Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 16 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 16 JANVIER 2025

AC

N° 2025/ 2













N° RG 21/13439 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDRJ







S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER





C/



[N] [S]

[B] [Y] épouse [S]



























Copie exécutoire délivrée le :







à : 





Me Samira KEITA



SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 31 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05258.



APPELANTE



S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 



représentée par Me Samira KEITA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Emmanuelle MORVAN de l'AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Vincent BONIFAS, avocat au barreau de PARIS, plaidant 





INTIMÉS



Monsieur [N] [S]

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Jean-Pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alexandre BOISTEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant 



Madame [B] [Y] épouse [S]

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Jean-Pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alexandre BOISTEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant 









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.







ARRÊT





Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025 





Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***

 

EXPOSE DU LITIGE





La société Bouygues immobilier a fait construire un ensemble immobilier collectif de deux étages situé sur les parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]  à [Localité 9].



Le 16 octobre 2019, les époux [S], propriétaires d'un bien immobilier voisin, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la société Bouygues immobilier afin d'obtenir la somme de 120 000 € au titre du préjudice moral et financier du fait de l'édification de l'immeuble.

  

Par jugement du 31 août 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence s'est prononcé de la manière suivante :

-      Dit que la construction édifiée par la SA Bouygues immobilier à [Localité 9] sur les parcelles cadastrées AK [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] cause un trouble anormal de voisinage à Mme et M. [S] ;

-      Condamne la société Bouygues immobilier à verser à Mme et M. [S] une somme de 80 000 € en réparation de leur préjudice ;

-      Condamne la société Bouygues immobilier à verser à Mme et M. [S] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





-      Rejette le surplus des demandes de toutes les parties plus amples ou contraires ;

-      Condamne la société Bouygues immobilier aux entiers dépens distraits au profit de Me Serge Marec, avocat.

 

Par déclaration du 21 septembre 2021, la société Bouygues immobilier a fait appel du jugement.

 

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 19 mai 2022, la société Bouygues demande à la cour de :

 

-      Infirmer le jugement rendu le 31 août 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a jugé que la construction réalisée par la société Bouygues immobilier est constitutive d'un trouble anormal de voisinage et l'a condamnée à verser à M. et Mme [S] les sommes suivantes :

 

-       80 000 € au titre du « trouble anormal de voisinage » ;

 

-       3 000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens.

 

-      Débouter les époux [S] de leur appel incident.

 

Statuant à nouveau,



-       Débouter M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire.

 

A titre subsidiaire : sur les préjudices allégués,

 

-       Débouter M. et Mme [S] de leur demande indemnitaire.

 

En tout état de cause,

 

-       Débouter M. et Mme [S] de leurs autres demandes, fins et conclusions ;

 

-       Condamner solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Bouygues immobilier la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Samira Keïta, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en application de l'article 699 du CPC.

 

Elle fait valoir que :

 

-  Une autre décision, définitive, concernant un voisin des époux [S] qui évoquait les mêmes griefs contre l'immeuble litigieux, a conclu que la zone été fortement urbanisée, que la construction de l'immeuble n'était pas imprévisible, que sa dimension n'a pas rompu avec l'équilibre de la zone pavillonnaire et que l'existence de vues en zone très urbanisée n'est pas constitutive d'un trouble anormal de voisinage.

-  En 2017 il existait déjà des bâtiments de la même taille que l'immeuble litigieux, ils étaient dans le champ de vision des époux [S], donc leur vue était déjà limitée et contrairement à ce qu'a retenu le premier juge il n'y a pas une obstruction totale de la vue.

-  Il ne peut pas être reproché à l'appelant de ne pas avoir réalisé d'expertise pour démontrer l'existence d'une absence de perte de vue ; c'est aux époux [S] qui sont en demande de démontrer l'existence des faits qu'ils allèguent et non l'inverse.

-  C'est à tort que le tribunal a retenu l'existence de prétendues places de parking situées « immédiatement derrière » la parcelle des époux [S]. Il s'agit d'une mauvaise interprétation du constat d'huissier du 12 mars 2019 et en tout état de cause les intimés n'avaient formulé aucun grief sur ce point.

