Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/04708







DÉCISION
par défaut et en dernier ressort




TOURS HABITAT


ET : 

[G] [F] [T] [J]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me MORENO



copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [F] [T] [J]
né le 09 Novembre 1987 à PORTUGAL, demeurant [Adresse 1]

non comparant


D'autre Part ;






RG 24/04708


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [T] [J] [G] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 274,8 € hors charges.

Le 28 août 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Par ordonnance du 5 octobre 2023 signifiée le 24 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise du local d’habitation situé [Adresse 2], à TOURS (37200) par le bailleur.

La SARL ATEA, commissaires de justice, a dressé un procès verbal de reprise des lieux en date du 28 novembre 2023 ainsi qu’un procès verbal d’état des lieux sortant en date du 16 janvier 2024. 

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [F] [T] [J] [G] par acte d'huissier du 27 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la condamnation de Monsieur [F] [T] [J] [G] au paiement de la somme de 3001,80 € au titre des loyers impayés au jour de la reprise du logement ;
- la condamnation de Monsieur [F] [T] [J] [G] au paiement de la somme de 224,61 € au titre des réparations locatives ;
- la condamnation de Monsieur [F] [T] [J] [G] au paiement de la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [F] [T] [J] [G] aux dépens qui comprendont le coût des actes relatifs à la procédure d’abandon (PV de constat d’abandon), à la reprise des lieux (signification de l’ordonnance sur requête, PV de reprise et sa signification), ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 5] HABITAT - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [J] [G] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision, insusceptible d’appel compte tenu du montant des demandes, est rendue par défaut.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire, et ce à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office.

En l’espèce, le bailleur justifie de la tentative de conciliation menée par Monsieur [B], conciliateur de justice à [Localité 5], qui s’est soldée par un constat de carence en date du 21 mai 2024, Monsieur [X] [J] [G] ne s’étant pas présenté à la convocation du conciliateur. 

L'action est donc recevable.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 27 juillet 2022 aux termes duquel il apparaît que le logement est en bon état d’entretien général.

Il résulte du procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SARL ATEA, commissaires de justie, en date du 16 janvier 2024 que des salissures sont constatées dans l’ensemble du logement, quelques traces et éclats sont relevés sur les murs et le plafond des toilettes ainsi que sur les murs de la salle de bain; et que le miroir de la salle de bain est cassé.

Ainsi, c’est à bon droit que le bailleur réclame réparation du préjudice subi au titre des ces dégradations locatives à hauteur de 223,63 €.

En revanche, à la sortie, il n’est pas constaté de dégradation ou de dysfonctionnement du détecteur avertisseur autonome. Il convient, donc, de débouter le bailleur de sa demande à ce titre.

En outre, s’il est relevé, à la sortie, des salissures dans l’ensemble du logement, le bailleur ne justifie pas de la nécessité de procéder à un décapage dudit logement en plus du nettoyage déjà accordé. Ainsi, la demande du bailleur au titre du décapage sera rejetée.

Enfin, la présence d’encombrants n’est pas constatée par le commissaire de justice dans son procès-verbal d’état des lieux sortant dressé le 16 janvier 2024. Ainsi, il convient de débouter le bailleur à ce titre.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [T] [J] [G] à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 223,63 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 274,00 €. Ainsi, il convient de constater que Monsieur [F] [T] [J] [G] n’est plus redevable de cette somme après déduction du dépôt de garantie de 274,00 €.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 juillet 2022, le commandement de payer délivré le 28 août 2023 et le décompte de la créance arrêté au 30 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 3001,80 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 436,46 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Il résulte du procès-verbal de reprise des lieux dressé par la SARL ATEA, commissaires de justice, en date du 28 novembre 2023 que le bailleur a repris le logement à cette date. Ainsi, le locataire reste tenu du paiement du loyer jusqu’à cette date soit la somme de 396,48 €. Par conséquent, il convient de déduire du décompte la somme de 28,32 € au titre du trop perçu de loyer du 29 au 30 novembre 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [J] [G] à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 2537,02 € (3001,80 € - 436,46 € - 28,32 €) à laquelle il convient de déduire le prorata du dépôt de garantie de 50,37 €, soit la somme de 2486,65 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 novembre 2023.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
 
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque l'état des lieux ne peut être établi de façon contradictoire entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [F] [T] [J] [G] sauf en ce qui concerne le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SARL ATEA, commissaires de justice, en date du 16 janvier 2024 pour lequel seule la moitié des frais sera mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

Condamne Monsieur [F] [T] [J] [G] à payer à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 2486,65 € (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 28 novembre 2023, déduction faite du solde du dépôt de garantie de 50,37 € ;

Dit que Monsieur [F] [T] [J] [G] n’est redevable d’aucune somme au titre des dégradations locatives dont le montant est fixé à 223,63 € après déduction du dépôt de garantie;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [F] [T] [J] [G] aux dépens comprenant la moitié du coût du constat d’état des lieux sortant dressé le 16 janvier 2024 par commissaire de justice.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection