Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 10]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/00311 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWHI


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 7]
en son établissement secondaire sis [Adresse 1]
représentée par Mme [K], munie d'un pouvoir de représentation


DÉFENDEUR :

Madame [S] [I] [W]
demeurant [Adresse 5]
comparante en personne





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :





EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2001, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [S] [G] et Monsieur [E] [G] un logement à usage d’habitation F5 situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 24.544,59 francs, payable en 12 fractions égales à terme échu.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a vainement fait signifier à Madame [S] [I] [W] le 22 janvier 2024, par acte de commissaire de justice délivré à étude, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 861,27 euros, selon décompte en date du 11 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [S] [I] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre elle et Madame [S] [I] [W] et relatif à l’appartement n°627 situé [Adresse 4] ;Condamner Madame [S] [I] [W] à quitter cet appartement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux à intervenir ; L’autoriser, passé ce délai de deux mois, à faire expulser Madame [S] [I] [W] ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et tous moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Condamner Madame [S] [I] [W] à lui payer la somme de 2.735,17 euros, représentant les loyers impayés au 2 avril 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 22 janvier 2024 à hauteur de 2 861,27 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;Condamner Madame [S] [I] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer d’un montant de 504,86 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [S] [I] [W] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;Condamner Madame [S] [I] [W] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

À cette audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [O] [K], salariée de la personne morale, maintient ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 2372,71 euros. Elle déclare que Madame [S] [I] [W] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Elle indique que les parties se sont accordées sur la mise en place d’un échéancier de remboursement mensuel de 78 euros, en sus du loyer courant, et consent à l’octroi de délais de paiement sur cette base.

Madame [S] [I] [W], comparante, reconnait la dette et précise ne pas en avoir d’autre. Elle expose vivre seule, divorcée depuis 15 ans et percevoir la MDPH soit environ 1060 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur la base de l’échéancier de 78 euros convenu avec la bailleresse, en sus du loyer courant. 

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Le diagnostic social et financier réalisé avant l’audience, outre les explications reprises à l’audience mentionne l’inadaptation du logement F5 à Madame [I] [W] qui y réside seule sachant qu’un logement moins vaste permettrait de réduire les charges. Il est également fait état des problèmes budgétaires récurrents de la locataire déjà assignée une première fois.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Suivant note en délibéré autorisée, a été produit le relevé de compte actualisé ainsi que l’avenant au bail conclu le 17 août 2021 avec Madame [I] [W] [S] seule titulaire du bail et remettant en vigueur dans les mêmes termes et conditions le bail conclu initialement le 16 novembre 2001. La communication à cette dernière de la note en délibéré est justifiée.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant comparu en personne, la présente ordonnance est contradictoire. 


Sur la résiliation :
1/ Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II et -IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telle que s’appliquant au moment de l’assignation, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2024.

Sur la notification au préfet
En vertu de l’article 24-III et -IV de la loi du 6 juillet 1989 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telle que s’appliquant au moment de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. 

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.


2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été signifié à la locataire par procès-verbal remis à étude le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 861,27 euros.

Le bail du 16 novembre 2001 auquel renvoie l’avenant du 17 août 2021 contient une clause résolutoire (article 6) prévoyant un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme de 2 861,27 euros a ainsi expiré le 22 mars 2024 à 24 heures.

Entre le 22 janvier 2024 et le 22 mars 2024 à 24 heures, Madame [S] [I] [W] a procédé à 3 règlements pour un total de 1 088,72 euros insuffisant pour éteindre les causes du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 23 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.


II. Sur la demande en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Madame [S] [I] [W] reste devoir, échéance du mois d’octobre 2024, après soustraction des frais de procédure (174,29 euros), qui relèvent éventuellement des dépens, la somme de 2 372,71 euros, au titre des loyers et charges échus. 

Madame [S] [I] [W] reconnait le principe et le montant de cette dette, laquelle n’apparaît pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [I] [W] à payer à titre de provision à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 2 372,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024. 


III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte la reprise intégrale du paiement du loyer en ce compris une quote part versée par la CAF, outre le surplus de 78 euros sur lequel se sont entendues les parties pour échelonner le paiement de la dette, payables en plus du loyer courant, un engagement en ce sens signé par la demanderesse et la défenderesse étant versé aux débats.

Il y a lieu en conséquence d’accorder à Madame [S] [I] [W] des délais de paiement à concurrence de 30 mensualités successives de 78 euros, la 31ème mensualité devant solder la dette, en sus du paiement des loyers et des charges selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention de Madame [S] [I] [W] est attirée sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité du plan d’apurement de la dette ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Il convient de prévoir que dans cette dernière hypothèse, la clause résolutoire reprendra son plein effet, Madame [S] [I] [W] sera alors tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 504,86 euros, et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.


IV - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

- Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la demande de paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 16 novembre 2001 objet d’un avenant du 17 août 2021, entre la SA [Adresse 8] et Madame [S] [I] [W], concernant le bien à usage d’habitation de type F5, situé [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 9], sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [I] [W] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES une provision d’un montant de 2 372,71 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024 ;

AUTORISE Madame [S] [I] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités successives de 78 euros et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [I] [W] soit condamnée à payer à titre de provision à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme provisionnelle de 504,86 euros, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [S] [I] [W] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,