Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 20 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 20 JANVIER 2025



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19112 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITDA



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2023 - Juge de la mise en état de CRÉTEIL- RG n° 22/05343



APPELANTS

 

Monsieur [I] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280



Madame [M] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280



INTIMÉES 



S.A.S.U. EDELIS

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844



S.A.S. MAESTRIA CONSEIL 

agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 453 545 493



Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Solène LORANS, Conseiller 

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ



 

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE





Le 6 septembre 2010, par l'intermédiaire de la société Maestria Conseil, Monsieur [I] [D] et Madame [M] [V] son épouse, ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la résidence [8] à [Localité 7], pour un montant de 183 200 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.



Un plan d'épargne fiscale dispositif loi Scellier a été réalisée le 6 septembre 2010 par Monsieur [H] [L], conseiller auprès de la société Maestria Conseil, qui développe une activité de conseil en investissement immobilier, d'entremise et de placement de produits immobiliers.



L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [C] [F], notaire à [Localité 7], le 9 mars 2011. 

Le bien a été livré le 5 avril 2012 et le premier contrat de bail a pris effet au 6 avril 2012. 

Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 183 200 € consenti par la banque CIC nord-ouest.



Soutenant en substance qu'ils ont été démarchés par la société Maestria Conseil afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal « Scellier », mais que cette société, mandataire de la société Edelis, avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, par exploit d'huissier des 21 et 27 juillet 2022, les époux [D] ont fait assigner la société Edelis et la société Maestria Conseil devant le Tribunal judiciaire de Créteil. 





 * * *





Vu l'ordonnance prononcée le 7 novembre 2023 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit : 




Déclare les demandes irrecevables comme prescrites, 

Condamne in solidum les époux [D] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société Maestria Conseil la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.






Vu l'appel déclaré le 28 novembre 2023 par les époux [D], 



Vu les conclusions signifiées le 16 février 2024 par les époux [D], 

Vu les conclusions signifiées le 13 mars 2024 par la société Edelis, 

Vu les conclusions signifiées le 14 mars 2024 par la société Maestria Conseil, 



Les époux [D] demandent à la cour de statuer comme suit :




Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


Déclarer les demandes irrecevables comme prescrites ;

Condamner in solidum les époux [D] aux dépens et à payer à Edelis et Maestria Conseil la somme de 500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Accordé aux avocats en ayant la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Et suivant, statuant à nouveau : 


Dire et juger que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt au 6 avril 2021 ;

Dire et juger que l'action des époux [D] est recevable et ne se heurte à aucune prescription ;

Réserver les dépens d'appel. 






La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit : 




Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil le 7 novembre 2023 ;


Ce faisant :


Déclarer les demandes des époux [D] irrecevables comme prescrites, les en débouter intégralement ;

Condamner in solidum les époux [D] à payer à la société Edelis une indemnité de 500 euros du le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;


Y ajoutant :


Condamner in solidum les époux [D] à payer à la société Edelis, en cause d'appel, une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




La société Maestria Conseil demande à la cour de statuer comme suit : 

 

Vu les dispositions des articles 112, 122 et 789 alinéa 6 du Code de procédure civile, 

 

Vu les dispositions des articles 2222 et 2224 du Code civil, 

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Créteil le 7 novembre 2023, 

Débouter Monsieur [I] [D] et Madame [M] [V] épouse [D] de leur appel et plus largement de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la société Maestria Conseil, 

Condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [M] [V] épouse [D] à payer à la société Maestria Conseil la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [M] [V] épouse [D] au paiement des entiers dépens.



SUR CE, LA COUR 



Les époux [D] exposent que le plan d'épargne fiscal qui leur a été proposé portait sur une opération financière complexe, ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôts avec en complément un effort d'épargne mensuel devant permettre suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location le remboursement du prêt et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni. Ils mentionnent que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque soit, au plus tôt, le 6 avril 2021, date du terme de l'engagement de location. Ils en déduisent que leur action introduite les 21 et 27 juillet 2022 n'est pas prescrite . 

