Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 22 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 28Z



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



Par défaut



DU 22 JANVIER 2025



N° RG 23/07343 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WE55



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 13] À [Localité 18]



C/



[F] [I],

et autres





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 14/10233



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Bruno MATHIEU



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 13] À [Localité 18], représenté par son syndic la SARL [16], [17], dont le siège est social est situé [Adresse 8] À [Localité 9],

C/ son syndic [Adresse 8]

[Localité 9]



Représentant : Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R079





APPELANTE

****************



Madame [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 12]





Madame [M] [I]

[Adresse 2]

[Localité 12]





Madame [G] [Y]

[Adresse 11]

[Localité 6]





Madame [P] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 4]





INTIMÉES DÉFAILLANTES



****************

























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Décembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,





***************

FAITS & PROCÉDURE



M. et Mme [U] et [S] [Z] étaient propriétaires d'un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 18], soumis au statut de la copropriété. 



M. [Z] étant décédé le [Date décès 1] 1995, sa veuve est devenue usufruitière et pleine propriétaire de la moitié de l'appartement, la nue propriété de l'autre moitié étant divisée entre Mme [E] [Z] épouse [Y], pour un quart, et Mme [M] [I] épouse [J] ainsi que Mme [F] [I], chacune pour un huitième de l'immeuble.



Mme [E] [Z] est elle-même décédée le [Date décès 5] 1995, laissant pour lui succéder ses filles Mme [G] [Y] et Mme [P] [Y].



Mme Veuve [Z] est décédée le [Date décès 3] 2011, laissant pour lui succéder ses petites-filles, Mme [G] [Y] et Mme [P] [Y], ainsi que Mme [M] [I] épouse [J] ainsi que Mme [F] [I], chacune pour un huitième.



Le syndicat des copropriétaires a recherché la condamnation de Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I], au paiement de la somme de 17 776,10 euros au titre de charges de copropriété impayées à raison de ce bien, et de celle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Selon jugement rendu le 21 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre, le premier juge a constaté que, par actes des 7 mars 2014 et 17 novembre 2016, Mme [P] [Y] a renoncé à la succession de Mme [S] [N] épouse [Z], et à la succession de M. [U] [Z] le 21 novembre 2016. 



Par acte des 13 mars 2014 et 21 novembre 2016, Mme [G] [Y] a renoncé à la succession de Mme [S] [N] épouse [Z] puis le 24 novembre 2016, à la succession de M. [U] [Z]. 



En conséquence, il a fait droit à leur demande de mise hors de cause.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 21 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a en conséquence :

- Déclaré inopposables à Mme [H] en sa qualité d'ancienne tutrice de feue Mme [S] [N] Veuve [Z], les dernières conclusions de Mme [M] [I] épouse [J] et Mme [F] [I], faute de notification desdites conclusions,

- Déclaré Mme [M] [I] épouse [J] et Mme [F] [I] irrecevables en leurs demandes formées à l'encontre de la société '[14]', dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 4 avril 2018, et la clôture pour insuffisance d'actifs, le 13 mars 2019, en l'absence de déclaration de créance au passif de cette société [14], et faute de régularisation de la procédure à l'égard de son liquidateur, 

- Ordonné la mise hors de cause de Mme [P] [Y] et Mme [G] [Y] qui ont renoncé à la succession de M. et Mme [U] et [S] [Z],

- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Dit que chaque partie supportera la charge des frais irrépétibles et des dépens par elle exposés en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile,

- Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement selon déclaration en date du 26 octobre 2023. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à : 

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'encontre de Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] ; 

Et statuant à nouveau,

- Condamner in solidum Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] à lui payer la somme de 47 083,56 euros au titre des charges de copropriété impayées ; 

- Condamner in solidum Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, 

- Condamner in solidum Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel, 

- Condamner in solidum Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouverts selon l'article 699 du code de procédure civile par Maître Bruno Mathieu, avocat associé de la SELAS Mathieu et associés. 



Les intimées sont défaillantes, alors que la déclaration d'appel et les conclusions d'appel leur ont été signifiées conjointement dans les délais prévus :

- Pour [F] [I], par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, notifié conformément à l'article 653 du code de procédure civile,

- Pour [M] [I], également par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, notifié conformément à l'article 653 du code de procédure civile,



- Pour [G] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, notifié conformément à l'article 659 du code de procédure civile,

- Pour [P] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, notifié conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile et remis en l'étude. 



La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



Sur la demande du syndicat tendant à la condamnation in solidum Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] à lui payer la somme de 47 083,56 euros au titre des charges de copropriété impayées actualisées en octobre 2022



En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 





En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.



En l'espèce

A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- un acte notarié d'octobre 1995 portant mutation par décès (de M. [Z]),

- Trois historiques du compte de copropriétaire correspondant au lot litigieux, allant du 31 décembre 2007 au 1er janvier 2015 (pièce n°14), du 31 décembre 2014 au 2 octobre 2019 (pièce n°20) et enfin, du 14 décembre 2021 au 1er octobre 2022 (pièce n°21),

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2008 jusqu'à 2014 puis de 2016 à 2019,

- un courrier du 22 février 2017 portant déclaration de créance au curateur de la succession vacante de Mme Vve [Z], non assorti de la preuve de sa réception,

- un commandement de payer 7 190 euros d'arriérés de charges, notifié le 20 octobre 2011 à Mmes [F] et [M] [I]. 



Le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande pour défaut de transmission de son dossier.



S'agissant des personnes débitrices de la créance : le premier juge a d'une part, ordonné la mise hors de cause de Mmes [P] et [G] [Y] en tant qu'elles ont renoncé à la succession de M. et Mme [U] et [S] [Z], et d'autre part, constaté (dans les motifs du jugement) que Mmes [M] et [F] [I] ont renoncé à la succession de Mme Vve [Z] mais non pas à celle de M. [Z], ce qui leur confère la qualité de propriétaires d'un huitième de l'appartement objet du recouvrement de charges.



En appel, le syndicat des copropriétaires conteste la mise en hors de cause de Mmes [P] et [G] [Y], en soutenant que celles-ci resteraient nu-propriétaires d'un huitième de l'appartement dès lors que par un document de 2010 elles auraient accepté la succession de Mme [X] [Y]. Toutefois le syndicat des copropriétaires n'établit pas cette allégation ni ne remet en cause les motifs retenus par le Tribunal, en se bornant à citer un extrait d'un des éléments produits par Mmes [P] et [G] [Y] en première instance, à savoir un acte de vente relatif à un bien à rénover sis à [Localité 15] (Essonne) daté du 30 janvier 2015, ledit passage étant extrait de la partie ' Origine de propriété'. 



Le jugement sera confirmé en tant qu'il met hors de cause Mmes [P] et [G] [Y],



S'agissant de Mmes [M] et [F] [I] :

Le syndicat des copropriétaires convient qu'elles ont renoncé à la succession de Mme Vve [Z], décédée en 1995, mais il affirme 'qu'elles restent nu-propriétaires du bien'. Cette allégation, toutefois, n'est pas autrement étayée par le syndicat des copropriétaires et alors que Mme [H], l'ancienne tutrice et gestionnaire des biens de Mme Vve [Z], n'était pas dans la cause devant le Tribunal et ne l'est pas davantage devant la Cour.



Au contraire, il ressort de l'ordonnance du 21 septembre 2016 du président du Tribunal de grande instance de Nanterre, désignant un curateur à la succession de Mme Vve [Z] (qui n'a pas non plus été attrait en la cause par le syndicat des copropriétaires), que ce document débute par la mention suivante : ' Déclarons vacante la succession de Mme [S] [N] veuve [Z]'.



La Cour observe, et déplore eu égard à l'absence de clarté des débats en l'état, que ledit curateur à la succession de Mme Vve [Z], ainsi désigné en 2016, n'ait pas non plus été attrait en la cause par le syndicat des copropriétaires alors même que cette ordonnance portant désignation mentionne encore : 'Disons qu'en particulier, le curateur pourra représenter la succession dans le cadre de toutes procédures engagées par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ... notamment ... une procédure de saisie immobilière.'



Enfin, s'agissant de Mmes [M] et [F] [I], le Tribunal a retenu à juste titre, qu'en leur qualité d'héritières de feu M. [Z], elles sont chacune propriétaires d'un huitième de l'appartement en cause.



S'agissant du quantum de cette créance, à savoir 47 083,56 euros au titre des charges de copropriété impayées actualisées en octobre 2022 :

Il ressort de l'analyse des historiques du compte de copropriétaire correspondant au lot litigieux, qu'ils sont entachés de nombreuses lacunes et approximations.



En effet le premier, allant du 31 décembre 2007 au 1er janvier 2015 (pièce syndicat des copropriétaires n°14), débute par un solde débiteur de 2 006 euros au 31 décembre 2007, non justifié par la production du relevé antérieur, et se poursuit avec de nombreux frais de mise en demeure (pour 119,60 euros chacun) et une note d'honoraires d'un montant de 179,40 euros, non justifiée.



Le premier historique se termine au 1er janvier 2015 par un solde débiteur de 17 783,10 euros tandis que le deuxième débute au 31 décembre 2014 par un solde débiteur différent, d'un montant de 17 636,37 euros, sans explication.



Le deuxième historique couvre la période allant du 31 décembre 2014 au 2 octobre 2019 (pièce syndicat des copropriétaires n°20), il contient des frais de mise en demeure (pour 120 euros) et deux débits intitulé '[20]' pour 2 037,20 euros et '[19] - Débarrassage gravats [Z]' pour 719,95 euros, qui ne sont pas justifiés.



Le deuxième historique se termine au 2 octobre 2019 par un solde débiteur de 35 464,94 euros.



Le troisième historique (pièce syndicat des copropriétaires n°21) ne débute que deux années plus tard, au 14 décembre 2021, avec un solde débiteur de 45 133,83 euros, sans justification. Il comporte notamment un débit intitulé 'appel charges irrécouvrables Succ. [Z]' pour 375,72 euros, non justifié, et se termine par un solde débiteur total, au 1er octobre 2022, d'un montant de 50 194,65 euros.



Dans ces conditions, caractérisées par le défaut de nombreuses pièces justificatives et de deux années d'historique du compte de copropriétaire rattaché au bien en litige, il est impossible de vérifier la justesse et le bien-fondé de la créance alléguée.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner in solidum Mmes [P] [Y], [G] [Y], [F] [I] et [M] [I] à lui payer 8 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive



Cette demande sera rejetée pour les mêmes motifs que ci-dessus, tenant à l'impossibilité d'établir, y compris à hauteur d'appel, tant le bien-fondé que le quantum de la créance alléguée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, 



- Confirme le jugement du 21 mars 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions, 

 

Y ajoutant,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 18], représenté par son syndic la société [16], groupe [17], dont le siège est social est situé [Adresse 8] à [Localité 9], RCS de Paris n°[N° SIREN/SIRET 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux dépens d'appel,



- Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT