Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/00312 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWHJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.C.I. SARAIVA
immatriculée RCS [Localité 5] sous le SIREN 314 281 734
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Romain DEHOUX, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Madame [F] [E]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



EXPOSE DU LITIGE

La SCI SARAIVA (SIREN 314 281 734 RCS ORLEANS), dont le siège social est situé [Adresse 2], a donné à bail à Madame [F] [E] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], par contrat sous seing privé du 21 septembre 2011, ayant pris effet le 1er octobre 2011, pour un loyer mensuel de 389 euros et 30 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SARAIVA a fait signifier le 10 janvier 2024, par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer dans les six semaines, pour la somme en principal de 1.447,12 euros et visant la clause résolutoire inscrite au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la SCI SARAIVA a fait assigner Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 21 février 2024 ;A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise aux bailleurs, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil ;Dire en conséquence que Madame [F] [E] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;Ordonner l’expulsion de Madame [F] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser la SCI SARAIVA, en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;Condamner Madame [F] [E] à payer au requérant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;Condamner Madame [F] [E] à payer au requérant la somme de 1.989,92 euros en principal, au titre des termes dus au 1er mars 2024 selon décompte ci-dessus, terme de mars 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;Condamner Madame [F] [E] à payer au requérant tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;Condamner Madame [F] [E] à payer au requérant la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;
· 

Condamner Madame [F] [E] à payer au requérant les entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 10 janvier 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été appelée à l'audience du 22 octobre 2024.

A l’audience, la SCI SARAIVA, représentée par son avocat, substitué, s’est référée à son acte introductif d’instance et déposée ses écritures. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [E], convoquée dans les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile, n'était pas présente à l’audience et ne s’est pas faite représenter. Par suite, la citation lui a été adressée suivant courrier recommandé avec accusé de réception.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire et en premier ressort.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


I. SUR LA RÉSILIATION :

 - sur la recevabilité de l'action :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
La société bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 11 janvier 2024. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 22 octobre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.



 - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 21 septembre 2011 et ayant pris effet le 1er octobre 2011 contient une clause résolutoire (article 2.11 de ses conditions générales, page 9).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.447,12 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 11 mars 2024 à 24 heures, le 10 mars correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Cependant, la SCI SARAIVA n’a pas versé aux débats un décompte permettant de vérifier si les causes du commandement de payer ont été éteintes ou non au 11 mars 2024.

En conséquence, les effets du commandement de payer ne pouvant être vérifiés, il y aura donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 12 mars 2024.


 - Sur la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire :

En application de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.


Par ailleurs, en application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce, il résulte des débats et des décomptes produits par la SCI SARAIVA que Madame [F] [E] n’a pas honoré tous ses termes de loyers et charges, sa dette locative étant calculée ci-après.

Il s'agit là de graves manquements aux obligations pesant sur la locataire, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail.


II. SUR L’EXPULSION ET LA SEQUESTRATION DES MEUBLES MEUBLANTS : 
La SCI SARAIVA sollicite l’expulsion de Madame [F] [E] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier et si besoin est.

Il y a donc lieu de faire droit à ces demandes compte tenu de la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de cette loi précise que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

La SCI SARAIVA verse aux débats un décompte actualisé au 10 octobre 2024 faisant état d'une dette locative de 2.782,54 euros, mois d’octobre 2024 inclus. 

Il convient de relever que le montant sollicité, échéance du mois de mars 2024 incluse s’élève à la somme de 1.989,92 euros.

Cependant, le décompte relatif aux loyers des mois d’avril 2024 à juin 2024 inclus n’est pas produit de sorte que le solde apparaissant sur le décompte avant le terme du mois de juillet 2024, soit 2.231,32 euros n’est pas justifié. Par suite, il convient de déduire la somme non justifiée de 241,40 euros (2.231,32 euros – 1.989,92 euros).

En outre, il y a lieu de déduire les frais administratifs pour un montant de 25 euros (25 fois 1 euro, non justifiés en procédure), les frais de relance pour un montant de 38 euros (4 euros + trois fois 8 euros + 10 euros, non justifiés en procédure).

En conséquence, le montant sollicité, échéance du mois d’octobre 2024 inclus s’élève à la somme de 2.478,14 euros (2.782,54 euros – 241,40 euros – 25 euros – 38 euros).

Absente à l’audience, Madame [F] [E] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ou encore de nature à justifier avoir réglé cette somme en tout ou en partie.

Madame [F] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.478,14 euros échéance du mois d’octobre 2024 incluse, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2024 sur la somme de 1.989,92 euros, puis à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, Madame [F] [E] étant redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail, et la somme ci-dessus étant arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, il y a lieu de la condamner à payer le montant des loyers et charges échus entre cette date et cette de la présente décision.

IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Le bail étant résilié, Madame [F] [E] occupe sans droit ni titre le logement qui en est l'objet à compter de la date de la présente décision. Elle cause ainsi un préjudice qu'il convient de réparer.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [E] à payer à la partie demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [F] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [E] succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
 
PRONONCE la résiliation du bail en date du 21 septembre 2011 ayant pris effet le 1er octobre 2011, entre la SCI SARAIVA, dont le siège social est situé [Adresse 2] et Madame [F] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à verser à la SCI SARAIVA, dont le siège social est situé [Adresse 2], la somme de 2.478,14 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET QUATORZE CENTIMES), décompte au mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2024 sur la somme de 1.989,92 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à la SCI SARAIVA, le montant du loyer et des charges échus entre le 1er novembre 2024 et la date de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à verser à la SCI SARAIVA, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à verser à la SCI SARAIVA une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [E] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

 
Le Greffier,                                                  Le Juge des contentieux de la protection,