Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/04348







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029


ET : 

[O] [M]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BENDJADOR



copie le :
à M. [M]
à M. Le Préfet d’[Localité 7] et [Localité 8]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me CROISÉ


D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [M]
né le 21 Juin 2023 à , demeurant [Adresse 4]

comparant


D'autre Part ;







RG 24/04348


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique en date du 13 juin 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [O] portant sur un logement situé sis [Adresse 6] à [Adresse 10]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 483,62 € charges et stationnement compris.

Le 24 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [O] par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [O] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [O] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [M] [O] au paiement de la somme de 967,24 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 417,00 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 24 novembre 2023 à la date de la résiliation du bail ;
- la condamnation de Monsieur [M] [O] au paiement d'une indemnité légale d'occupation d’un montant mensuel de 417,00 € de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [M] [O] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [M] [O] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 24 novembre 2023.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l'audience du 7 novembre 2024.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 16 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4306,67 € arrêtée au 4 novembre 2024. Elle précise qu’un plan d’apurement avait été mis en place mais n’a pas été respecté et que Monsieur [M] [O] n’a fait aucun règlement depuis juin 2024.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [M] [O] a comparu à l’audience et a déclaré travaillé en CDI et percevoir un revenu mensuel de 1700,00 € minimum. Suite à un arrêt de travail, il a expliqué que ses revenus ont diminué. Il a ajouté avoir des problèmes d’addiction aux jeux et à la drogue. Il a précisé avoir un enfant à charge pour lequel il exerce un droit de visite et d’hébergement classique et participe financièrement à sa scolarité.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 11 avril 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.


Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 16 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 13 juin 2023 aux termes duquel il est prévu à l'article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 à Monsieur [M] [O] et portant sur la somme de 1065,16 € dont 967,24 € au titre des impayés de loyers et de charges. 

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 13 juin 2023 pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction et n’a pas été renouvelé depuis lors. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Monsieur [M] [O] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 juin 2023, le commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 29 mai 2024 faisant apparaître une somme de 4306,67 € à la charge du locataire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [O] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 4306,67 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [O] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il a précisé avoir demandé une aide financière auprès de la société MALAKOFF. 

Il résulte du décompte produit que Monsieur [M] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis juin 2024.

 Il n'y a donc pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 
Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [M] [O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [M] [O] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 4306,67 € (QUATRE MILLE TROIS CENT SIX EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au4 novembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 janvier 2024;

Dit que Monsieur [M] [O] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [O] de restituer les lieux loués;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [M] [O], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Adresse 9] ([Adresse 3]) comprenant un local d’habitation et un stationnement, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [O] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [M] [O] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024 payable à terme échu au 30 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection


RG 24/04348