Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]





JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/01461 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVPM


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

SCI CHAM
inscrite sous le numéro SIREN 817 481 559
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Julie HELD-SUTTER, avocat au barreau d'ORLEANS


DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [G] [S] épouse [K]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne




A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2013, la SCI [Adresse 1] a loué à Madame [G] [K] née [S] et Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation en duplex au 1er et 2nd étage sis [Adresse 1] avec emplacement de parking n°412 au 4ème sous-sol parking « [Adresse 6] » le tout 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 1.090 euros et une provision sur charges de 70 euros, payable mensuellement d'avance.

Se prévalant d’impayés, le 10 janvier 2024, un commandement de payer a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI CHAM à Madame [G] [K] née [S] et Monsieur [Z] [K]. Il portait sur la somme en principal de 8182,50 euros au titre des loyers et charges échus impayés, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier remis à étude en date du 19 mars 2024, La SCI CHAM (Siren 817 481 559) a fait assigner respectivement Madame [G] [K] née [S] et Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 5 novembre 2013 et la résiliation de plein droit dudit bail, 
* En conséquence, ordonner l'expulsion des époux [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
En tout état de cause : 
* Condamner solidairement les défendeurs :
- au paiement au profit de la SCI CHAM de la somme de 11 161,39 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 18 mars 2024, 
- au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit 1344,05 euros à compter du 11 mars 2024, sauf à parfaire ou diminuer, jusqu’à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024, de l’assignation et plus généralement tous actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières,
- voir ordonner l’exécution provisoire. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

Lors de l’audience, La SCI CHAM, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 20.225,74 euros en faisant état d’un règlement partiel de 200 euros le 1er juillet 2024. Il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement. 

Madame [G] [K], comparante, explique l’endettement du foyer par des investissements malheureux de son époux notamment avec l’héritage des parents de ce dernier, lequel a souhaité effectuer de nouvelles missions d’import-export. Elle précise qu’ils sont retraités et perçoivent, Monsieur 1200 euros et Madame 900 euros environ. Elle reconnait ne pas être en mesure de s’acquitter du loyer et souhaiter quitter le logement sans savoir où aller. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement.
 
Monsieur [Z] [K], régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

La fiche de diagnostic social reçue avant l’audience contient les explications reprises par Madame [K] à l’audience en mentionnant un taux d’effort de 60% et de difficultés financières apparues il y a 1 an environ.

Suivant note en délibéré autorisée est produite l’attestation de vente de l’appartement duplex loué aux époux [K] à la SCI CHAM par la SC DU [Adresse 1] suivant acte du 1er juillet 2016. 

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.


I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 a été effectuée le 11 janvier 2024. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.



En effet, le 10 janvier 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI CHAM à respectivement Madame [G] [K] née [S] et Monsieur [Z] [K]. Il portait sur la somme en principal de 8182,50 au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de tous règlements de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024. 

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 11 mars 2024.

Il convient de souligner que la demande ne porte pas sur l’emplacement de parking n°412 (4ème sous-sol parking [Adresse 6]) visé dans le bail, lequel n’est pas mentionné dans l’attestation de la vente du 1er juillet 2016.

L’expulsion de Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] sera ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


Sur l'indemnité d'occupation
Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] restent redevables des loyers jusqu’au 10 mars 2024 et à compter du 11 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K], occupants sans droit ni titre depuis le 11 mars 2024, causent un préjudice à La SCI CHAM qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 1344,05 euros égal au montant du loyer et des charges et conformément à la demande de la SCI demanderesse.


Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SCI CHAM a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 20.225,74 euros.

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. 

Il ressort du décompte que le montant de la taxe d’ordures ménagères est compris dans la provision sur charges.
Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 20.225,74 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Il convient de déduire de ce montant les régularisations de charges et de taxe d’ordures ménagères non justifiées en procédure soit le montant total de 2.021,14 euros ainsi que les frais de commissaire de justice de 197,35 euros, lesquels relèvent éventuellement des dépens.

La dette locative restante s’élève donc à la somme de 18.007,25 euros, terme du mois d’octobre 2024 compris.

Lors de l’audience, Madame [G] [K] ne conteste pas le montant de la dette locative pas plus que Monsieur [Z] [K] non comparant. 

Les époux [K], mariés, seront tenus solidairement, laquelle solidarité est en outre contractuellement prévue.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] au paiement de la somme de 18.007,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.


III - Sur les délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Madame [G] [K], comparante, sollicite des délais de paiement sans plus de précisions, elle reconnait ne pas être en mesure de faire face à la dette locative et expose les difficultés financières du foyer. Compte tenu de l’absence de reprise intégrale des règlements du loyer courant, d’une dette conséquente, des revenus en qualité de retraité lesquels ne permettent pas d’apurer le montant de la dette et d’investissements malheureux de Monsieur [K] ainsi exposés, il ne pourra pas être accordés de délais de paiement. 

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.


IV. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI CHAM, Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] supporteront in solidum la charge des entiers dépens compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 5 novembre 2013 entre La SCI CHAM (Siren 817 481 559 RCS ORLEANS), d’une part, et Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation en duplex au 1er et 2nd étage sis [Adresse 1] avec emplacement de parking n°412 au 4ème sous-sol parking « [Adresse 6] » le tout 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;



DIT que la demande ne porte pas sur l’emplacement de parking n°412 (4ème sous-sol parking [Adresse 6]) [Localité 4] ;

DIT que Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] devront par conséquent quitter l’appartement en duplex au 1er et 2nd étage sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion de l’appartement en duplex au 1er et 2nd étage sis [Adresse 3], à défaut de départ volontaire, de Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à La SCI CHAM la somme de 18.007,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
 
CONDAMNE solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à La SCI CHAM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1344,05 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [K] au paiement de la somme de 200 euros à La SCI CHAM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,