Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Guillaume CIZERON ; Me Françoise HERMET LARTIGUE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01541 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36QO

N° MINUTE : 
7-2025






JUGEMENT 
rendu le vendredi 10 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. BLANCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES, vestiaire :

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [W] épouse [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 octobre 2024
Délibéré le 10 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01541 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36QO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 1981, à effet au 1er juin 1981, Monsieur [N] [I] et Madame [Y] [W], épouse [I] ont pris à bail pour une durée de 6 ans un appartement correspondant au lot n°46, ainsi qu'une cave correspondant au lot n°22 et une chambre de service correspondant au lot n°79, situés [Adresse 2].

La SCI BLANCHE a donné congé pour vendre, à effet au 31 mai 2023, par courrier recommandé réceptionné le 4 novembre 2022 à Madame [Y] [W], épouse [I], qui s’est maintenue seule dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la SCI BLANCHE a fait assigner Madame [Y] [W], épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir :
la validation du congé,l'expulsion immédiate de Madame [Y] [W], épouse [I] et de tous occupants de son chef,le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement,la condamnation de Madame [Y] [W], épouse [I] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1800 euros outre les charges exigibles, à compter du 1er juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux,sa condamnation à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, la SCI BLANCHE indique, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle a valablement fait délivrer à Madame [Y] [W], épouse [I] un congé pour vendre les locaux donnés à bail et que cette dernière, qui n'a pas usé de son droit de préemption dans les délais requis ni quitté les lieux à l'expiration du bail, en est devenue occupante sans droit ni titre de sorte qu'elle est bien-fondée à demander son expulsion.

Lors de l'audience du 16 octobre 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, le SCI BLANCHE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Madame [Y] [W], épouse [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande :
à titre principal :
l'application de la loi du 1er septembre 1948 au bail litigieux,l'annulation du congé délivré sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989,à titre subsidiaire :
l'annulation du congé non valide,en tout état de cause :
le débouté de la SCI BLANCHE de l'ensemble de ses demandes,sa condamnation à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Oralement, elle demande également, à titre tout à fait subsidiaire, un délai de deux ans pour quitter les lieux en cas de prononcé de son expulsion.

Elle soutient, en premier lieu, que le congé-vente qu'il lui a été délivré est nul puisque le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 qui ne permet pas de délivrer un congé pour vendre. Subsidiairement, elle indique que le congé doit être annulé faute pour la SCI BLANCHE de justifier de sa qualité de propriétaire du lot n°79 et de disposer d'un mandat pour procéder à la vente de ce lot dont elle n'est qu'usufruitière temporaire. Par ailleurs, elle estime que les termes du congé, qui se réfère au contrat de bail, ne lui ont pas permis de vérifier la portée de l'offre de vente puisqu'elle n'occupe plus la chambre de service correspondant au lot n°79 et que le congé vise une cave correspondant au lot n°23 alors qu'il lui a initialement été loué la cave correspondant au lot n°22 dont la SCI BLANCHE a repris possession.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la présente décision a été rendue.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

L'article 3 quinquiès, désormais abrogé, de la loi du 1er septembre 1948, prévoit que dans les communes qui ne sont pas visées par le premier alinéa de l'article 3 bis et qui n'ont pas fait l'objet d'un décret pris en vertu du 2° de l'alinéa 2 du même article, la location des locaux effectivement vacants autres que ceux libérés depuis moins de cinq ans par l'exercice d'un des droits de reprise prévus aux articles 18, 19, 20, 20 bis, 24 et 25 ci-après, n'est pas soumise aux dispositions du présent titre.

Les dispositions du présent titre demeureront applicables aux personnes qui entreront dans les lieux en vertu d'un échange conclu conformément aux dispositions de l'article 79 ou d'un relogement effectué en application des articles 18 et 19 ci-après.

Des décrets pris sur le rapport du ministre de la construction fixeront les conditions auxquelles devront satisfaire les locaux et les contrats.

Des décrets pris sur le rapport du ministre de la construction et du ministre des finances et des affaires économiques pourront exclure temporairement certaines communes du champ d'application du présent article après consultation du conseil municipal.

Le décret du 22 août 1978 prévoit, en son article 1, que Les logements pourront faire l'objet d'un bail de six ans conclu dans les conditions des articles 3 bis (2e al. 1° ou 2°), 3 quater et 3 quinquies de la loi susvisée du 1er septembre 1948 ou d'une location dans les conditions des articles 3 (2e al.) et 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 s'ils satisfont aux conditions du présent décret.

Ces conditions ont trait, selon les articles 2 et 3 de ce même décret, à la composition du logement et à sa disposition. Il est également prévu, à l'article 4, qu'un constat de l'état du local dressé par un huissier de justice est annexé au contrat de bail.

En l'espèce, le contrat de bail litigieux signé le 25 avril 1981 stipule expressément que le bail est établi conformément à la loi du 1er septembre 1948 et au décret du 22 août 1978. Il est bien conclu pour une durée de 6 ans et il est mentionné qu'un état des lieux, dressé par Me [M], huissier à [Localité 3], est annexé.

Madame [Y] [W], épouse [I] soutient cependant qu'aucun état des lieux n'a été dressé ni, a fortiori, remis aux preneurs lors de la signature. Toutefois, s’il est vrai que ce constat n'est pas produit, il est cependant expressément mentionné dans le contrat de bail signé par l'ensemble des parties. 

Par ailleurs, elle soutient que l'absence de ce constat ne lui permet de justifier de la conformité de l'état de l'appartement aux prescriptions du décret susmentionné. Or, alors que la charge de la preuve de démontrer cette non-conformité repose sur elle, elle ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

Madame [Y] [W], épouse [I] échoue ainsi à rapporter la preuve que le bail n'est pas soumis aux dispositions dérogatoires de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948 auquel il est référé dans le contrat.

Ainsi, le bail, non régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 du fait de ce régime dérogatoire prévu à l'article 3 quinquiès de cette même loi, a été soumis, lors de son renouvellement le 1er juin 1987, aux dispositions de la loi 23 décembre 1986 puis, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lors du renouvellement suivant.

Sur la validité du congé

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
(…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
(…).

Le congé pour vente est un acte de disposition et il est constant qu'il ne peut donc être délivré par l'usufruitier seul.

En l'espèce, la SCI BLANCHE, qui produit une attestation notariée de sa qualité d'usufruitière des lots n°23, 46 et 74 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2], a délivré seule un congé à [Y] [W], épouse [I], étant précisé que la SCI FLORES est nue-propriétaire de ces mêmes lots.

Elle produit également le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2022 aux termes duquel la SCI FLORES lui donne mandat pour délivrer un congé-vente à Monsieur [N] [I] et à Madame [Y] [W], épouse [I], locataires de ces mêmes lots.

Or, le congé délivré par la SCI BLANCHE vise les lots n°23, 46 et 79, initialement donné à bail aux preneurs.

La SCI BLANCHE soutient cependant que la mention de ce lot n°79 dans le congé-vente constitue une simple coquille et qu'elle entendait bien reprendre possession du lot n°74 occupé par Madame [Y] [W], épouse [I] depuis l'échange de chambres de service auquel il a été procédé courant 2021.

Cependant, la cession proposée ne peut porter que sur les locaux qui font l'objet du bail qui régit les parties.

De plus, s'il n'est pas contesté qu'il a été procédé à un échange de chambre, rien ne prouve, en l'absence de tout avenant au contrat de bail, que celle qui a été mise à disposition de Madame [Y] [W], épouse [I] en lieu et place de celle correspondant au lot n°79 est bien celle correspondant au lot n°74 que la requérante entend désormais vendre,

La SCI BLANCHE ne saurait donc affirmer que sa locataire ne pouvait pas ignorer qu'elle entendait effectivement lui proposer à la vente le lot n°74 étant précisé, en outre, que le congé « est motivé par la vente du logement tel que décrit dans le contrat de bail ».

Il en résulte que, d’une part, la SCI BLANCHE a délivré un congé-vente portant, par ailleurs, sur un lot n°79 dont elle ne justifie pas être propriétaire, pour lequel elle ne dispose d'aucun mandat de vente et qui ne correspond pas, enfin, à celui qui est occupé effectivement par la locataire. 

En outre, s'il est bien établi que la SCI BLANCHE est usufruitière de la cave correspondant au lot n°23 et qu'elle avait bien pouvoir pour délivrer un congé pour vendre, il existe une incertitude quant à la mise à disposition effective de cette cave aux preneurs alors que le bail mentionne la cave correspondant au lot n°22, qu'il a été procédé à un échange avec la cave n°23 mais que la locataire soutien qu'elle ne s'en serait jamais vu remettre la clé.

Madame [Y] [W], épouse [I], qui a alerté la SCI BLANCHE de ces imprécisions dès le 20 décembre 2022 mais qui ne s'est jamais vu notifier un nouveau congé par la SCI BLANCHE, est donc bien fondée à solliciter son annulation.

Par conséquent, la nullité du congé réceptionné le 4 novembre 2022 portant sur les locaux pris à bail par Madame [Y] [W], épouse [I] situé [Adresse 2] sera prononcée.

La SCI sera ainsi déboutée de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont subséquentes à sa demande de validation de congé.

Il sera constaté que le bail a été tacitement reconduit le 1er juin 2023 pour une durée de trois ans.


Sur les demandes accessoires

La SCI BLANCHE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et devra verser à Madame [Y] [W], épouse [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et sera rappelée au dispositif de la présente décision.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail liant la SCI BLANCHE et Madame [Y] [W], épouse [I], conclu le 25 avril 1981, portant sur les locaux situés [Adresse 2], est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

DÉCLARE nul le congé pour vendre délivré par la SCI BLANCHE le 2 novembre 2022 portant sur ces locaux,

CONSTATE que le contrat de bail a été tacitement reconduit à compter du 1er juin 2023 pour une durée de trois ans,

DÉBOUTE la SCI BLANCHE de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI BLANCHE à verser à Madame [Y] [W], épouse [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BLANCHE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection