Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4Z

N° MINUTE : 
2025/2






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [W] [X], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0211

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philippe PUEL , Greffier


Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4Z



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation pour une durée de trois ans à Mme [W] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460,21 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1160,41 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [X] le 18 décembre 2023.

Par assignation du 27 février 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−1882,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2024. 

L’affaire, appelée à l’audience du 28 juin 2024 a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024. 

À l'audience la RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2024, s'élève désormais à 4163,13 euros. Sur le commandement de payer, elle soulève que s’agissant d’une nullité Mme [W] [X] ne justifie d’aucun grief puisqu’elle n’a effectué aucun paiement depuis plus d’un an que la Cour de cassation n’a rendu qu’un avis. Après avoir sollicité le rejet de la demande de délais de paiement elle indique finalement ne pas s’y opposer s’il était fait droit à sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. 

Mme [W] [X], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement demande :
Le rejet des demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,L’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros pendant 12 mois puis 200 euros pendant 12 mois, A titre infiniment subsidiaire, Des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, Les plus larges délais pour libérer les lieux, Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle précise que le commandement de payer ne peut produire effet mais qu’elle ne soulève pas sa nullité.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit désormais que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par avis du 13 juin 2024 la Cour de cassation a considéré que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu 8 juin 2021 pour une durée de trois ans, il est établi qu’il était soumis à la date du commandement de payer aux anciennes dispositions de l’article 24. 

Mme [W] [X] soutient en se fondant sur l’avis susvisé de la Cour de cassation qu’il existe une difficulté sérieuse de voir constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire par application d’un délai plus court que le délai minimal contractuellement prévu dans le bail de sorte que le commandement de payer qui ne respecte pas le délai de deux mois stipulés au contrat ne peut produire d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Il convient de souligner que la Cour de cassation n’a pas énoncé que le commandement de payer visant un délai de six semaines au lieu de deux mois était privé d’effet. 

Il y a lieu en conséquence d’appliquer le régime des nullités comme l’a soutenu à l’audience la demanderesse. 

La nullité des actes de commissaire de justice relève des nullités pour vice de forme. 

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l’espèce, les dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public (article 2al.1). 
Alors que la demanderesse l’y avait invité, Mme [W] [X] n’a fait valoir aucun grief de sorte que la nullité pour vice de forme du commandement de payer doit être écartée et que la contestation sérieuse n’est pas caractérisée. 

Il y a lieu de substituer au délai de six semaines le délai de deux mois. 

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 15 décembre 2023 et la somme de 1160,41 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 février 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les parties se sont accordées à l’audience sur un plan d’apurement de la dette bien que la condition de reprise du paiement du loyer avant l’audience ne soit pas satisfaite. 

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [W] [X] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues sur une période de 29 et non 24 mois comme le permet l’article 24 susvisé afin de couvrir le montant de la dette, selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. 

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2024, Mme [W] [X] lui devait la somme de 4163,13 euros. 

Mme [W] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 1160,41 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 721,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT y avoir lieu à référé ; 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juin 2021 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, d’une part, et Mme [W] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 février 2024,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 4163,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 1160,41 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 721,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [W] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros pendant 12 mois puis une somme de 200 euros durant 17 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 février 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [W] [X] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [W] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2023, celui de l'assignation du 27 février 2024 et sa notification au Préfet, 

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



Le Greffier La Juge