Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 janvier 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Janvier 2025
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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [P] [O], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]
34 boulevard du Tertre
Logement 320 Etage 4
44800 SAINT-HERBLAIN

non comparant

Madame [G] [B] épouse [K]
34 boulevard du Tertre
Logement 320 Etage 4
44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2024
date des débats : 17 octobre 2024
délibéré au : 09 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01523 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M7RP

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Monsieur [Z] [K] + Madame [G] [B] épouse [K]
CCC à la préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 mars 2021 à effet à la même date, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] un logement T5 lui appartenant sis, 34 bd du Tertre, 4ème étage n°320 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 525,28€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 153,34 €.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.222,79 € arrêté au 28 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

·        Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
·        Ordonner l’expulsion de [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

·        Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

·        Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 5.622,69 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés arrêtée au 23 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

·      Condamner solidairement [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 766,79 € à compter du 11 janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

·        Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ;

·        Ordonner l'exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 13 juin 2024 par les services sociaux du département, qui n'ont pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et ainsi, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024, renvoyée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.




A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.000 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 septembre 2024.

Les époux ont été chacun régulièrement assignés à étude, mais seule [G] [B] épouse [K] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, HARMONIE HABITAT justifie de la notification de la situation d'impayé à la CCAPEX le 27 novembre 2023, dont la commission a accusé réception le 28 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 avril 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 17 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 19 avril 2024, et le préfet en a accusé réception le jour-même, soit au moins six semaines avant l'audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l’espèce, si le commandement de payer du 30 novembre 2023 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l'article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.222,79 € arrêté au 28 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [Z] [K] et [G] [B] épouse [K].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[Z] [K] et [G] [B] épouse [K] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.000 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2024.
Il convient de déduire de ce montant la somme de 25 € correspondant à l'ensemble des pénalités pour le dossier d'enquête sur l’occupation du parc social, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] sont mariés depuis le 30 mars 2018.




Il résulte également de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d'exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d'application de l'article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n'a été conclu que par un seul des deux époux.
La séparation de fait n'a aucune incidence sur l'obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l'un des époux a délivré congé au bailleur et que l'autre époux confirme ce départ.
Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu'à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d'état civil.
En conséquence, les époux [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.975 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 565,60 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les incidents de paiement ont commencé immédiatement après la conclusion du bail. Les époux [K] ont repris le versement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois. Aucun d'eux ne s'est présenté aux rendez-vous de l'espace départemental de solidarité.

Un contrat d'apurement a été signé entre HARMONIE HABITAT et les locataires le 5 septembre 2024, dans lequel ceux-ci, quand bien même un seul des époux a signé, s'engagent à payer 115 € par mois en plus du loyer courant, sur une durée de trente-cinq mois (35), ce qui est conforme au cadre légal. [G] [K] déclare avoir quatre enfants à charge et un salaire de 1.800 € outre les allocations familiales et l'aide au logement (APL) qui est maintenue. La bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement tels qu'ils ont été définis dans le contrat d'apurement.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.






 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu'ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [K] et [G] [B] épouse [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés in solidum à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 mars 2021 entre HARMONIE HABITAT et [Z] [K] et [G] [B] épouse [K], concernant le logement sis 34 bd du Tertre, 4ème étage n°320 – 44800 SAINT HERBLAIN ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 31 janvier 2024 ;
CONDAMNE solidairement [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3.975 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] un délai de paiement de 35 mois pour se libérer de la dette, soit 34 mensualités de 115 €, la 35ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
 
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 34 bd du Tertre, 4ème étage n°320 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
 
CONDAMNE solidairement [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 1er octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 565,60€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
 
CONDAMNE in solidum [Z] [K] et [G] [B] épouse [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY