Cour d'Appel · Chbre de l'expropriation — 17 janvier 2025

N° RG 23/00024 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBRO



Minute N° : 





COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l'expropriation



ARRET DU 17 JANVIER 2025

Débats du 15 Novembre 2024

APPELANT :

d'un jugement du juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 28 Septembre 2023



Monsieur [G] [T]

[Adresse 16]

[Localité 15]



Représenté par Me Emmanuelle PAILLES de la SCP CHICHET-HENRY-PAILLES- GARIDOU-RENAUDIN, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES



INTIMEE 



S.A.S. [Localité 15] AMENAGEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice 

[Adresse 3]

[Localité 14]



Représentée par Me Anne-Lise RUEL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me PONS-SERRADEIL de la AARPI CITES AVOCATS, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES



EN PRESENCE DU :



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 14]



Représenté par Mme [K] [D], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur Thibault GRAFFIN, conseiller, 

Monsieur Fabrice VETU, conseiller,



GREFFIER :



Mme Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé.



DEBATS :



A l'audience publique du 15 Novembre 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 17 Janvier 2025.



ARRET :



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*******



Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.



La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,





EXPOSÉ DU LITIGE :



M. [G] [T] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6] d'une contenance de 13458 m², située sur le territoire de la commune de [Localité 15] (66).



Par arrêté du 19 octobre 2017, le Préfet des Pyrénées-Orientales a prescrit l'ouverture des enquêtes publiques conjointes préalables à la déclaration d'utilité publique du projet d'aménagement de la zone d'aménagement concertée (ZAC) "[Localité 11]" sur le territoire de la commune de [Localité 15].



Après réalisation de ces enquêtes, le Préfet a déclaré le projet d'aménagement d'utilité publique par arrêté du 24 juillet 2018 et autorisé la société [Localité 15] Aménagement, concessionnaire, à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération envisagée.



L'expropriant a notifié une offre d'indemnisation à M. [T] le 15 mai 2020 pour un montant global de 161 496 euros à raison de 10 euros le m², que ce dernier a refusée.



La société [Localité 15] Aménagement a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Perpignan le 24 février 2022 afin de voir fixer l'indemnité totale de dépossession due. Le 20 avril 2023, ce magistrat s'est transporté sur les lieux, accompagné du greffier.



Selon jugement rendu le 28 septembre 2023, le juge de l'expropriation a :



- Fixé l'indemnité due par la société [Localité 15] Aménagement à M. [T] à la somme globale de 223 057 euros se décomposant en 201 870 euros d'indemnité principale et 21 187 euros d'indemnité de remploi à titre d'indemnisation de l'expropriation d'une parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6] d'une contenance de 13458 m², dont il est propriétaire sur le territoire de la commune de [Localité 15] (66) ;



- Condamné la société [Localité 15] Aménagement à verser à M. [T] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouté les parties de toute autre demande ;



- Condamné la société [Localité 15] Aménagement aux dépens de l'instance.



**



M. [T] a interjeté appel de ce jugement le 28 novembre 2023.



Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 21 juin 2024, il demande à la cour :



- D'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité à 15 euros/m² ;

- De rejeter l'appel incident de l'expropriante et de fixer les indemnités qui lui sont dues pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6] d'une contenance de 13458 m², sur la commune de [Localité 15] (66) à la somme de 474 721,60 euros se décomposant en 430 656 euros (32euros/m²) d'indemnité principale et 44 065,60 euros d'indemnité de remploi ;

- De condamner la société [Localité 15] Aménagement à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens d'appel.



**



La société [Localité 15] Aménagement dans son mémoire déposé au greffe le 27 mars 2024 demande à la cour de :



- Confirmer le jugement sur la fixation de la date de référence ;

- D'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait application des dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation ;

- De fixer le montant des indemnités aux sommes suivantes :

- 134 580 euros à titre d'indemnité principale ;

- 26 916 euros à titre d'indemnité de remploi ;

- De condamner M. [T] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle a déposé un second mémoire le 8 novembre 2024 qui a été communiqué via la RPVA à l'appelant et dont le commissaire du gouvernement a pris connaissance à l'audience.



**



Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 8 avril 2024 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé les indemnités de dépossession à la somme totale de 223 057 euros.



**



Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :



La date de référence fixée par le premier juge au 16 janvier 2013 n'est pas contestée. A cette date, la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 6] est située en zone 3NA du plan d'occupation des sols (POS) de la commune de [Localité 15] où l'urbanisation est subordonnée à la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement d'ensemble.



Il n'est pas contesté que la parcelle est plane, en forme de trapèze irrégulier, comporte un accès par la route goudronnée côté [Adresse 17] et à l'ouest, par la voie communale « [Localité 12] ». Elle jouxte immédiatement deux maisons d'habitations alignées en limite séparative et est mitoyenne de plusieurs parcelles contenant des habitations individuelles et collectives. Elle est intégralement plantée de vignes non entretenues. Il a été relevé au niveau du portail du château d'eau proche de la parcelle un coffre électrique et en continuant le chemin du château d'eau, un autre coffre électrique ainsi que d'une plaque abritant le réseau téléphonique.



La parcelle doit être appréciée en tant que terrain à urbaniser.



Sur la détermination de l'indemnité principale :



La société [Localité 15] Aménagement sollicite en cause d'appel l'application des dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation et que soient retenues les cessions intervenues suite aux délibérations des 27 février 2014 et 27 février 2015 concernant 23 et 5 parcelles situées dans le périmètre de la ZAC.



M. [T] s'oppose à l'application de cet article au motif d'une part que ces cessions amiables sont antérieures à la déclaration d'utilité publique (DUP), et d'autre part qu'elles ne concernent pas des parcelles comparables en terme de superficie, de configuration, d'emplacement et de desserte par les réseaux.



En application de l'article L.322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, sous réserve de l'article L.322-9 du même code, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernée. Ce texte concerne les accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits après la déclaration d'utilité publique des opérations envisagées.



Il est de jurisprudence constante que les accords amiables ne peuvent être pris en compte que s'ils ont été conclus postérieurement à la DUP. En l'espèce, les deux acquisitions suivant les délibérations des 27 février 2014 et 27 février 2015 sont antérieures à la DUP qui est du 24 juillet 2018, il en résulte que les dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sont pas applicables à la parcelle litigieuse et que la cour n'a pas l'obligation de prendre pour base les accords intervenus en 2014 et 2015.



Comme l'a justement retenu le premier juge, l'avis de France Domaine en date du 8 septembre 2016 relatif à l'acquisition des 44 parcelles dans le cadre du projet de création de la ZAC, d'une part est ancien et d'autre part est très général dans la mesure où s'il retient un prix de 10 euros/m², il indique que le montant précis des indemnités devra être fixé après étude de chaque parcelle prise isolément.



Il ressort des délibérations produites aux débats que si le prix de base de 10 euros/m² a bien été retenu lors de la cession des 23 parcelles en 2014 (1 365 725 euros pour 112426 m²), le prix a augmenté lors de la cession des parcelles AC [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 2] à environ 12 euros/m² (139 860 euros pour 9480 m²). Cela démontre que le prix au m² sur la commune de [Localité 15] a varié à la hausse entre ces deux dates.



Le commissaire du gouvernement propose comme terme de comparaison l'acte du 15 novembre 2017 par lequel une surface de 63001 m² correspondant à dix-huit parcelles situées elles-aussi en zone 3Na de la commune de [Localité 15] lieudit « [Localité 13] » a été rétrocédée pour la somme de 746 000 euros permettant de dégager un prix de 11,85 euros/m².



Ni M. [T], ni la société [Localité 15] Aménagement, n'ont émis d'argument s'opposant à ce que ce terme de comparaison soit retenu. Comme l'a fait observer le commissaire du gouvernement, cette vente est atypique, s'agissant d'une rétrocession entre l'établissement public foncier local [Localité 14] Pyrénées Méditerranée et la communauté urbaine [Localité 14] Méditérranée Métropole, toutefois il s'agit de parcelles toutes proches de la parcelle objet du litige.



M. [T] demande à la cour de prendre en considération la cession intervenue le 21 février 2018 d'un terrain de 6216 m² sur la commune de [Localité 10] zone 2NA du POS au prix de 34,90 euros/m² et les cessions amiables intervenues dans le cadre de la procédure d'expropriation sur la commune de [Localité 18] en 2021 en zone 2AUS du PLU au prix de 30 euros/m², évaluation qui a été reprise par le juge de l'expropriation dans deux jugements du 27 juin 2023.



La société [Localité 15] Aménagement et le commissaire du gouvernement s'opposent à la prise en compte de ces termes de comparaison au motif que ces cessions concernent des biens situés sur des communes qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques que la commune de [Localité 15].



Les deux termes de comparaison proposés par l'exproprié ne se trouvent effectivement pas sur la commune de [Localité 15], mais sur la commune limitrophe de [Localité 18] et sur la commune non limitrophe de [Localité 10].



Les pièces n°3 produites aux débats concernant la cession intervenue le 21 février 2018 de parcelle AI [Cadastre 1] située en zone 2NAb sur la commune de [Localité 10] donnent comme indication qu'il s'agit de « vergers abricotiers », et la seule photographie produite ne donne aucune information précise sur les caractéristiques de cette parcelle.



En ce qui concerne les cessions intervenues dans le cadre de la procédure d'expropriation sur la commune de [Localité 18] en 2021 de parcelles situées en zone 2AU, il n'est produit aucune pièce justifiant des caractéristiques de ces parcelles.



Tenant l'éloignement géographique de ces deux termes de référence avec la parcelle objet du litige, l'existence d'un élément de comparaison proche et la connaissance du caractère ascendant du marché immobilier sur la commune de [Localité 15], l'évaluation du premier juge à la somme de 15 euros/m² est pertinente et sera confirmée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 201 870 euros.



Sur l'indemnité de remploi :



Le mode de calcul de l'indemnité n'est pas contesté, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à 21 187 euros.



Sur les autres demandes :



Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera ses dépens d'appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département des Pyrénées orientales le 28 septembre 2023 en toutes ses dispositions ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.



Le greffier, La présidente,