Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05786 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAD

N° MINUTE : 
2025/6






JUGEMENT 
rendu le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier









Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05786 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAD


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 1984, la société d'[Adresse 5] aux droits de laquelle est venue la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2331,06 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [J] le 5 février 2024.

Par assignation du 23 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [J], autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% outre les charges, ou subsidiairement d’un montant au moins égal à celui du loyer, charges en plus, −1531,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024,−350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et de tout acte nécessaire.
Elle fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti et subsidiairement que M. [M] [J] a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas le loyer. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 17 octobre 2024 la société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s'élève désormais à 1148,31 euros. Elle déclare qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 
Elle indique accepter le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur, déjà en place à hauteur de 150 euros par mois. 

M. [M] [J] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 1er février 1984 pour une durée de trois mois. Il a été en conséquence été tacitement reconduit 1er août 2023 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susvisée. Le bail tacitement reconduit étant un nouveau contrat de bail, le présent bail est soumis aux dispositions nouvelles issues de la loi précitée de sorte que le délai de six semaines visé au commandement de payer, et non deux mois, doit être appliqué. 

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 29 janvier 2024 et la somme de 2331,06 euros n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 4] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2024, M. [M] [J] lui devait la somme de 1148,31 euros.
M. [M] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 1984 entre la société d'[Adresse 5] aux droits de laquelle est venue la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [M] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 11 mars 2024,





CONDAMNE M. [M] [J] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1148,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024,

AUTORISE M. [M] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 mars 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [M] [J] sera condamné à verser à la société SA [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [M] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 et celui de l'assignation du 23 mai 2024,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


Le Greffier La Juge
Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05786 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAD