Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 8]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02343 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXKO


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Société ICF HABITAT ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [G], [Y], [X] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :







EXPOSE DU LITIGE

La SA [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [G], [Y], [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 5], par contrat en date du 30 juin 2020, moyennant un loyer mensuel initial de 402,24 euros, 154,92 euros de provision sur charges en sus, payable mensuellement d’avance le premier de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait signifier le 4 janvier 2024 à Monsieur [G], [Y], [X] [O] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.550,88 euros.

Le même acte a fait sommation à Monsieur [G], [Y], [X] [O] de justifier de l’occupation du logement.
La SA [Adresse 6] a ensuite fait assigner le 13 mai 2024 Monsieur [G], [Y], [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Condamner le requis à payer au requérant la somme suivant décompte ci-dessus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1153 du Code Civil) Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyersCondamner le requis à quitter les lieux qu’il occupe avec tout occupant de son chef ;Dire qu'à défaut de départ volontaire des lieux, le requis ainsi que tout occupant de son chef en sera expulsé avec le concours d'un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner le requis à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce, jusqu’au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;Condamner le requis à payer au requérant la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;Condamner le requis en tous les frais et dépens.
A l’audience du 8 octobre 2024, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son avocat, substitué, a actualisé la dette locative à la somme de 1.264,51 euros, hors frais de procédure. 

Régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude, Monsieur [G] [O], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [O] et sa conjointe sont à la tête d’une famille recomposée de 3 enfants. Le couple rencontre des difficultés financières importantes, Monsieur [O] et sa conjointe étant tout deux sans emploi. Madame perçoit des ARE, leur reste à vivre actuel est de 4,22 euros par jour et par personne. Ils ont indiqué au travailleur social que leurs dettes s’élèvent à environ 5.567 euros et correspondent à des dettes de loyer, d’énergie et des amendes. Monsieur [O] a évoqué le souhait de trouver une autre solution que celle de l’élaboration d’un dossier de surendettement. Monsieur [O] souhaite pouvoir rembourser sa dette locative par ses propres moyens. Lors d’un deuxième rendez-vous afin de faire le point sur la situation, Monsieur [O] a informé le travailleur social qu’il est parvenu à payer en partie les loyers de janvier, février et mars et que le loyer d’avril a été entièrement payé. Monsieur [O] et sa compagne ont conscience de leur difficulté et ont accepté les conseils et les orientations proposées avant la mise en œuvre de cette procédure d’expulsion. Le couple indique avoir tenté de se mobiliser, à la hauteur de leur réalité financière, en attendant d’être accompagné par l’ERL.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

SUR LA RESILIATION :
*Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

En l’espèce, il est justifié par la SA [Adresse 6] du signalement de la situation d’impayés enregistré par la CCAPEX le 5 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 14 mai 2024.

La demande est donc recevable.

*Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, le bail en date du 30 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 9 page 5 du contrat de bail) aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et charges locatives, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 janvier 2024 pour la somme en principal de 1.550,88 euros.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 124,62 euros, correspondant à des frais de procédure qui relèveront éventuellement des dépens, de sorte que Monsieur [G] [Y], [X] [O] devait régler la somme de 1.426,26 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative, ainsi que le délai prévu au commandement de payer étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 4 mars 2024 à 24 heures.

Entre le 4 janvier 2024 et le 4 mars 2024 à 24 heures, Monsieur [G], [Y], [X] [O] a procédé à deux règlements pour un montant total de 1.275,42 euros.

Il en résulte que Monsieur [G], [Y], [X] [O] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 4 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 5 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [G], [Y], [X] [O] sera ordonnée en conséquence. 


SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Monsieur [G], [Y], [X] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 4 mars 2024 et, à compter du 5 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l'assignation.
La société demanderesse produit un décompte démontrant que Monsieur [G], [Y], [X] [O] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (90,94 euros et 124,62 euros qui relèveront éventuellement des dépens), la somme de 1.264,51 euros à la date du 5 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.
Absent à l’audience, Monsieur [G], [Y], [X] [O], ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
En conséquence, Monsieur [G], [Y], [X] [O] sera condamné au paiement de la somme de 1.264,51. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision, la somme réclamée correspondant à moins de trois mois de loyers impayés.
Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [G], [Y], [X] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges tel que si le contrat n’avait jamais été résilié, afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus. 
Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [G], [Y], [X] [O], du fait de son absence à l’audience, celui-ci n’ayant formulé aucune demande à ce titre, et ce, malgré la reprise du paiement du loyer au moment de l’audience.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :Monsieur [G], [Y], [X] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaire qu’à dû accomplir la SA [Adresse 6], Monsieur [G], [Y], [X] [O] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 30 juin 2020, conclu entre la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE d’une part et Monsieur [G], [Y], [X] [O] d’autre part, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 5 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [G], [Y], [X] [O] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [G], [Y], [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; 
CONDAMNE Monsieur [G], [Y], [X] [O] à verser à la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 1.264,51 euros (selon relevé de compte en date du 5 octobre 2024, incluant la mensualité du mois d’octobre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [G], [Y], [X] [O] à verser la SA [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi, à compter du terme du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [G], [Y], [X] [O] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G], [Y], [X] [O] aux dépens ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,