Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01623 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GV3Y


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEM LOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [W] [S] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial



DÉFENDEUR :

Madame [X] [U] épouse [Y]
née le 03 Juillet 1975 à [Localité 4] (MALI), demeurant [Adresse 1]
comparante en personne








A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :








EXPOSE DES FAITS :


L’OPH LOGEMLOIRET -venant aux droits de l’OPAC du Loiret- a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] et à Madame [X] [Y] née [U], d’une part, par contrat du 30 octobre 1998 un logement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 2.352,12 Francs et de 154,00 Francs pour la place de stationnement, et d’autre part, par contrat du 16 juillet 2007, deux garages/box numéros 26 et 27 situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 31,21 euros,chacun, payables à terme échu.

Suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 2 mars 2022, le divorce des époux [Y] a été prononcé, tandis que Monsieur [Z] [Y] est postérieurement décédé en date du 24 février 2023.

Des loyers étant demeurés entre-temps impayés, la CAF du Loiret a été saisie dès le 21 juillet 2022 des difficultés financières rencontrées par Madame [X] [U] divorcée [Y], puis la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 22 décembre 2023 à Madame [X] [Y] née [U] un commandement de payer les loyers et charges dans les 2 mois en visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.975,65 euros, puis par le même acte lui a fait commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans le délai d'un mois, ceci en vain.

La société LOGEMLOIRET a donc par conséquent fait assigner le 10 avril 2024 Madame [X] [Y] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
Constater l'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du logement principal et des garages numéros 26 et 27 et d’ordonner que la location consentie à Madame [X] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que Madame [X] [Y] née [U] sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [X] [Y] née [U] au titre des loyers et charges à la somme de 3.915,14 euros en principal en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;Condamner Madame [X] [Y] née [U] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Madame [X] [Y] née [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Madame [X] [Y] née [U] au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Madame [X] [Y] née [U], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 8 octobre 2024, la SOCIÉTÉ LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [W] [S], employée du bailleur - a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative due par Madame [X] [Y] née [U] à la somme de 6.370,73 euros. 

Madame [X] [Y] née [U], comparaissant en personne, a indiqué travailler comme aide-soignante, avoir 4 enfants à sa charge avec un salaire de 1400,00 €, outre les allocations familiales actuellement suspendues, et avoir accumulé des dettes de consommation électrique (1800 €) et d’eau, notamment, qui font actuellement l’objet de poursuites en recouvrement de la part du Trésor Public.

A la lecture de la fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience, il ressort effectivement que Madame [X] [Y] née [U] s’est retrouvée seule -suite au décès de son ex-époux en février 2023- à devoir assumer la charge de ses 4 enfants (dont 2 scolarisés en école privée), ce qui lui a occasionné d’importantes difficultés financières pour faire face au paiement de ses factures courantes, aggravées par la suspension de ses prestations familiales. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de chacune des parties présente ou représentée à l’audience publique.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, l’OPH LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Madame [X] [Y] née [U] dès le 21 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, les baux conclus les 30 octobre 1998 (logement) et 16 juillet 2007 (garages) contiennent chacun une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (article 5.2 des conditions générales -logement- et page 5-garages-).

Le 22 décembre 2023, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [X] [Y] née [U], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée dans chacun des baux précités étant jointe à l'acte.
Madame [X] [Y] née [U] avait par conséquent jusqu'au 22 janvier 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement, ainsi que celle relative aux garages n° 26 & 27. Or, il ressort des pièces du dossier que lesdites attestations d’assurance n’ont pas été produites dans ce délai par Madame [X] [Y] née [U].

Il en résulte que les clauses résolutoires contenues dans les baux sont acquises à la date du 22 janvier 2024.

L'expulsion de Madame [X] [Y] née [U] du logement et des garages sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [X] [Y] née [U] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 22 janvier 2024 et, à compter du 23 janvier 2024, les baux (logement et garages) étant résiliés, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2024, Madame [X] [Y] née [U] a causé un préjudice au propriétaire-bailleur LOGEMLOIRET qui n’a pas pu disposer des biens loués à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges (logement et garages) dus à la date de la résiliation - qui auraient été exigibles en cas de non-résiliation du bail - conformément à la demande introductive. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SOCIÉTÉ LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé daté du 2 octobre 2024 démontrant que Madame [X] [Y] née [U] reste devoir (échéance de septembre 2024 incluse) la somme totale de 6.370,73 euros, hors frais de procédure qui relèvent éventuellement des dépens.

Toutefois, vérifications faites, la dette locative sera ramenée à un montant global de 6.251,23 euros, ceci après soustraction de la somme de 119,50 € correspondant aux pénalités non contractuelles « enquêtes OPS » et « risque locatif » imputées à tort au locataire.

Présente à l'audience, Madame [X] [Y] née [U] a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative dont elle est redevable, et dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [X] [Y] née [U] sera condamnée au paiement de la somme de 6.251,23 euros, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [X] [Y] née [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation -indexée et revalorisée selon les conditions contractuelles- laquelle sera applicable à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive de chacun des locaux loués.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur-demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

En outre, il ne sera pas possible d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [X] [Y] née [U], du fait d’une part, du motif même de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et d’autre part, que cette dernière n’a, en tout état de cause, pas repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [Y] née [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, Madame [X] [Y] née [U] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant dans les baux conclus les 30 octobre 1998 (logement) et 16 juillet 2007 (garages) entre la société LOGEMLOIRET-venant aux droits de l’OPAC du Loiret- et Madame [X] [Y] née [U], concernant d’une part, le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], et d’autre part, deux garages numéros 26 et 27 situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 janvier 2024 -et que les baux sont résiliés à cette date- sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation desdits baux pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [Y] née [U] de libérer les lieux et de restituer les clés du logement d’habitation et des garages dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [Y] née [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] née [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.251,23 euros (selon décompte en date du 2 octobre 2024, incluant la mensualité du mois de septembre 2024) correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] née [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges à la date de résiliation des baux -indexée et revalorisée selon les conditions contractuelles- tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, laquelle sera applicable à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive de chacun des locaux loués caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] née [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] née [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,