Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01926 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ4Q

Minute : 25/00057





OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [Z] [C] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Madame [X] [B]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 9]

représenté par Monsieur [Z] [C] [J] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Madame [X] [B]
[Adresse 6]
[Adresse 11]
[Localité 10]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [P] [T], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 31 octobre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a consenti à Madame [S] [O] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 7] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 561,73 euros, outre les provisions mensuelles sur charges montant charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 11 mars 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à Madame [S] [O] [B] un commandement de payer la somme en principal de 2019,11€ arrêtée à la date du 6 mars 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [S] [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de le condamner au paiement de la somme de 3133,07€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 17 juin 2024, avec intérêts à compter de l'assignation ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,
o d'ordonner la séquestration dans les lieux de l'ensemble des meubles aux frais et risques du défendeur,
o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 22 novembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4807,67€ arrêtée à la date du 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et elle ne s'est pas opposée pas à l'octroi de délais de paiement dans les termes demandés, la défenderesse bénéficiant d'un suivi social.

Madame [S] [O] [B], comparante et accompagné d'un travailleur social, explique être au chômage et percevoir 1073 euros par mois. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant apurer sa dette en versant la somme mensuelle de 30 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 25 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclut le 31 octobre 2023 contient en son article 16 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 2019,11 euros arrêtée au 6 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes dues, dérogeant ainsi aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mai 2024.



Sur les demandes de condamnation au paiement

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [S] [O] [B] reste devoir la somme de 4807,67 € arrêtée à la date du 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

Madame [S] [O] [B] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 4769,57 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme 2737,07 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [S] [O] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Madame [S] [O] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 31 octobre 2023, par EST ENSEMBLE HABITAT à Madame [S] [O] [B] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 13] sont réunies à la date du 11 mai 2024 ;

Condamnons Madame [S] [O] [B] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4769,57 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme 2737,07 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons Madame [S] [O] [B] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [S] [O] [B] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 13] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [S] [O] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Condamnons en ce cas Madame [S] [O] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [S] [O] [B] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [S] [O] [B] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.


 
La greffière, Le juge