Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01870 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWNQ


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 15 février 2021, ayant pris effet le 18 mai 2021, la SA SCALIS a donné en location à Monsieur [Z] [F] et à Madame [H] [E] un local à usage d’habitation de type T3 avec un jardin et abris de jardin situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 690,24 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier le 10 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [Z] [F] et à Madame [H] [E], pour un montant en principal de 2.297,69 euros selon décompte en date du 4 janvier 2024.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement, la SA SCALIS a, par acte d'huissier du 17 avril 2024, fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sis [Adresse 2], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner leur expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] au paiement de la somme de 2.649,31 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, date du commandement de payer les loyers sur 2.297,69 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ; condamner in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] au paiement de la somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile;condamner in solidum Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 8 octobre 2024, la SA SCALIS, représentée par son avocat SCP SOREL, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.724,56 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a précisé que le loyer s’élève à la somme de 742,51 euros hors charge, et a indiqué, en outre, que si des efforts sur le paiement de leur loyer courant avaient bien été effectués par les locataires, leur dette locative était cependant en augmentation, Madame [H] [E] ayant récemment déposé un nouveau dossier de surendettement auprès de la BDF générant une mensualité supplémentaire de 202,86 € en plus du remboursement de leurs autres dettes. De ce fait, le bailleur déclarait ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement de la dette locative.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] ont comparu à l’audience et indiqué être tous les deux salariés avec des revenus de 1800 à 2000 € chacun, souhaiter régler au plus vite leur dette locative sans pouvoir s’engager toutefois auprès du tribunal sur un règlement mensuel ferme, en sus de leur loyer courant. 
Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que 
la situation de surendettement de Monsieur [Z] [F] et de Madame [H] [E]
perdure depuis 2023, suite à un voyage à le Réunion organisé pour le baptême de leurs 2 enfants et financé par plusieurs crédits à la consommation. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 15 février 2021, ayant pris effet le 18 mai 2021, contient une clause résolutoire (article 6 page 3), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme de 2.297,69 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, nonobstant les termes de la loi du 27 juillet 2023 qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et ce, malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiaient Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] pour régler cette somme a expiré le dimanche 10 mars 2024, jour ouvré, le délai étant dans le cas présent légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 11 mars 2024 à 24 heures.

Il en résulte que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] n’ont effectué au cours de cette période que des règlements partiels, qui n’ont cependant pas permis d’éteindre les causes du commandement de payer du 10 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 11 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] restent solidairement redevables des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] restent devoir la somme de 4.724,56 euros arrêtée à la date du 30 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 inclus), et ce, déduction faite des frais de procédure (217,30 euros et 128,02 euros) qui relèveront éventuellement des dépens.

Présents à l'audience, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de leur dette locative auprès de leur bailleur la SA SCALIS.

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] seront en conséquence solidairement condamnés à verser à la SA SCALIS la somme de 4.724,56 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024, à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA SCALIS de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présents à l'audience, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] ont reconnu le montant de leur dette locative et déclaré souhaiter s’en acquitter dans les meilleurs délais, mais sans avoir manifestement une réelle possibilité de s’engager auprès du tribunal -au regard de leur situation de surendettement- sur un règlement mensuel ferme, en sus de leur loyer et charges courantes.

Nonobstant l’absence d’opposition du bailleur sur l’éventuel octroi de délais de paiement, et au regard de leur situation financière, Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] ne pourront bénéficier de délais de paiement de la part de la juridiction pour l’apurement de leur dette locative, et la clause résolutoire acquise au 11 mars 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, et au regard de la situation sociale et financière de Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E], ces derniers seront condamnés à verser à la SA SCALIS la somme de 230,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 15 février 2021, ayant pris effet le 18 mai 2021 entre la SA SCALIS d’une part, et Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.724,56 € (quatre mille sept cent vingt quatre euros et cinquante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 30 septembre 2024- incluant l’échéance du mois d’août 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges - tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er septembre 2024 (cf. décompte arrêté au 30 septembre 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; 

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 230,00 euros (deux cent trente euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [H] [E] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024 et celui de l'assignation introductive ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,