Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01432 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVOL


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAL SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Florence GONTIER, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :








EXPOSE DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2023, la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [X] [D] un logement conventionné à usage d’habitation de type 2 (1er étage) situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 398,33 euros outre 138,95 € de provision pour charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant restés impayés par Monsieur [X] [D], le bailleur SA CDC HABITAT a fait signifier le 10 janvier 2024 à ce dernier un commandement de justifier de l’occupation des lieux, de l’assurance du logement et de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.646,56 euros.

Le locataire en place ayant justifié de l’occupation des lieux, sans produire toutefois l’attestation d’assurance du logement et sans régler les causes dudit commandement, la SA CDC HABITAT a, par acte d'huissier signifié à l’étude le 19 mars 2024, fait assigner-avec dénonciation par voie électronique à la Préfecture du Loiret le 20 mars 2024- Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [X] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 et 7g de la Loi du 6 juillet 1989 ;
-Juger que Monsieur [X] [D] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux, et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
-condamner Monsieur [X] [D] à payer la somme de 1.306,56 euros en principal correspondant aux loyers et charges en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du code civil ;
-condamner Monsieur [X] [D] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-condamner Monsieur [X] [D] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;
-condamner Monsieur [X] [D] au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [X] [D] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement et de l’assignation en vertu de l’article 696 du CPC.

Evoquée à l’audience publique du 8 octobre 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son avocat, a déposé son dossier en maintenant ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en se désistant de sa demande relative à la justification de l’assurance du logement.
Le bailleur a indiqué par ailleurs que la dette locative actualisée au 3 octobre 2024 s’élève à la somme de 3.595,62 euros, et que le locataire a repris le paiement des loyers courants.

Monsieur [X] [D], bien que cité à l’étude, ne comparaît pas, ni personne pour lui.

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [X] [D] ne s’est pas présenté, ni excusé, au rendez-vous d’accompagnement qui lui a été proposé par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel, en l'absence de Monsieur [X] [D] à l'audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur CDC HABITAT justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) afin de lui signaler la situation d'impayés de Monsieur [X] [D], et ce, dès le 9 janvier 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2024.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 10 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 7 des conditions particulières), tandis que le commandement de payer visant ledit contrat a été signifié le 10 janvier 2024, pour paiement d’une somme en principal de 1.646,56 euros, et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [X] [D] disposait donc pour régler cette somme d’un délai expirant le dimanche 10 mars 2024, jour ouvré, ce délai étant légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 11 mars 2024 à 24 heures.

En effet, la société CDC HABITAT déclarant à l’audience se désister de sa demande de justification de l’assurance du logement, et en l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 11 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA CDC HABITAT produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [X] [D] reste devoir un solde de loyers et charges arriérés s’élevant à 3.595,62 euros à la date du 3 octobre 2024, étant précisé que le montant réclamé devra cependant ramené à 3.394,80 euros, ceci après soustraction des « frais de contentieux » pour 177,96 € qui relèvent éventuellement des dépens, mais également des « pénalités d’enquête sociale » non contractuelles d’un montant de 22,86 € (7,62 € x 3).

Absent à l'audience, Monsieur [X] [D] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative arriérée auprès de son bailleur la SA CDC HABITAT, et malgré une reprise effective du règlement de ses loyers courants, le défendeur ne sollicite du tribunal aucun délai de paiement pour s’acquitter de son arriéré de loyers et charges.

En outre, occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024 -par l’effet du jeu de la clause résolutoire du bail- le locataire en place cause manifestement un préjudice au propriétaire-bailleur qui ne peut pas disposer du bien à son gré.

Monsieur [X] [D] sera donc condamné -à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire- au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation , d'un montant équivalent au loyer et charges indexés et révisables selon les conditions contractuelles, et selon décompte arrêté au 3 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), laquelle sera applicable à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Ainsi, Monsieur [X] [D] sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 3.394,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte actualisé au 3 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SA CDC HABITAT, il y aura lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en condamnant Monsieur [X] [D] à lui payer une indemnité de 300,00 € sur ce fondement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 1er février 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [X] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [D], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.394,80 € (trois mille trois cent quatre vingt quatorze euros et quatre vingt centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, hors frais non contractuels et de poursuite- assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges indexés et révisables selon les conditions contractuelles, et selon décompte arrêté au 3 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), laquelle sera applicable à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024 et celui de l'assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.


Le greffière, Le juge,