Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01753 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWE6


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Julie HELD-SUTTER, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K] [V]
né le 11 Mai 1982 à COIMBRA-PORTUGAL, demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :









RAPPEL DES FAITS :


Madame [H] [D] a donné à bail à Monsieur [O] [K] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat des 4 février 2023 et 8 février 2023, à effet au 9 février 2023, pour un loyer mensuel de 480 euros, et 280 euros de provisions sur charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [D] a fait signifier le 13 février 2024 à Monsieur [O] [K] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.280 euros, selon décompte en date du 26 janvier 2024.

Madame [H] [D] a ensuite fait assigner le 17 avril 2024 Monsieur [O] [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

A titre principal,
constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 4 février 2023 à Monsieur [O] [K] [V] ;constater la résiliation du contrat de location du 4 février 2023 ;ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [O] [K] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;et en tout état de cause, 
condamner Monsieur [O] [K] [V] à payer à Madame [H] [D] la somme de 3.965,30 euros, représentant le montant des loyers et charges impayées arrêtée au 11 avril 2024 ;condamner Monsieur [O] [K] [V] à payer à Madame [H] [D] une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 760 euros à compter du 14 avril 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner Monsieur [O] [K] [V] à verser au requérant une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 8 octobre 2024, Madame [H] [D], représentée par son avocat, substitué, a actualisé la dette locative à la somme de 8.360 euros, les frais de procédure s’ajoutant en plus.

Monsieur [O] [K] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [K] [V] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, Madame [H] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail des 4 février 2023 et 8 février 2023, à effet au 9 février 2023 contient une clause résolutoire (article 15 des conditions générales, page 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 2.280 euros.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 8,40 euros (4,20 euros x 2) correspondant à des frais de gestion pour impayés de loyer, ne correspondant pas aux loyers et charges prévus par l’article 24, de sorte que Monsieur [O] [K] [V] devait régler la somme de 2.271,60 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 15 avril 2024 à 24 heures, le 13 avril 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 13 février 2024 et le 15 avril 2024 à 24 heures, Monsieur [O] [K] [V] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [O] [K] [V] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 13 février 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 16 avril 2024 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Monsieur [O] [K] [V] sera ordonnée en conséquence.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O] [K] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 760 euros par mois, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l'assignation.

Madame [H] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [K] [V] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (165,30 euros, 105,69 euros et 13 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que la somme de 8,40 euros (4,20 euros x 2 correspondant à des frais d’impayés de loyers, ne correspondant pas aux loyers et charges imputables au locataire), la somme de 8.351,60 euros à la date du 2 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [O] [K] [V] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [O] [K] [V] sera condamné au paiement de la somme de 8.351,60 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [O] [K] [V] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, soit la somme de 760 euros par mois, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [O] [K] [V], du fait de son absence à l’audience, celui-ci n’ayant formulé aucune demande à ce titre, et celui-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.




III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [K] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [D], Monsieur [O] [K] [V] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail des 4 février 2023 et 8 février 2023, à effet au 9 février 2023 conclu entre Madame [H] [D] et Monsieur [O] [K] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [H] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [V] à verser à Madame [H] [D], la somme de 8.351,60 euros (selon relevé de compte en date du 2 octobre 2024, incluant la mensualité du mois d’octobre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [V] à verser à Madame [H] [D], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, soit à la somme de 760 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [V] à verser à Madame [H] [D], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;





CONDAMNE Monsieur [O] [K] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024 et celui de l’assignation du 17 avril 2024 ;
REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,