-  Le bâtiment est en effet implanté à une distance d'environ 12 mètres de la limite séparative, et à plus de 17 mètres du pavillon des époux [S], et nullement « à proximité immédiate du mur séparatif » et aucun élément ne permet de démontrer qu'il existe des vues directes sur leur fonds ; ce qui est, dans tous les cas, matériellement impossible depuis le rez-de-chaussée. Le simple fait de se sentir épié sans le démonter ne suffit pas caractériser l'existence de vues.





-  Dans tous les cas la zone UD2 correspond à une zone fortement urbanisée qui a vocation à le devenir de plus en plus et dans laquelle il y avait déjà, depuis les années 60/70 des immeubles de plusieurs étages. Il n'y a donc pas de trouble anormal du voisinage parce que l'urbanisation grandissante est tout à fait normale et anticipable.



 A Titre subsidiaire

-  Les époux [S] réclament la somme forfaitaire de 120 000 € au titre du préjudice moral et financier, or il n'y a aucun préjudice moral

-  Le préjudice financier ne peut pas être évalué à 30% comme l'a fait le premier juge de manière arbitraire.

-   La perte de valeur ne peut pas reposer sur une éventuelle vente alors qu'aucune démarche de vente n'a été engagée et que le prix est susceptible d'évoluer dans le temps.

-   De plus les évaluations produites ne permettent pas de constater une perte de valeur du bien du fait de la construction de l'immeuble ; aucune comparaison avec une valorisation antérieure de l'édifice n'étant possible.

 

Dans leurs conclusions d'intimés, transmises et notifiées par RPVA le 23 février 2022, M. et Mme [S] demandent à la cour de :



-      Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Bouygues immobilier au titre du préjudice causé aux époux [S] par les troubles anormaux de voisinage occasionnées par la construction nouvelle, et en ce qu'elle a été condamnée au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC.

 

-      Constater que les époux [S] subissent un important trouble de jouissance en raison de l'édification de l'immeuble réalisé par la société Bouygues immobilier,

 

Y ajoutant,

 

-      Condamner la société Bouygues immobilier à payer aux époux [S] la somme de 120 000€ en réparation de leur préjudice moral et financier,

 

-      Condamner la société Bouygues immobilier à verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel,

 

-      La condamner aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de Me Serge Marec, avocat aux offres de droit.

 

Ils font valoir que :

- La façade Nord se trouve en réalité à 12 mètres du mur séparatif de leur maison et que cela obstrue leur vue, comme en atteste le constat d'huissier du 12 mars 2019, et crée des nuisances sonores 

- Les époux [S] n'avaient aucun vis-à-vis et bénéficiaient d"une vue dégagée sur la colline à 180 degrés désormais obstruée ;

- Les fenêtres et balcons des 1er et 2ème étages ont une vue plongeante sur la parcelle des requérants, tant sur la baie vitrée de leur salon que sur leur terrasse et la piscine.

-L'urbanisation progressive de la ville ne permet pas de justifier la perte d'intimité causée par la création des vues et d'écarter la responsabilité de la société Bouygues immobilier de l'atteinte à la vie privée qui en découle.

-La société Bouygues immobilier a explicitement reconnu l'existence d'un préjudice en proposant une indemnisation de 5 000 €.

- La décision du 10 décembre 2020, portant sur le litige entre l'appelant et le voisin des époux [S], ne peut pas servir de jurisprudence pour justifier le débouté de M. et Mme [S]. -

-  La société Bouygues immobilier n'apporte aucun élément pour démontrer sa position, elle ne sollicite pas une expertise, tandis que les photos fournies ne sont pas représentatives de la situation réelle puisqu'elles portent sur des immeubles éloignés ou, pour les immeubles plus proches, l'angle de la photo crée un effet d'optique donnant une impression de proximité trompeuse.





- Le trouble anormal de voisinage peut exister, même si la construction est conforme aux règles d'urbanisme et respecte les dispositions des articles 678 et 679 du Code Civil relatifs aux vues sur le fonds voisin.

- La somme de 120 000 € leur permettra de faire construire une véranda ou bien d'envisager un départ



L'instruction a été clôturée le 08 octobre 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur l'étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que la partie intimée sollicite la confirmation du jugement querellé, de sorte que la cour n'est pas saisie de la demande de condamnation de la Sasu Bouygues immobilier à leur verser la somme de 120.000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice.



Sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage



Si l'article 544 du code civil confère le droit de jouir « de la manière la plus absolue» des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut cependant s'exercer en contrariété des lois et règlements, ni être source pour la propriété d'autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d'un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; l'anormalité s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut.



La responsabilité pour trouble anormal du voisinage a évolué vers un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l'exclusion de toute faute ou négligence, de sorte que les dispositions de l'article 1240 du code civil lui sont inapplicables. Ainsi, l'anormalité du trouble peut être retenue indépendamment de toute faute sans qu'il soit nécessaire, notamment, de caractériser une violation des règles d'urbanisme.



Il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve d'une anormalité correspondant à une nuisance générée par une personne ou par les choses ou animaux dont elle est responsable, et qui cause aux personnes se trouvant dans la même aire de proximité, un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage.



[N] [S] et [B] [Z] épouse [S], pour caractériser les troubles subis par l'édification de l'immeuble de deux étages, produisent notamment un constat d'huissier établi le 12 mars 2019 et des photographies présentant les lieux avant la construction.



Ces éléments permettent de comparer objectivement l'évolution de la situation puisque avant la construction litigieuse [N] [S] et [B] [Z] épouse [S] disposaient au-delà de leur mur de clôture d'une vue partiellement dégagée sur un environnement naturel composé de végétations et de collines, tandis que désormais cette vue est comblée par la présence de l'immeuble collectif.



Pour autant, il sera relevé que les parcelles concernées se situent dans un environnement urbanisé, qui a connu une augmentation du nombre de logements construits de près de 50 % en dix ans selon les données chiffrées communiquées par l'appelant et non contesté par la partie intimée. Cette donnée doit être prise en compte dans l'appréciation objective du trouble allégué.











Ainsi il ressort des photographies issues du procès verbal de constat d'huissier que le bien appartenant à la partie intimée se situe dans un quartier résidentiel, entouré d'habitations, que le bien édifié pour le compte de l'appelant demeure dans des proportions objectivement harmonieuses en ce qu'elles ne sont pas très élevées par rapport aux habitants environnants. Son implantation n'est pas contrairement à ce que soutient la partie intimée directement située derrière son mur de clôture puisque celui-ci est séparé par des voies d'accès à l'ensemble collectif et des places de stationnement totalement dissimulées par le mur en parpaing des époux [S].



Les mentions du constat d'huissier relatives à l'existence de vues plongeantes ne sont étayées par aucun élément objectif, ce d'autant que l'immeuble litigieux n'est pas à proximité immédiate du logement et qu'il existe un mur de clôture composé de parpaings plein non ajourés.



Enfin s'agissant des nuisances sonores [N] [S] et [B] [Z] épouse [S] ne produisent aucun élément permettant d'une part de constater l'existence de telles nuisances et d'autre part de les qualifier d'anormales.



Pour l'ensemble de ces considérations la cour considère que [N] [S] et [B] [Z] épouse [S] échouent à caractériser l'existence d'un trouble anormal du voisinage résultant de l'édification de l'immeuble collectif par la Sasu Bouygues immobilier.



Le jugement sera en conséquence infirmé.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



[N] [S] et [B] [Z] épouse [S] qui succombent seront condamnés aux dépens distraits au profit de Maître Samira Keïta.



En équité compte tenu de la situation économique des parties, il conviendra de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.



Sur la solidarité



Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. La jurisprudence admet la solidarité entre les coresponsables d'un même dommage, en qualifiant la condamnation d'in solidum.



Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aucun fondement n'est invoqué à l'appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.





PAR CES MOTIFS





La cour,



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau ;



Déboute [N] [S] et [B] [Z] épouse [S] de leurs demandes indemnitaires ;



Condamne [N] [S] et [B] [Z] épouse [S] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Samira Keïta. ;



Rejette le surplus des demandes au titre de la condamnation solidaire aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LE GREFFIER LE PRESIDENT