 

La société Edelis soutient, au visa de l'article 2224 du code civil, que toute action en

responsabilité se trouve prescrite à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait

dû connaître les faits, date qu'il convient d'apprécier in concreto. Plus spécifiquement, le

manquement à l'obligation d'information et de conseil cause un préjudice consistant en une perte de chance de n'avoir pas souscrit l'opération litigieuse ou de n'avoir pu souscrire un investissement plus rentable, préjudice qui se réalise au jour de la signature de l'acte

d'engagement. En l'occurrence, l'action des époux [D] est prescrite dès lors

que l'assignation est postérieure au délai de 5 années suivant le jour de la signature de l'acte . 

La société Edelis rappelle également que la projection financière et la plaquette commerciale n'ont aucune valeur commerciale . 



La société Maestria Conseil expose, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, quel'action des époux [D] est prescrite. Elle rappelle, à titre liminaire, que les époux [D] lui reprochent un manquement au devoir d'information précontractuel qui leur aurait causé un dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter. Elle énonce ensuite qu'en matière de perte de chance de ne pas contracter, la jurisprudence considère unanimement qu'un tel préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels. Elle en déduit que le point de départ de l'action en responsabilité se situe donc indéniablement au jour de la signature de l'acte authentique de vente, soit le 9 mars 2011 et que, par conséquent, les époux [D] disposaient d'un délai pour agir allant jusqu'au 9 mars 2016, ce qu'ils n'ont pas fait . En matière de surévaluation du bien ou d'absence de plus value à la revente , le point de départ de l'action se situe au jour de l'acquisition. Il n'existe pas d'interdiction de vendre pendant la période fiscale de référence et la fiche relative à l'évaluation financière de l'opération ne constitue pas un document contractuel. 



Ceci étant exposé, les époux [D] fondent leurs demandes sur le manquement au devoir d'information et de conseil et situent le point de départ de la prescription au 6 avril 2021 , date du terme de l'engagement de location . 

La cour relève que l'opération complexe dénoncée par les époux [D] a fait l'objet d'un plan d'épargne fiscal personnalisé daté du 6 septembre 2010 établi par la société Maestria Conseil en la personne de M. [H] [L], , concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec la société Akerys promotion devenue société Edelis à cette même date. 

 

Selon le plan d'épargne fiscal, 2 hypothèses sont prévues à l'issue de la période de 9 années

prévue par la loi Scellier avec un prix de revente de 183 00 euros et une rentabilité de 22,36% pour la première et un prix de revente de 202 047 euros et une rentabilité de 26,55 % pour la seconde.



L'apréciation de la nature du plan d'épargne fiscal n'a pas à être examinée à ce stade. 

 

Dans l'hypothèse retenue par les époux [D] dans laquelle le point de départ de la prescription se situe au jour de la révélation du risque, il doit être relevé que

l'économie générale de l'opération se trouvait entièrement réalisée à l'issue de la période

locative de 9 années constituant le terme des économies fiscales en relation avec la durée

maximale de location prévue par la loi. A cette date, les époux [D] disposaient de toutes les informations leur permettant d'agir en intégrant le prix de de l'appartement s'ils estimaient cet élément utile à leur contestation. 



La première location ayant suivi la vente du bien ayant pris effet le 6 avril 2012, le point de départ de la prescription de 5 années de l'article 2224 du code civil doit alors être fixé au 6 avril 2021 correspondant à la date d'expiration du délai de 9 années au terme duquel l'investisseur

pouvait connaître dans son intégralité la réalisation du risque. 



Les assignations ayant été délivrées les 21 et 27 juillet 2022, l'action engagée dans le délai de 5 années suivant le 6 avril 2021 n'est pas prescrite. 



L'ordonnance déférée doit être infirmée. 



 Les sociétés intimées condamnées aux dépens seront nécessairement déboutées de leurs demandes présentées contre les époux [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Infirme l'ordonnance déférée ; 

 

Statuant de nouveau : 



Dit l'action de Monsieur [I] [D] et de Madame [M] [V] épouse [D] non prescrite ; 



Condamne in solidum les sociétés Edelis et Maestria Conseil aux dépens. 

 

Rejette toutes autres demandes. 





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE 





S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL