Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/01776 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWGY


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

Madame [Y] [V]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne



DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne






A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2020, ayant pris effet le 1er octobre 2020, Madame [Y] [V] a donné à bail à Monsieur [C] [S] et Madame [F] [I] un logement à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 720 euros, et 15 euros de provisions sur charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire dudit bail a été délivré le 15 janvier 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Madame [Y] [V], à Monsieur [C] [S]. Il portait sur la somme en principal de 4.167 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à étude le 16 avril 2024, Madame [Y] [V] a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et dire en conséquence que Monsieur [S] [C] devra quitter les lieux qu’il occupe (local à usage d’habitation) à [Localité 5], France, [Adresse 2] ;Dire qu’à défaut de départ volontaire, Monsieur [S] [C] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé avec le concours de la force publique, un serrurier et un déménageur si besoin est ;Dire qu’en cas d’expulsion les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par l’article L.443-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [S] [C] à payer à Madame [V] [Y] au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à mars 2024, la somme de 2.673 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 4.167 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1231-7 du Code Civil) ;Condamner Monsieur [S] [C] à payer à Madame [V] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, sur le fondement de l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Monsieur [S] [C] à payer à Madame [V] [Y] la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [S] [C] à payer les entiers dépens relatifs à la présente instance, comprenant notamment : Le coût du commandement de payer les loyers du 15 janvier 2024Le coût de la dénonciation du commandement à la CCAPEX Le coût de la présente assignationLe coût de la notification de l’assignation à la Préfecture du Loiret

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.





Madame [Y] [V] a indiqué que Madame [F] [I] avait donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 mai 2021, et a présenté cette lettre lors de l’audience. Madame [Y] [V] a actualisé la dette locative à la somme de 6.669 euros moins la somme de 1.000 euros reçue la veille. Elle a précisé que ce sont les quatre derniers loyers d’un montant mensuel de 778 euros qui n’ont pas été payés. Elle a indiqué qu’une inondation avait eu lieu dans le logement, mais n’étant pas de son fait, elle n’a pas déclaré le sinistre. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande en paiement sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile a été mise d’office dans les débats par le juge.
Monsieur [C] [S], comparant, a excipé et justifié avec son téléphone du règlement de 1.000 euros la veille de l’audience. Par suite, il a reconnu la dette à hauteur de 5.669 euros. Il a ajouté ne plus avoir d’autres dettes. Il a fait état de litiges, notamment une inondation qui lui a coupé l’électricité. Il a précisé avoir fait une déclaration, que la propriétaire n’a jamais signée et a admis que cette dernière a appelé son assurance qui lui a dit de ne pas signer la déclaration de sinistre. Par ailleurs, il a exposé des problèmes avec son nouvel employeur, déclaré être métallier-serrurier et percevoir 2.600 euros par mois. Il a sollicité des délais de paiement à concurrence de 1000 euros par mois, loyer inclus. Il a également exposé une exception d’inexécution en raison du dégât des eaux qui lui a causé un dommage à hauteur de 3.700 euros en précisant ne pas présenter la facture correspondante . 

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Monsieur [S] [C] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

SUR LA RESILIATION :
Sur la recevabilité de l’action :
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 17 janvier 2024. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 25 septembre 2020 ayant pris effet le 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet, sans toutefois préciser le délai accordé au locataire pour régler la somme demandée. En conséquence, c’est donc le délai légal qui s’appliquera, à savoir six semaines.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 15 janvier 2024, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Madame [Y] [V] à Monsieur [C] [S]. Il portait sur la somme en principal de 4.167 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [C] [S] avait jusqu’au 26 février 2024 à 24 heures pour régler la dette locative.

Entre le 15 janvier 2024 et le 26 février 2024 à 24 heures, un paiement à hauteur de 1.400 euros a été réalisé par Monsieur [C] [S], lequel ne saurait suffire à éteindre les causes du commandement de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 27 février 2024.



II . SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Madame [Y] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. 

Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.669 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus de laquelle il convient de déduire le versement de 1000 euros confirmé et effectué la veille de l’audience. 

De cette somme, il convient de déduire la somme de 778 euros apparaissant à côté du total, en bas du décompte, qui vient après le loyer du mois d’octobre 2024. Toutefois, le loyer de novembre n’étant pas encore appelé à la date de l’audience, il y aura lieu de déduire cette somme de la dette locative.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.891 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [C] [S] ne conteste pas le montant de cette dette locative.

Toutefois, il excipe le dégât des eaux subi dans le logement pour justifier du non-paiement de sa dette locative. 


*Sur la demande reconventionnelle portant sur l’exception d’inexécution inhérente au préjudice subi résultant du dégât des eaux survenu dans le logement :

L’article 9 prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Il est constant que cette exception d’inexécution n’est toutefois fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a « impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination ».

En l’espèce, Monsieur [C] [S] excipe du défaut de paiement de loyers et des charges suite au dégât des eaux subi dans le logement et du refus de la bailleresse de signer la déclaration de sinistre pour l’assurance. Il admet toutefois que cette dernière a appelé son assurance qui lui a dit de ne pas signer la déclaration de sinistre.

Monsieur [C] [S] indique avoir subi un préjudice à hauteur de 3.700 euros à la suite de ce dégât des eaux, sans toutefois justifier cette somme, déclarant à l’audience ne pas avoir la facture avec lui. 





En conséquence, Monsieur [C] [S], ne produit aucun élément, que ce soit un constat d’huissier, un rapport d’expertise, la justification du préjudice subi ou des frais allégués. 

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le défendeur de sa demande reconventionnelle portant sur l’exception d’inexécution inhérente au préjudice subi lors du dégât des eaux, en constatant également le défaut total de consignation d’une quelconque somme au titre du loyer en raison du trouble allégué.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 4.891 euros. 

Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 sur la somme de 4.167 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [S] sollicite des délais de paiement à hauteur de 1.000 euros, loyer inclus soit la somme de 222 euros par mois. Il excipe d'un revenu du travail de 2600 euros.



Par ailleurs, Monsieur [C] [S] justifie d’un virement de 1.000 euros réalisé la veille de l’audience et confirmé par Madame [V].

Il convient donc d’autoriser Monsieur [C] [S] à se libérer de sa dette par le paiement de 18 échéances mensuelles successives de 222 euros, le solde devant être versé le 19ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Madame [Y] [V] sera suspendue à la demande du locataire, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. 

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [S] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Dans cette hypothèse, Monsieur [C] [S], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à Madame [Y] [V] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. 

Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à Madame [Y] [V].


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [C] [S] à verser à Madame [Y] [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [S], succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce comprisle coût du commandement de payer les loyers du 15 janvier 2024, sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et sa notification à la Préfecture du Loiret.


Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 septembre 2020 ayant pris effet le 1er octobre 2020 conclu entre Madame [Y] [V], d’une part, et Monsieur [C] [S] et Madame [F] [I] (laquelle a donné congé depuis), d’autre part, concernant le logement d’habitation et son garage sis [Adresse 4], sont réunies à compter du 27 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à verser à Madame [Y] [V] la somme de 4.891 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 sur la somme de 4.167 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 222 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [V] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;




* que Monsieur [C] [S] soit condamné à verser à Madame [Y] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande tenant à l’exception d’inexécution suite au dégât des eaux subi dans le logement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à verser à Madame [Y] [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,