Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 23 janvier 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08001 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK55



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2024 -Président du TJ de [Localité 8] - RG n° 23/52951





APPELANTE 



LA VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [D] [O], domiciliée en cette qualité audit siège 

[Adresse 7]

[Localité 3] 



Représentée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229





INTIMÉS

 

M. [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Mme [K] [V]

C/ M. [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 Décembre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



*****

EXPOSE DU LITIGE



M. [I] était sous-locataire de l'appartement sis [Adresse 5], du 10 janvier 2019 jusqu'au 30 avril 2022, dans le cadre d'un contrat de sous-location, signé avec Mme [V], titulaire d'un contrat de bail depuis 2012 et partie étudier à l'étranger.



M. [I] a mis l'appartement en location saisonnière sur le site Airbnb. 



Par exploits des 23, 24 et 28 février 2023, la ville de Paris a fait assigner M. [I] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :


condamner M. [I] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros conformément aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

condamner Mme [V] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros conformément aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

condamner M. [I] et Mme [V], chacun, à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Par jugement contradictoire du 18 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris, a : 


rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

condamné la ville de [Localité 8] à payer à M. [I] et Mme [V] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 8] aux dépens ;

rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.




Par déclaration du 22 avril 2024, la ville de [Localité 8] a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 juin 2024, la ville de [Localité 8] demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, L. 324-1-1 du code du tourisme, L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, 481-1 du code de procédure civile, de :




la juger recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 18 mars 2024 en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 8] de ses demandes de condamnations de M. [I] et Mme [V] au paiement chacun d'une amende de 50.000 euros et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

juger que M. [I] et Mme [V] ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. 


En conséquence,


condamner M. [I] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros ;

condamner Mme [V] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros ;





les condamner à payer chacun à la Ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

les condamner aux entiers dépens. 




La Ville expose notamment que :



- L'infraction aux dispositions de l'article L 331-7 du code de la construction et de l'habitation est caractérisée,

- Les lieux litigieux constituent la résidence secondaire de M. [I],

- Le tribunal a opéré une confusion entre les notions d'affectation et d'occupation,

- Le logement est proposé à la location de courte durée sur le site Airbnb, ni M. [I] ni Mme [V] n'occupant l'appartement comme résidence principale,

- Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l'autorisation de changement d'usage et pouvoir exercer l'activité d'hébergement hôtelier est de 55.400 euros.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 4 novembre 2024, M. [I] et Mme [V] demandent à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de : 



A titre principal, sur la confirmation du jugement du 18 mars 2024,


juger que la ville de [Localité 8] est mal fondée dans sa demande de condamnation en raison de l'absence de base légale, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas applicable en l'espèce ; 

juger que l'appartement en cause constituait, au moment des faits reprochés, la résidence principale de M. [I] ; 

juger que l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ne s'applique qu'aux résidences secondaires alors que l'article L. 324-1-1 du code du tourisme portant amende à 10.000 euros maximum pour dépassement de 120 jours annuels en résidence principale est applicable en l'espèce ; 

juger que les 120 jours n'ont pas été dépassés ; 

juger que la demande de la ville de [Localité 8] est dépourvue de base légale ;


En conséquence,


confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 18 mars 2024 en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes de condamnations et l'a condamnée à payer à M. [I] et Mme [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

débouter la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes de condamnations à l'encontre de M. [I] ; 

débouter la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes de condamnations à l'encontre de Mme [V] ;


A titre subsidiaire, si la cour devait retenir la qualification de résidence secondaire de l'appartement litigieux,


juger que la ville de [Localité 8] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la ville constituant la base légale de l'assignation ;


En conséquence,


confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 mars 2024 en ce qu'il a débouté la ville de Paris de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [I] et Mme [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

débouter la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes de condamnations à l'encontre de M. [I] ; 

débouter la ville de [Localité 8] de l'intégralité de ses demandes de condamnations à l'encontre de Mme [V] ;


A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris devait entrer en voie de condamnation,


juger que Mme [V] était complètement étrangère aux faits litigieux ;

juger de la bonne foi et des diligences de M. [I] ; 





juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;


En conséquence,


débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de condamnations à la somme de 50.000 euros au titre de l'article L. 631-7 code de la construction et de l'habitation ;

condamner M. [I] à une amende symbolique de 1euro au regard de la situation particulière ; 

condamner Mme [V] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la situation particulière ;


A titre infiniment infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro,


juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ; 


En conséquence,


condamner M. [I] à une somme qui ne pourrait excéder 2.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

condamner Mme [V] à une somme qui ne pourrait excéder 2.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;


En tout état de cause,


débouter la ville de [Localité 8] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; 

condamner la ville de [Localité 8] aux entiers dépens ; 

juger que l'équité ne commande pas que M. [I] et Mme [V] soient condamnés chacun au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


En conséquence,


confirmer le jugement du 18 mars 2024 en ce qu'il a condamné la ville de [Localité 8] à payer à M. [I] et Mme [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, condamner la ville de [Localité 8] à payer une somme de 2.000 euros chacun au titre des frais nécessaires pour assurer la défense en appel de M. [I] et Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Ils exposent notamment que :



- Le bien litigieux constituait la résidence principale de M. [I], celui-ci n'ayant jamais dépassé la limite légale de 120 jours de sorte que l'infraction n'est pas constituée,

- Mme [V] est étrangère à l'activité de location, sa responsabilité ne pouvant être retenue,

- La fiche H2 est datée du 19 octobre 1970, elle n'établit pas l'usage au 1er janvier 1970,

- M. [I] est de bonne foi, a coopéré et a obtenu de faibles gains.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



SUR CE, 



L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.











Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.



Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.



Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.



Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.



Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :



- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;



- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.



Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.



En premier lieu, contrairement à ce qu'indique M. [I], il ne saurait être retenu qu'il s'agirait de sa résidence principale, force étant de constater :



- que M. [I] s'est déclaré fiscalement comme résidant principalement au [Adresse 2], selon le document des services fiscaux produits en annexe du constat d'infraction (pièce n°1 de la Ville),

- qu'en 2020 et 2021 M. [I] a déclaré les lieux litigieux en résidence secondaire ainsi que l'établissent les taxes d'habitation 2020 et 2021 (pièce n°1 de la Ville),

- que, dans ces conditions, il importe peu que le contrat de travail, les bulletins de M. [I] comportent l'adresse du [Adresse 4] à [Localité 9] ni qu'il ait souscrit un abonnement à une salle de sport proche des lieux.



Ensuite, s'agissant de l'usage d'habitation, il doit être relevé que :

- La Ville produit une fiche H2 datée du 19 octobre 1970,



- Cette fiche H2 ne mentionne pas le numéro de bâtiment ni le numéro de lot, de sorte que les lieux ne sont pas identifiables de manière certaine,



- Il est également fait mention d'une « porte G » au sein de cette fiche, alors que le constat d'infraction indique une « porte 3001 »,



- La fiche H2 ainsi produite ne mentionne l'existence ni d'une salle de bains ni de toilettes, tandis qu'elle fait état d'une superficie de 16 m2 alors que le contrat de sous location produit mentionne une superficie de 13,85 m²,

- Ladite fiche précise en outre que le local est occupé par Mme [Z], propriétaire occupante, et ne fait référence à aucun loyer perçu au titre d'un bail d'habitation,



- La Ville produit aussi une fiche hypothécaire du local dont il ressort que le bien a été cédé le 25 octobre 1967 par les consorts [L] à « [Z] », sans qu'il soit possible, ainsi que l'a à juste titre estimé le premier juge, d'affirmer que dès son acquisition, le bien était occupé par Mme [Z].



Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'est pas établi et de confirmer le jugement entrepris de ce chef.



Sur les autres demandes



Le sort des dépens et frais de première instance a été exactement réglé par le premier juge, de sorte que la décision sera également confirmée sur ce point.



La Ville qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [I] et Mme [V] la somme globale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant,



Condamne la ville de [Localité 8] à verser à M [I] et Mme [V] la somme globale de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;



Condamne la ville de [Localité 8] aux dépens d'appel.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE