Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00627 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6UR

Minute : 25/00039





Société 1001 VIES HABITAT
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E 1971


C/

Madame [O] [J]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025




DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [O] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [S] [G], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 février 2018, la société Coopération et Famille, aux droits de laquelle vient la société 1001 vies Habitat, a consenti à Mme [O] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4], sur la commune des [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 309,89 euros , outre les provisions mensuelles sur charges 173,55 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 309 euros.

Le 28 juillet 2023, la société 1001 vies Habitat a fait délivrer à Mme [O] [J] un commandement de payer la somme en principal de 3469,54€ arrêtée à la date du 26 juillet 2023 et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2024, la société 1001 vies Habitat a fait citer Mme [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement du loyer et défaut de justification de l'assurance, et constater la résiliation du bail,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
o de la condamner au paiement de la somme de 3740,98€ au titre de la dette locative échéance de novembre 2023 incluse, selon décompte arrêté au 21 décembre 2023, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu'à complète libération des lieux,
o d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
o de la condamner à lui verser la somme de 390 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer ni produit d'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024. La société 1001 vies Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5556,50€, terme de novembre 2023 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Mme [O] [J], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, puis a fait l'objet d'une réouverture des débats afin de permettre la comparution de la défenderesse.

A l'audience du 22 novembre 2024, la société 1001 vies Habitat, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1961,22€, hors frais, arrêtée au 8 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs. Elle s'est de nouveau opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [O] [J], comparante, a indiqué qu'un virement à venir soldera la dette. Elle a été autorisée à fournir un justificatif d'assurance par note en délibéré sous huit jours.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal, Mme [O] [J] a produit trois attestations d'assurance pour la période courant du 28 février 2022 au 31 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 janvier 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 26 avril 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 1001 vies Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 22 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il convient de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs formée par la société 1001 Vies Habitat, la locataire ayant justifié être assurée contre les risques locatifs auprès d'ASSU 2000 au jour de la délivrance du commandement.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 12 février 2018 contient en son article XV une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 3469,54 euros arrêtée au 26 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 septembre 2023.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que Mme [J] n'a plus procédé à de règlements depuis le 10 juillet 2024. Il ne peut en conséquence être constaté qu'elle a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, et cela malgré son souhait de vouloir régler le solde de la dette en une seule fois. Dans ces conditions, des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, ne peuvent être octroyés.

A compter du 29 septembre 2023, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Mme [O] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

La société 1001 vies Habitat ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.


Sur le montant de l'arriéré locatif

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [O] [J] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 29 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La société 1001 vies Habitat produit un décompte indiquant que Mme [O] [J] reste devoir après déduction des frais d'huissier la somme de 1961,22 € arrêtée à la date du 8 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Il convient toutefois de déduire également de la somme réclamée les frais d'huissier en date du 4 août 2023, non déduit par le bailleur, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 151,21 euros.

Mme [O] [J] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 1810,01 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.


Sur les demandes accessoires

Mme [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société 1001 vies Habitat, Mme [O] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ne sont pas réunies ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 12 février 2018, par la société Coopération et Famille, aux droits de laquelle vient la société 1001 vies Habitat, à Mme [O] [J] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sur la commune des [Localité 8] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

Autorisons l'expulsion de Mme [O] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

Condamnons Mme [O] [J] à payer à la société 1001 vies Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du 29 septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux;

Condamnons Mme [O] [J] à verser à la société 1001 vies Habitat à titre provisionnel la somme de 1810,01 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [O] [J] à verser à la société 1001 vies Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [O] [J] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.


La greffière, Le juge