + 3.687 + 3.753 + 3.892 + 4.000 (références SGP) + 3.300 + 4.728 + 4.702 (termes CG) = 40 670 / 10 = 4.067 euros/m².




Cette moyenne sera retenue.




L'indemnité principale est donc de :





228,3 m² X 4.067 euros/m² = 928 496 euros en valeur libre.





Le jugement sera infirmé en ce sens.













- Sur les indemnités accessoires





1° Sur l'indemnité de remploi





Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (928 496 - 15 000 ) x 10% =91 349,60 euros

soit un total de 93 849,60 euros arrondis à 93 850 euros.





Le jugement sera infirmé en ce sens.







2° sur l'indemnité pour frais de télésurveillance





Le premier juge a débouté M. et Mme [F] [T] de leur demande d'une indemnité de vidéo surveillance dans la mesure où cet élément a été intégré dans ceux permettant d'apprécier globalement le bien.





M. et Mme [F] [T] demandent l'infirmation du jugement en produisant un devis pour le remplacement de leur installation de vidéo protection par une entreprise spécialisée pour un montant de 9 654,16 euros TTC (pièce n°8).





La SGP demande la confirmation du jugement en indiquant qu'il s'agit d'un préjudice indirect.





Le commissaire du Gouvernement n'a pas conclu sur ce point.





Il n'est pas contesté que M. et Mme [F] [T] ont fait procéder au remplacement de leur installation de vidéo surveillance.





Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.





En conséquence, Il s'agit d'un préjudice direct qui doit être indemnisé.





Il leur sera accordé sur la base du devis produit non contesté (pièce n°8) la somme de 9654,16 euros TTC.





Le jugement sera infirmé en ce sens. 





L'indemnité totale de dépossession est donc de :

928 496 euros (indemnité principale) + 93 850 euros (indemnité de remploi)+ 9 654,16 euros (indemnité pour vidéo surveillance)+ 14 482,80 euros(indemnité de déménagement non contestée)= 1 046 482,96 euros arrondis à 1 046 483 euros en valeur libre.





- Sur les dépens





L'appel ne porte pas sur les dépens de première instance.





La SGP perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de maître Audrey Schwab, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.













- Sur l'article 700 du code de procédure civile





L'appel ne concerne pas les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.





L'équité commande de débouter la SGP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 4.000 euros à M. et Mme [F] [T].








PAR CES MOTIFS, 






La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,





Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ; 





Statuant dans la limite des appels ;





Infirme partiellement le jugement entrepris sur l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et l'indemnité pour frais de télésurveillance ;





Fixe l'indemnité principale à la somme de 928 496 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 93 850 euros et l'indemnité pour frais de télésurveillance à la somme de 9654, 16 euros ;

 

Fixe en conséquence à la somme de 1 046 483 euros en valeur libre l'indemnité totale de dépossession due par la SOCIETE DES GRANDS PROJETS à M. [B] [F] [T] et Mme [G] [Y] épouse [F] [T], au titre de l'expropriation de la parcelle référencée section [Cadastre 40] située [Adresse 33]) se décomposant comme suit ;

- 928 496 euros : indemnité principale ;

- 93 850 euros : indemnité de remploi ;

- 9 654,16 euros : indemnité pour frais de télésurveillance ;

- 14 482,80 euros : indemnité de déménagement non contestée ;





Condamne la SOCIETE DES GRANDS PROJETS aux dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey Schwab, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;





Déboute la SOCIETE DES GRANDS PROJETS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;





Condamne la SOCIETE DES GRANDS PROJETS à payer la somme de 4000 euros à M.[B] [Z] et Mme [G] [Y] épouse [F] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT