Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 16 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 JANVIER 2025



N° RG 21/04088 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UTF4





AFFAIRE :



S.A.R.L. PACEM



C/



S.A.S. GDP VENDOME

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2020 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 18/02065



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES









Me Florence DUBOSCQ de la SELARL PARETO AVOCATS











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. PACEM

N° SIRET : 509 148 433

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

Représentant : Me Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1000



APPELANTE



****************





S.A.S. GDP VENDOME

N° SIRET : 377 689 641

[Adresse 3]

[Localité 4]



S.A.S. GDP VENDOME IMMOBILIER

N° SIRET : B 429 982 929 

[Adresse 3]

[Localité 4]



S.A.R.L. DOLCEA CREATION GDP VENDOME

N° SIRET : 412 967 291

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Laurence HERMAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253 

Représentant : Me Yousr AMRI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMEES



****************



Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON





 *****************



FAITS ET PROCEDURE :



La société GDP Vendôme, société mère des sociétés Dolcea Creation GDP Vendôme, anciennement dénommée Patrimmo Expansion, et GDP Vendôme Immobilier, anciennement dénommée GDP Vendôme Promotion, exerce, selon son extrait Kbis, les activités de conseil et d'assistance en matière de gestion de patrimoine, de conception, promotion, et gestion de tous produits immobiliers et financiers. Le groupe GDP Vendôme assure, plus précisément, la promotion, la commercialisation et l'exploitation de maisons de retraite médicalisées. 



Dans la perspective de l'exploitation à cette fin d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] 78 -la résidence [8]- , les lots de copropriété composant l'immeuble ont été commercialisés auprès d'investisseurs privés qui, après avoir signé un contrat de réservation auprès de la société Patrimmo Expansion ont acquis par actes notariés un ou plusieurs lots auprès de la société GDP Vendôme Promotion, qu'ils s'engageaient à donner à bail commercial à la société devant assurer l'exploitation des biens dans le cadre d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).



Ainsi ont été acquis par :

- la société Pacem, les lots n°42 et 43, suivant contrat de réservation signé le 20 septembre 2008 et acte notarié conclu le 26 décembre 2008, moyennant le prix de 417179,36 euros ;

mais aussi par :

- M. et Mme [Z], le lot n°38, suivant contrat de réservation signé le 15 janvier

2009 et acte notarié conclu le 30 mars 2009, moyennant le prix principal de 242 154,74 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers ;

- Mme [V], les lots n°4 et 5, suivant contrat de réservation signé le 3 février 2010 et acte notarié conclu le 27 mai 2010, moyennant le prix principal de 504 720,50 euros augmenté de la TVA sur marge, soit la somme de 44 064,39 euros ;

- M. [N], les lots n°1 et 2, suivant contrat de réservation signé le 22 octobre 2008 et acte notarié conclu le 19 décembre 2008, moyennant le prix de 447 334,58 euros ;

- La société CC1, les lots n°54 et 55, suivant contrat de réservation signé le 10 décembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros;

- M. [F] et Mme [LG], les lots n°50 et 51, suivant contrat de réservation signé le 19 septembre 2008 et acte notarié conclu le 19 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- Mme [T], les lots n°6 et 7, suivant contrat de réservation signé le 17 septembre 2009 et acte notarié conclu le 18 décembre 2009 ;

- M. [M] et Mme [W] épouse [M], le lot n°18 ;

- La société LDCM Inversiones, les lots n°31 et 53, suivant contrat de réservation signé le 8 octobre 2008 et acte notarié conclu le 26 décembre 2008, moyennant le prix de 417179,36 euros,

- Mme [P], le lot n°28, suivant contrat de réservation signé le 24 octobre 2008 et acte notarié conclu le 25 février 2009, moyennant le prix principal de 231 552,13 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 14 272,66 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [X] et Mme [E] [WB], les lot n°3 et 46, suivant contrat de réservation signé le 8 novembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 448 467,81 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 19 992,38 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 10 952,03 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [CK] [U] et Mme [Y] [VO], le lot n°16, suivant contrat de réservation signé le 25 novembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 257 217,37 euros ;

- M. [LF] [U] et Mme [LU] [CM] [VU], le lot n°27, suivant contrat de réservation signé le 25 novembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 257 217,37 euros ;

- la société Thaudron, les lots n°26 et 34, suivant contrat de réservation signé le 16 octobre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros,

- M. [MC] [VS] et Mme [LJ] [VS], les lots n°8 et 9, suivant contrat de réservation signé le 17 décembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 417 179,36 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 18 597,56 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 20 942,11 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [LM], les lots n°20 et 52, suivant contrat de réservation signé le 5 septembre 2008 et acte notarié conclu le 26 décembre 2008, moyennant le prix de 463 104,26 euros;

- M. [CH], les lots n°10 et 11, suivant contrat de réservation signé le 23 septembre 2008 et acte notarié conclu le 29 décembre 2008, moyennant le prix de447 334,58 euros ;

- la société Lemaan, le lot n°56, suivant contrat de réservation signé le 8 octobre 2008et acte notarié conclu le 30 décembre 2008, moyennant le prix de 208 589,68 euros ;

- la société Guinot FB, les lots n°14 et 15, suivant contrat de réservation signé le 20octobre 2008 et acte notarié conclu le 22 décembre 2008, moyennant le prix de 480.040,12 euros ;

- la société Maliflore, les lots n°24 et 25, suivant contrat de réservation signé le 18septembre 2008 et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- Mme [LP], le lot n°21, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix de 231 552,13 euros ;

- M. [VV] et Mme [J] [LH] épouse [VV], les lots n°32 et 33, suivant contrat de réservation signé le 14 octobre 2008 et acte notarié conclu le 22 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [VN] [WD] et Mme [O], les lots n°36 et 37, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 22 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros ;

- M. [LN] [CL] et Mme [R] [CL], les lots n°22 et 23, suivant contrat de réservation signé le 11 octobre 2008 et acte notarié ;

- M. [I] [VZ] et Mme [H] [LX], le lot n°39, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 208 589,68 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 15 697,62 euros au titre de la reprise de TVA ;

- la société Les Marcels.com, les lots n°12 et 13, suivant contrat de réservation signé le 17 septembre 2008 et acte notarié, moyennant le prix principal de 493 259,46 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 18 597,56 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 43 717,96 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [VR] [VJ] et Mme [S] [A], les lots n°35 et 45, suivant contrat de réservation signé le 4 septembre 2008 et acte notarié conclu le 29 décembre 2008, moyennant le prix de 447 334,58 euros ;

- M. [CF] [CB] et Mme [VT] [VX], le lot n°30, suivant acte notarié conclu le 23 septembre 2010, moyennant le prix principal de 231 552,13 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 9 298,78 euros au titre des biens mobiliers, outre la somme de 17 835,06 euros au titre de la reprise de TVA ;

- M. [G] [LW] et Mme [LV] [LL] épouse [LW], les lots n°40 et 41, suivant contrat de réservation et acte notarié conclu le 31 décembre 2008, moyennant le prix principal de 417 179,36 euros au titre des biens immobiliers, et le prix de 18 597,56 euros au titre des biens mobiliers,

- M. [CR] et Mme [CS], le lot n°49, suivant acte notarié conclu le 9 novembre 2009, moyennant le prix de 246 629,73 euros, outre la somme de 17 227,87 euros au titre de la reprise de TVA,

- M. [CA] et Mme [LS], les lots n°47 et 48, suivant acte notarié conclu le 23 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros, 

- M. [VY], le lot n°29, suivant acte notarié conclu le 27 mai 2010, moyennant le prix principal de 233 667,28 euros, outre la somme de 15 102,16 euros au titre de la reprise de TVA,

- la société Le Clos Verdure, les lots n°17 et 44, suivant acte notarié conclu le 29 décembre 2008, moyennant le prix de 417 179,36 euros.



Les baux commerciaux étaient conclus auprès de la société Résidence [8], filiale de la société GDP Vendôme, pour une durée de neuf années à effet au jour de la signature définitive de l'acte notarié, à destination d'une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées.



Après avoir transféré son activité à compter du 31 décembre 2017 au sein d'autres locaux, la société Résidence [8] a délivré congé aux bailleurs à l'expiration des neuf années composant la durée du bail, par actes d'huissier signifiés entre le 27 mars 2017 et le 10 mai 2017.



Estimant avoir été trompés par la société GDP Vendôme et ses filiales, les sociétés Vendôme Immobilier et Dolcea Creation GDP Vendôme, sur les risques de l'opération d'investissement à laquelle ils ont souscrit, et leur reprochant de ne pas avoir assuré l'exploitation des biens conformément à la destination prévue pour la durée de l'investissement, les acquéreurs dont la société Pacem les ont assignées devant le tribunal de Versailles par actes d'huissier en date du 9 mars 2018, aux fins d'obtenir, à titre principal, l'annulation des actes de vente, à titre subsidiaire leur résolution, outre l'indemnisation de leurs préjudices.



Par acte du 17 mars 2021, la société Pacem ainsi que 18 autres copropriétaires ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre des sociétés GDP Vendôme Immobilier, de la société GDP Vendôme et de la société Dolcea Creation GDP Vendôme (appel enregistré sous le numéro de RG 21/01805). D'autres propriétaires ont formé appel par déclarations séparées ayant donné lieu à ouverture de dossiers séparés dans un premier temps avant que les procédures soient jointes par ordonnances ultérieures.

 

Par acte du 28 juin 2021, la société Pacem a interjeté un second appel de ce jugement à l'encontre des mêmes intimées (appel enregistré sous le numéro de RG 21/04088). 



Par jugement du 6 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- rejeté l'exception de nullité des assignations soulevée par la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea Creation GDP Vendôme,

- rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d'intérêt à agir soulevées par la société GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea Creation GDP Vendôme,

- déclaré recevable l'action introduite le 9 mars 2018 par la société Pacem, 

- débouté la société Pacem de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société Pacem aux dépens,

- condamné la société Pacem in solidum avec M. [CD] [Z] et Mme [CE] [LT] épouse [Z], Mme [C] [V], M. [VN] [N], la société CC1, M. [LI] [F] et Mme [AB] [LG], Mme [VL] [T], M. [G] [M] et Mme [D] [W] épouse [M], la société LDCM Inversiones, Mme [LZ] [P], M. [WA] [X] et Mme [E] [WB] épouse [X], M. [CK] [U] et Mme [Y] [VO] épouse [U], M. [LF] [U] et Mme [LU] [CM] [VU] épouse [U], la société Thaudron, M. [LR] [LM], M. [CO] [CH], la société Lemaan, la société Guinot FB, la société Maliflore, Mme [S] [LP], M. [LO] [VV] et Mme [J] [LH] épouse [VV], M. [VN] [WD] et Mme [L] [O], M. [LN] [CL] et Mme [R] [K], M. [I] [VZ] et Mme [H] [LX] épouse [VZ], la société Les Marcel.com, M. [VR] [VJ] et Mme [S] [VM] [A] épouse [VJ], M. [CF] [CB] et Mme [VT] [VX], M. [G] [LW] et Mme [LV] [LL] épouse [LW], M. [B] [CR] et Mme [WH] [CS], M. [VW] [CA], la société Le clos verdure, et Mme [VT] [VS], M.[LK] [VS] et M. [WC] [VS], à payer la somme de 5 000 euros aux sociétés défenderesses chacune (soit la somme totale de 15 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'avoir lieu à exécution provisoire.



Par acte du 28 juin 2021, la société Pacem a interjeté appel de la décision et, par dernières écritures du 29 mars 2024 prie la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a :

 * rejeté l'exception de nullité des assignations soulevée par la société GDP Vendôme,GDP Vendôme Immobilier et Dolcea Creation GDP Vendôme,

 * rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d'intérêt à agir soulevées par la société GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier et Dolcea Creation GDP Vendôme,

 - déclarer recevable l'action introduite le 9 mars 2018 par la société Pacem,

 - donner acte à l'appelante de ce "qu'ils se désistent de leur demande de résolution des contrats de vente" (sic),

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 8 décembre 2020 pour le surplus,



Et statuant à nouveau, 

- condamner in solidum les sociétés GDP Vendôme Immobilier, la société GDP Vendôme et la société Dolcea Création GDP Vendôme à payer à la société Pacem, la somme suivante à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir : 665 654,81 euros x 70 % = 465.958,36 euros,

- les condamner in solidum à payer à la société Pacem une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux entiers dépens d'instance.



Par ordonnance d'incident du 7 juillet 2022, le conseiller de la mise en état saisi par la société GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier et Dolcea Creation GDP Vendôme a rejeté les demandes de ces sociétés afin de voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel formée le 17 mars 2021 par la société Pacem, faute pour l'appelante d'avoir signifié ses conclusions dans le délai de trois mois prévu à l'article 908 du code de procédure civile ainsi que son défaut d'intérêt à agir dans le cadre de son second appel du 28 juin 2021. L'appel formé par la société Pacem le 28 juin 2021 a été déclaré recevable et formé par une partie qui y avait intérêt. 

Cette ordonnance est définitive pour n'avoir pas fait l'objet d'un déféré.



Par dernières écritures du 2 avril 2024 comportant appel incident, la société GDP Vendôme, GDP Vendôme immobilier, la société Dolcea Création GDP Vendôme, prient la cour de :

A titre principal, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

 * débouté la société Pacem de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessoires,

 * condamné la société Pacem aux entiers dépens ;

 * condamné la société Pacem à verser la somme de 5 000 euros à chacune des sociétés intimées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les sociétés GDP Vendôme, GDP Vendôme Immobilier et Dolcea Cration GDP Vendôme des fins de non-recevoir soulevées à l'encontre des demandes présentées par la société Pacem (prescription et défaut d'intérêt à agir) 



Et, statuant à nouveau :

- prendre acte du désistement partiel de la société Pacem et le déclarer recevable ;

- juger irrecevables pour défaut de qualité et d'intérêt à agir les demandes présentées par la société Pacem et, en conséquence, les rejeter intégralement ;

- juger irrecevables pour cause de prescription les demandes présentées par la société Pacem et, en conséquence, les rejeter intégralement ;



Subsidiairement et au fond, si, par impossible, la cour devait juger la société Pacem recevable en ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé la société Pacem mal fondée en ses demandes;

- en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions.



En tout état de cause, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Pacem à régler la somme de 5 000 euros à chacune des sociétés intimées au titre des frais irrépétibles de première instance et à prendre en charge les dépens de première instance, 

Y ajoutant, 

- condamner la société Pacem à régler à chacune des sociétés intimées la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre la prise en charge des dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Herman. 



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024.



SUR QUOI :



1°) Sur le périmètre de la saisine de la cour 



La société Pacem fait valoir que depuis le jugement de première instance, elle a vendu ses lots à un promoteur immobilier. De ce fait, elle assure ne plus présenter devant la cour d'appel " que des demandes d'indemnisation" et ne plus demander ni l'annulation ni la résolution des contrats de vente, demandes dont elle se désiste. Ce désistement est accepté par les intimées et doit être déclaré recevable. 



En ce qui concerne les sociétés intimées, elles ont renoncé au moyen tenant à la nullité des assignations mais maintiennent l'ensemble de leurs fins de non-recevoir rejetées par le tribunal judiciaire de Versailles en y ajoutant celle tenant au caractère nouveau de certaines demandes adverses formulées devant la cour.



2°) Sur les fins de non-recevoir 



Les sociétés intimées soulèvent donc successivement :

- l'absence de qualité et d'intérêt à agir de l'appelante qui n'est plus propriétaire de ses lots pour les avoir vendus après le jugement de 1ère instance, 

- la prescription des actions adverses,

- le caractère nouveau de certaines de ces demandes.



La prescription de l'action ne pouvant être opposée qu'à l'encontre d'une partie dont la qualité et l'intérêt à agir sont acquis, ces derniers sujets doivent être examinés en premier lieu.



* Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des appelants :



Selon l'article 122 du de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



Les intimées demandent de voir prononcer l'irrecevabilité des demandes de la société Pacem au visa de l'article 31 du code de procédure civile en faisant état de ce qu'ayant vendu ses lots, l'appelante a perdu sa qualité de propriétaire dont découleraient ses préjudices et ne serait donc plus recevable à en demander réparation. 

Elle aurait également perdu sa qualité à agir en vertu du contrat de vente qui la lie à son acquéreur qu'elle a subrogé dans ses droits à l'égard du vendeur initial, le groupe Vendôme. 

En outre, la société Pacem qui fonde ses demandes d'indemnisation sur le manque d'entretien de sa propriété et l'absence de mise en conformité des lieux, n'aurait pas intérêt à agir puisque les sociétés assignées ne seraient pas les venderesses des lots et ce, alors qu'elle n'a pas appelé en la cause la véritable venderesse des meubles acquis, soit la Résidence [8] laquelle est une filiale de la société DomusVi. 



S'agissant de l'intérêt à agir, les sociétés intimées rappellent que la société Pacem a bénéficié des conseils et de l'information délivrée tant par son notaire personnel que par une société de conseils en gestion de patrimoine indépendante d'elles.



 A ces moyens, la société Pacem répond que la qualité à agir s'apprécie au moment de l'introduction de l'action, date à laquelle elle était propriétaire ; que la vente de ses lots est en tout état de cause indifférente car son préjudice persiste indépendamment de sa qualité de propriétaire. 



Elle rappelle, s'agissant de l'intérêt à agir, que la société GDP Vendôme s'est toujours présentée comme l'interlocuteur unique des investisseurs, responsable d'une opération indivisible et unique. Par ailleurs, au-delà de l'interdépendance des parties et des éléments contractuels de l'opération d'investissement, elle soutient avoir un intérêt légitime à agir contre les sociétés intimées dans la mesure où ce sont elles qui auraient intentionnellement dissimulé les risques de l'investissement pour la conduire, elle et tous les autres propriétaires appelants dans les procédures connexes, à souscrire à l'opération. 



Pour débouter les intimées de ces fins de non-recevoir, le tribunal a retenu que les appelants recherchent la responsabilité des intimées et fondent leurs demandes d'indemnisation sur les contrats de vente et les obligations qui en sont issues, tant au stade de leur formation que de leur exécution, écartant l'objection liée à l'absence de la société Résidence [8] du litige. 



Sur ce, 



Il est de jurisprudence constante que « l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures ». (Com. 6 déc. 2005, Bull. civ. IV, n° 245 ; 12 janvier 2005, n° 03-18.256 Publié) 

A ce moment là, tous les appelants étaient propriétaires de leurs lots et avaient qualité. De plus, les griefs qu'ils articulent à l'encontre des sociétés intimées tiennent justement aux conséquences préjudiciables de ce qu'ils considèrent comme le fait générateur, soit le montage juridique et financier de la vente opéré par les intimées qui le leur ont proposé et qui aurait, in fine, entraîné la nécessité de la revente à perte de leurs lots. 

Cette action n'est pas attitrée et la perte de la qualité de propriétaire est indifférente au droit de se voir indemniser par le biais d'une telle action en responsabilité.



En outre, il n'est pas douteux que l'on peut avoir perdu la qualité en laquelle on a introduit la demande tout en conservant un intérêt à la solution du litige. L'intérêt existe pour une personne lorsque la situation litigieuse lui a causé un trouble et lorsque le jugement sollicité serait de nature à le faire cesser pour elle. D'une manière générale, il n'est pas possible d'affirmer que la modification de la situation de fait à partir de laquelle la demande a été formée affecte le droit d'agir (Civ. 2e, 13 févr. 2003, 01-03.272, Publié).



En l'espèce, les préjudices allégués, fondés sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle des sociétés intimées qui auraient caché des informations essentielles avant la signature du contrat de vente n'ont pas cessé, à les supposer établis, avec la cession de leurs lots, justifiant à la fois la qualité et l'intérêt à agir des appelants. A l'occasion d'une action tendant notamment en paiement de dommages-intérêts pour manquement au devoir d'information, l'intérêt et la qualité à agir découlent de la seule existence d'un dommage, et ne requièrent pas la démonstration d'une qualité quelconque. 



C'est à bon droit et à la lecture des documents contractuels que les premiers juges ont estimé que la conclusion des différents contrats (contrat de réservation, contrat de vente et contrat de bail commercial lorsque la société Résidence [8] était encore une filiale de la société GDP Vendôme) a été conçue comme une opération unique, à laquelle ont pris part chacune des sociétés intimées mises en cause dans la présente instance par des actions complémentaires mais dans un but unique, fondant ainsi la recevabilité de l'action de l'appelante et la confirmation du rejet des fins de non-recevoir qui lui sont opposées.



 * Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription 



Les sociétés intimées maintiennent l'exception de prescription soutenue en première instance. Au soutien de leur prétention d'irrecevabilité des demandes indemnitaires de la société Pacem sur le fondement de l'article 2224 du code civil, les sociétés intimées allèguent que le point de départ de l'action en contestation de la validité de l'acquisition d'un bien en investissement défiscalisé se situe au jour de la conclusion du contrat de vente car le dommage était déjà "possible" et les investisseurs disposaient des informations nécessaires pour appréhender le risque et la portée de leur engagement et notamment mesurer les conséquences qui résulteraient de l'hypothèse où le bail ne serait pas reconduit. Elles invoquent diverses décisions de juridictions de première instance et d'appel ayant tranché en ce sens.

 

Elles estiment que le point de départ du délai quinquennal de l'article 2224 du code civil ne peut être laissé à la discrétion de celui qui l'invoque sauf à lui conférer un caractère potestatif. Elles considèrent que les investisseurs avaient connaissance du risque de non renouvellement du bail qui figurait en des termes parfaitement clairs, tant dans les baux commerciaux signés avec la société Résidence [8], que dans les actes authentiques de vente qui en reproduisent les principales dispositions et, en particulier, celles relatives à la durée. Prenant ainsi forcément naissance dans les actes souscrits, l'action en responsabilité devait être intentée dans le délai de 5 ans à compter de ces actes. 



En réponse, la société Pacem s'oppose à la prescription en considération de la date de survenance du dommage ou de sa connaissance par la victime. 



Pour débouter les sociétés intimées de leur exception, le tribunal a considéré que les sociétés défenderesses ne justifiant pas avoir spécialement informé les demandeurs sur les risques financiers tenant à la résiliation des baux, il en résultait que ces informations avaient été révélées aux demandeurs à la date de délivrance des congés mettant fin aux baux commerciaux et à l'exploitation des biens acquis sous la destination d'EHPAD par la société Résidence [8]. 

Il a retenu la même date en ce qui concerne la non-conformité des locaux aux normes EHPAD et en a tiré la conclusion que l'action engagée par les investisseurs par acte du 9 mars 2018 n'était pas tardive. 



Sur ce, 



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel la prescription.



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est constant que la prescription d'une action en responsabilité résultant d'un manquement aux obligations nées d'un contrat ne court qu'à compter de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Il convient ainsi de prendre en considération la date de manifestation du dommage ou de sa connaissance par la victime.

 

L'article 1304 du code civil, pris dans sa version en vigueur à la date de conclusion des actes de vente, disposait, en ses deux premiers alinéas, que dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans, et que ce temps ne court, dans le cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts. 



Il ressort des pièces contractuelles produites aux débats et de la présentation du projet par des sociétés qui, à l'époque des faits, appartenaient toutes au même groupe et étaient complémentaires, que les investisseurs ont pu légitimement croire, quelle que soit la réalité, qu'ils achetaient un bien immobilier conforme aux normes d'accessibilité PMR dans la mesure notamment où l'article 5 du dossier de réservation évoquait clairement le projet d'EHPAD et mentionnait "qu'en conséquence, sa réalisation est indissociablement et irrévocablement liée à l'engagement du réservataire de contracter un bail commercial avec la société d'exploitation, filiale de GDP Vendôme" c'est-à-dire la société Résidence [8].



C'est par de justes motifs que les premiers juges ont donc fixé à la date de délivrance des congés la révélation pour les souscripteurs des risques de dissociation de l'opération de vente et de celle de location et leur conscience de l'ampleur des conséquences et des préjudices qui en résulteraient, soit du grief tiré d'un manquement à l'obligation d'assurer la continuité de l'exploitation souis forme d'EHPAD. La cour confirme que le déficit d'informations allégué, quel qu'en soit le bien-fondé, a ainsi été découvert à la date de la délivrance des congés, soit entre le 27 mars 2017 et le 10 mai 2017. 



Dès lors, le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires des appelants sera confirmé en ce que le délai de prescription n'a commencé à courir qu' à compter de la délivrance des congés, et en tout cas dans le délai de 5 ans pour agir. 









3°) Sur le fond



La cour rappelle brièvement que la société GDP Vendôme a revendu les chambres d'un EHPAD à des investisseurs personnes physiques, sous forme de lots de copropriété et que plusieurs sociétés du groupe GDP Vendôme sont intervenues pour ce faire :

- la société Dolcea Création GDP Vendôme est intervenue dans la commercialisation de l'opération auprès des investisseurs particuliers, sous la marque commerciale Patrimmo Expansion, notamment en établissant les contrats de réservation, 

- la société GDP Vendôme Immobilier (ex-GDP Vendôme Promotion) a assuré les opérations de promotion immobilière et a cédé a chacun des appelants le lot qu'il a acquis dans la résidence, 

- la société GDP Vendôme, société holding animatrice qui a conduit l'opération menée par ses filiales et a présenté la documentation commerciale,

- enfin, la société Résidence [8] auprès de qui les baux commerciaux ont été conclus et qui a été chargée de la gestion de l'EHPAD. Cette filiale de la société GDP Vendôme au départ et qui est devenue en 2010 filiale de la société DomusVi n'a pas été attraite à la cause en première instance et son intervention forcée en cause d'appel a été déclarée irrecevable pour défaut d'évolution du litige depuis la saisine par une ordonnance du conseiller de la mise en état devenue définitive.



Enfin, sont aussi intervenus dans le processus de souscription des contrats de vente une société de conseil en gestion de patrimoine dénommée Patrimo Gestion ainsi que le notaire rédacteur de l'acte de vente, certains acquéreurs, dont la société Pacem, étant en outre accompagnés de leur notaire personnel. Aucun de ces intervenants n'a pourtant été assigné par les acquéreurs et notamment par la société Pacem.



L'appelante invoque dans ses dernières conclusions la responsabilité contractuelle des sociétés intimées et la violation des articles 1134,1147 et 1604 du code civil alors qu'elle se plaçait sur le terrain du dol dans son assignation.



Elle reproche en premier lieu aux intimées de ne pas lui avoir garanti une exploitation conforme de la résidence sous forme d'EHPAD comme c'était stipulé dans l'acte de vente alors que le maintien des avantages fiscaux consentis par l'administration fiscale et notamment la franchise de TVA (article 293 B du Code général des impôts) sur l'immeuble supposait que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA et donc que le bien soit loué meublé pendant une durée minimale de 20 ans . 



Elle explique essentiellement que compte tenu des frais d'ingénierie facturés par la maison mère, la société GDP Vendôme, pour le suivi des autorisations et la conformité du bâtiment en EHPAD, cette exploitation s'imposait à la charge de chacune des sociétés assignées.

L'investissement locatif, réalisé sous le statut fiscal de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, lui avait été présenté comme pérenne et stable, conclu avec un groupe de premier plan et assurant être particulièrement expérimenté dans le métier de gestionnaire de résidences pour personnes âgées et maîtriser l'ensemble de la chaîne. Aucune information ne lui avait pourtant été communiquée par GDP Vendôme ou par le notaire rédacteur de l'acte concernant les conséquences d'un éventuel non-renouvellement dudit bail et d'un transfert des agréments EHPAD vers une autre résidence sans même l'accord des propriétaires. 



Ce n'est que lors des congés délivrés par le preneur, la société Résidence [8], qu'elle avait appris que l'exploitation d'un EHPAD nécessite l'obtention d'une autorisation administrative d'exploitation accordée à l'exploitant, et que celui-ci est le seul détenteur de cette autorisation. Or, les titres de la société Résidence [8] ont été apportés à la société DVD Participations lesquels ont emporté l'autorisation d'exploitation au groupe devenu ultérieurement DVD DomusVi. 

Et par lettres adressées entre les mois de mars et mai 2017, les baux courant jusqu'à la fin d'une (première et dernière) période de 9 ans ont donc été résiliés par la société Résidence [8]. 

La société Pacem assure n'avoir pas été avertie de l'existence d'un arrêté n°2015-287 de l'ARS (Agence Régionale de Santé) d'Ile de France du 30 septembre 2015 autorisant le transfert des lits EHPAD de la Résidence [8] vers l'autre résidence EHPAD située à [Localité 6].

 

Elle relate qu'à compter de la fin 2017, la Résidence [8] est restée vide et qu'elle n'a plus perçu de loyers. Les lits médicaux ayant été transférés, la résidence ne pouvait plus être exploitée en qualité d'EHPAD. Elle assure avoir dû vendre à perte ses lots en cours de procédure qui généraient des frais conséquents alors qu'un bénéfice fiscal et plus généralement financier lui avait été présenté comme certain.



La société Pacem invoque aussi au soutien de ses demandes d'indemnisation les dispositions du code de la consommation et notamment l'article L121-1 du code de la consommation qui dispose que :

" Les pratiques commerciales déloyales sont interdites. 

Une pratique commerciale est déloyale lorsqu'elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu'elle altère ou est susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l'égard d'un bien ou d'un service. "

et l'article L121-2 du même code qui énonce que :

" Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes : 

1° (...) 

2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants : 

a) L'existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ; 

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sacomposition, ses accessoires, son origine, notamment au regard des règles justifiant l'apposition des mentions " fabriqué en France " ou " origine France " ou de toute mention, signe ou symbole équivalent, au sens du code des douanes de l'Union sur l'origine non préférentielle des produits, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l'usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, notamment son impact environnemental, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ; 

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix notamment les réductions deprix au sens du I de l'article L. 112-1-1, les comparaisons de prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service . "



Enfin, la société Pacem formule des reproches à l'encontre du notaire rédacteur d'acte sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa version en vigueur au moment des faits de l'espèce, qui aurait dû s'assurer que le vendeur avait rempli son obligation d'information, que l'acquéreur avait compris la portée des informations qui lui ont été communiquées et qui aurait dû aussi recenser les informations essentielles pour l'acquéreur compte tenu de son projet, en vérifiant que les informations délivrées par le vendeur étaient exactes.



Les sociétés intimées réfutent chacune de ces accusations dans les mêmes termes que devant les premiers juges. 

Elles assurent que les investisseurs avaient une parfaite connaissance de la durée contractuelle du bail, que la société Pacem n'apporte pas la preuve d'une quelconque faute de leur part, qu'elle n'est d'ailleurs pas une consommatrice mais une société commerciale ayant acquis au surplus ses lots sous le statut de loueur en meublé professionnel. 



Elles ajoutent que les parties étaient assistées, au moment de la conclusion des contrats, d'un notaire et d'un conseil en gestion de patrimoine, professionnels avertis ; que les " caractéristiques essentielles " de l'investissement ont été régulièrement transmises aux demandeurs ; que, parmi la documentation commerciale produite par les demandeurs, seule la fiche produit concerne la résidence [8] et mentionne le risque de déficits susceptibles d'être générés par ce type d'investissements ; que les demandeurs ne pouvaient se méprendre sur la durée d'engagement de la société exploitante, le risque de non renouvellement d'un bail ne pouvant être ignoré d'un bailleur commercial, alors qu'aucun engagement de renouvellement au-delà des neuf années n'a été pris non plus qu'un statut pérenne d'EHPAD au-delà des 9 ans. 

 

Elles soulignent que la résidence a été exploitée sous forme d'EHPAD depuis 2008 sans qu'aucune irrégularité ne soit constatée par les autorités de tutelle démontrant au contraire qu'elle était conforme à la destination d'EHPAD ; que l'établissement bénéficiait d'un agrément de la part des autorités de tutelle, l'Agence Régionale de Santé d'Ile-de-France et le Conseil général des Yvelines, pour l'accueil de soixante personnes âgées, dépendantes physiquement et/ou psychologiquement ; que les seuls engagements pris ont été tenus en termes de bénéficies fiscaux et de paiement des loyers pendant 9 ans ; qu'enfin, la société Pacem n'a subi aucun préjudice . 



Sur ce, 



L'appelante recherche la responsabilité contractuelle des sociétés intimées sur le fondement des articles 1604, 1134 et 1147 du code civil applicables à l'époque des faits en se fondant sur la violation de l'obligation d'information quant à la continuité d'exploitation de l'établissement en tant que résidence d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et sur l'absence d'exécution des obligations découlant des contrats signés. Elle y ajoute la violation des dispositions du code de la consommation (articles L111-1 et L 121-1). 



Il est vrai qu'en tant que professionnels commercialisant et/ou vendant des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, les sociétés intimées étaient tenues d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'elles proposaient. La charge de la preuve de l'accomplissement de ce devoir repose sur les professionnels qui en sont débiteurs.



S'agissant de l'obligation d'information et de conseil, il est précisé par la jurisprudence que cette information doit être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l'engagement éclairé du cocontractant sur les avantages et les risques de l'opération immobilière et financière projetée.



En l'espèce, c'est néanmoins à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont considéré à la simple lecture des pièces versées aux débats par les appelants que la plaquette commerciale était très générale, que la fiche "produit" relative à la résidence [8] elle-même, si elle envisageait une rentabilité optimiste de l'opération, ne dépassait pas les bornes d'une présentation commerciale avantageuse à considérer comme telle et nécessitant étude sérieuse de la situation juridique et du contexte général du marché de l'espèce . La cour ajoute que le document promotionnel, même s'il se plaçait dans l'occurrence la plus favorable dans l'évolution temporelle du projet, ne pouvait masquer cette réalité simple et incontournable qui est qu'un bail peut toujours être résilié par le preneur moyennant formes et délais. Et s'il s'agit d'un preneur agissant dans le cadre d'une profession réglementée, il emporte nécessairement avec lui en quittant les lieux son autorisation administrative d'exploiter. C'est ainsi que la Cour de cassation a pu le juger dans un arrêt du 28 septembre 2023 (3e chb civ. 22-15.236, Publié) .



Si les investisseurs pouvaient difficilement l'ignorer, cela leur était en tout état de cause rappelé par les termes du bail commercial : dans l'article "Prise d'effet et durée du bail", il est bien mentionné que le bail est consenti pour 9 ans, que le preneur n'aura pas le droit de donner congé avant l'issue de ces 9 ans et qu' "à défaut de résiliation à l'issue de cette période", le bail se poursuivra. 



Aucune disposition ne précisait ou même ne laissait croire que la résidence serait exploitée sous forme d'EHPAD de façon pérenne. Au contraire, page 2 du bail, est mentionné même pour la période incompressible du bail, à la charge de la société Résidence [8], non partie à la présente instance, l'obligation d'exploitation d'une "résidence pour personnes âgées", sans précision.

La liberté du preneur à cet égard à l'issue des 9 ans permettait la reprise des locaux par un autre preneur qui pouvait parfaitement avoir un autre projet, telle une résidence d'habitation banale ou l'exploitation d'un autre établissement médico-social tel un EHPA, résidence services, résidence autonomie...) .



Dès lors, la distorsion entre cette durée et la condition d'un délai de 20 ans pour pouvoir conserver les avantages fiscaux était évidente alors que le non-renouvellement du contrat était mentionné dans les actes de vente tout comme l'hypothèse d'un changement de destination de l'immeuble affecté à l'exploitation d'un EHPAD. Les appelants ont d'ailleurs pour cette raison pu vendre leurs lots à un promoteur qui en a fait de simples logements d'habitation et ne prouvent pas que les avantages fiscaux précédemment perçus leur sont retirés ou sont même en passe de l'être.



Enfin, force est de constater que la seule "étude" (sur une seule face A4 et sans précision de ses coordonnées) d'une personne dénommée "Mme [LP]" relative à l'évolution prévisible des revenus des investisseurs, se plaçant dans la perspective d'une durée de location de 22 ans, ne permettait de considérer comme acquis aucun engagement dépassant les 9 ans, durée spécifique aux baux commerciaux. Cette étude ne faisait aucune promesse de ce type. Bien au contraire, il était mentionné le caractère non contractuel de ce document remis lors de la conclusion des contrats.



Les espoirs en matière de franchise de TVA, d'économies d'impôts et de revenus pour la retraite, s'ils étaient déterminants du consentement de la société Pacem, auraient dû a minima entraîner la vérification par elle de ce que les sociétés intimées s'étaient contractuellement engagées à poursuivre l'exécution du contrat au-delà des 9 ans, premier seuil traditionnel de résiliation des baux commerciaux.

Or, l'appelante a été conseillée par la société Patrimo Gestion, conseil en gestion de patrimoine et par le notaire rédacteur qu'elle n'a pourtant pas assignés, ainsi que par son propre notaire .



En outre, la société GDP Vendôme prouve qu'elle a informé les investisseurs du rapprochement avec DomusVi par lettre du 14 novembre 2014 et dans son journal de 2010 et 2011. La société Pacem ainsi que les autres investisseurs n'ont pas su en analyser les conséquences potentielles. 



L'acquisition de ces lots dans un EHPAD leur a permis de percevoir, et ce n'est pas contesté, l'intégralité des loyers sans assumer les charges de copropriété, dont ils ont été intégralement exonérés pendant toute la durée d'exploitation de la résidence en exécution du bail par la société Résidence [8]. Ils ont bénéficié aussi de la défiscalisation des revenus issus de la location de leurs lots par le biais d'amortissements et ils ont en outre récupéré la TVA sur le prix de vente.



L'avantage fiscal qui était garanti pendant 9 ans était corrélé aux risques de l'opération sur laquelle il repose : en effet, il n'existe pas d'investissement défiscalisé garanti et perpétuel et il est inexact d'affirmer comme le fait la société Pacem que l'exploitation par le preneur devait durer 20 ans. Le preneur soit la société Résidence [8] était soumise au statut des baux commerciaux et aucun droit au renouvellement du bail n'existe au profit du bailleur selon une jurisprudence constante. 



Les informations que l'appelante reproche aux intimées de ne pas avoir transmises avant la signature des contrats de vente sont des informations qui tiennent au statut même des baux commerciaux (articles L.145-4 et -8 du code de commerce) ou au régime de l'exploitation des établissements sanitaires et sociaux tels les établissements d'hébergement pour personnes âgées (EHPAD ou EHPA), comme la titularité de l'autorisation d'exploiter à la seule personne de l'exploitant en vertu du contrat pluri-annuel d'objectifs et de moyens d'une durée de 5 ans conclu avec le président du conseil départemental et le directeur général de l'agence régionale de santé et non à l'établissement ou aux copropriétaires. Ces informations sont donc publiques pour découler du code de l'action sociale et des familles (articles L 312 -1, 313-1 et -2 du CASF et D.313-7-2 du même code) et de réglementations administratives et non de particularités du projet de la résidence [8] et d'autre part, elles sont de celles qui auraient dû faire l'objet d'une étude juridique et financière minimale par les souscripteurs ou bien par les professionnels (notaires et conseillers en gestion de patrimoine) qui les accompagnaient. Les acquéreurs ne pouvaient qu'être conscients qu'ils n'achetaient pas l'autorisation d'exploitation de la résidence en tant qu'EHPAD mais seulement des chambres dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Et dans le cas contraire, ils n'auraient pas pu bénéficier du régime fiscal favorable en vertu duquel ils ont contracté puisqu'ils n'auraient pas répondu aux exigences de l'article 261-D du code général des impôts. 

 

La spécificité de l'investissement locatif suppose un minimum de vérifications de la part de l'investisseur qui doit porter une attention particulière au bien qu'il acquiert, son environnement ainsi qu' au marché de l'offre locative concurrente de même nature. Cette vérification s'effectue nécessairement au moment de l'acquisition. 



Au surplus, il n'est pas prouvé que, prévenus de ce que la société exploitante pouvait délocaliser le projet en vertu du principe de la liberté d'entreprendre, ils y auraient renoncé dans la mesure où un repreneur aurait pu vouloir prendre la suite. 

La preuve d'un lien de causalité entre le prétendu défaut de conseil et les préjudices invoqués n'est pas rapportée. (Cass. 1e civ., 17 janvier 2019, n° 17-26.490, FS-P+B+I). 



Aucune inexécution contractuelle n'est établie dans la mesure où si les sociétés intimées se sont bien engagées dans le cadre d'une opération unique où chacune a apporté son ingénierie, c'est pour garantir une certaine rentabilité du projet pendant une durée de 9 ans mais pas au-delà. Les espoirs que les investisseurs ont fondé au-delà de cette durée étaient illusoires. 

En effet, la demanderesse ne prouve pas en quoi les intimées se seraient engagées autrement qu'en vagues promesses pour voir perdurer à coup sûr au-delà de 9 ans des revenus défiscalisés et des économies d'impôts. Elle a été destinataire d'informations sur les caractéristiques principales et essentielles de l'opération sans risque de confusion sur la portée de son engagement et il lui appartenait de se livrer de leur côté à une analyse approfondie des engagements réciproques et de la structuration du secteur qui allait déjà dans le sens du regroupement des acteurs du marché. 



La demanderesse ne peut invoquer le bénéfice des dispositions du code de la consommation, étant une société commerciale et non une personne physique comme l'exige la définition du consommateur introduite en droit interne par la loi du 17 mars 2014 transposant la directive du 25 octobre 2011. 



En conclusion, la cour ne t