Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025


Minute n° :

N° RG 24/04761 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4GR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEURS :

Monsieur [M], [R], [Y] [N]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [W] [N]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté




A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :




EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2020, Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] ont donné à bail à Monsieur [G] [O] un local à usage d’habitation de 2 pièces au 2e étage, avec parking n°67 et cave privative n°17, situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 500 euros et 80 euros de charges, payables d’avance le 5 du mois.
Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer des loyers d’habitation visant la clause résolutoire insérée dans le bail ainsi que de payer une clause pénale a été délivré le 5 février 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] à Monsieur [G] [O]. Il portait sur la somme en principal de 2 800 euros au titre des loyers et charges échus, ainsi que 280 euros à titre de clause pénale. 
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 avril 2024, Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] ont fait assigner en référé Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail intervenu entre les parties, lequel se trouve résilié de plein droit ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [G] [O] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4116,01 euros en ce compris le coût de l’acte (106,01 euros), sauf à parfaire ou diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;Condamner Monsieur [G] [O] à payer à titre provisionnel les loyers échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation qui se substituera à ceux-ci et dont le montant mensuel sera égal au montant mensuel du loyer indexé ;Condamner Monsieur [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux ;Condamner Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de 1000 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [G] [O] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 22 octobre 2024. 
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [G] [O] a un fils mineur confié à l’Aide sociale à l’enfance et qu’il n’honore pas les visites avec son fils. Il ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous proposés. 
A l’audience, Monsieur [M] [N], comparant, a maintenu ses demandes. Il a indiqué que les loyers n’étaient plus payés depuis un an, qu’il n’avait pas de contact avec Monsieur [G] [O] depuis un an et que son nom n’était plus sur la boîte aux lettres du logement. Il a actualisé la dette locative à hauteur de 7895,21 euros, frais d’huissier compris.
Madame [W] [N] n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.
Monsieur [G] [O], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sachant qu’en l’espèce cette signification n’est pas une condition de recevabilité de l’action.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail à effet du 1er septembre 2020 contient dans son article IX une clause de résiliation de plein droit 1 mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges. 
En l’espèce, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 5 février 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] à Monsieur [G] [O]. Il portait sur la somme en principal de 2800 euros au titre des loyers et charges échus.
Monsieur [G] [O] ne s’étant acquitté d’aucun règlement pendant la période de six semaines suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 mars 2024.

Sur l’expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation
Monsieur [O] reste redevable des loyers jusqu’au 18 mars 2024, et à compter du 19 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [G] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024, cause un préjudice à Monsieur [M] [N] et à Madame [W] [N] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges, soit mensuellement 605 euros.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 7640 euros, après déduction des frais d’huissier, terme du mois d’octobre inclus.
Absent à l’audience, Monsieur [G] [O] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 7640 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 
La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [G] [O], absent à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience (aucun règlement n’ayant été effectué depuis octobre 2023), ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.


IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [G] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Toutefois, la demande de condamnation à payer les frais qui seront engagés dans le cadre de l’exécution de la présente décision n’étant justifiée par aucun élément, elle sera rejetée.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N], Monsieur [G] [O] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu entre Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] d’une part, et Monsieur [G] [O] d’autre part, à effet au 1er septembre 2020, concernant le logement situé [Adresse 1], à [Localité 6], ainsi que sa cave n°17 et son emplacement de parking n°67, objet du bail, sont réunies à la date du 19 mars 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [G] [O] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés situés [Adresse 1], à [Localité 6], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [G] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [G] [O] à Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] à compter du 19 mars 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [G] [O] à verser à Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] la somme provisionnelle de 7640 euros (selon décompte en date du 22 octobre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [W] [N] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 605 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [M] [N] et à Madame [W] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière,       La juge des contentieux de la protection,