Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 8 janvier 2025

Min N° 25/00011
N° RG 24/03185 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTRS

Société HABITAT 77

C/
Mme [S] [Z]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025




DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE :

Madame [S] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Madame [S] [Z]








FAITS ET PROCÉDURE

 Par contrat du 6 mai 2021, avec prise d'effet le 12 mai 2021, la société HABITAT 77 a consenti un bail d'habitation à Madame [S] [Z] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 631,41 euros hors charges.

 Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

 Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner