Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRR

N° MINUTE : 
2025/7






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 janvier 2025
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Fabrice POMMIER
Avocat inscrit au Barreau de Paris
vestiaire J114

DÉFENDERESSES
Madame [V] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Madame [P] [E], demeurant Mandataire judiciaire de Madame [J] [V] - [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier




Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2017 à effet au 25 janvier 2014, conclu à la suite de la résiliation judiciaire d’un précédent bail par jugement du 24 janvier 2014, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH (ci-après [Localité 6] HABITAT OPH) a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2549,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [P] [E] es qualité de mandataire judiciaire de Mme [V] [J]. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] le 23 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [V] [J] et Mme [P] [E] es qualité de mandataire judiciaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−3371,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au visa des articles 1728, 1103 du code civil et des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 il soutient que le bail contient une clause résolutoire et que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai légal. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 17 octobre 2024 [Localité 6] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s'élève désormais à 2491,44 euros. Il indique qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et demande que soient octroyés à Mme [V] [J] des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, selon le plan d’apurement de la dette déjà mis en place, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement assignées par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [V] [J] et Mme [P] [E] n'ont pas comparu. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 8 septembre 2017 pour une durée de trois ans. Il a été en conséquence été tacitement reconduit le 8 septembre 2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Le bail tacitement reconduit étant un nouveau contrat de bail, le présent bail est soumis aux dispositions nouvelles issues de la loi précitée de sorte que le délai de six semaines, et non deux mois, après la délivrance du commandement de payer doit être appliqué. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 17 novembre 2023. La somme de 2549,87 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies et ce depuis le 2 janvier 2024 en application de l’article 642 du code de procédure civile. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte que Mme [V] [J] a repris le paiement intégral du loyer courant. 

Par ailleurs, il ressort des débats qu’un plan d’apurement est déjà mis en place dont [Localité 6] HABITAT OPH sollicite le maintien. 
Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [V] [J] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 octobre 2024, Mme [V] [J] lui devait la somme de 2127,19 euros, soustraction faite des frais de procédure (237,93+126.32).

Mme [V] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2014 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 2 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à la société [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 2127,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023,

AUTORISE Mme [V] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 janvier 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [V] [J] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

le Greffier La Juge


Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRR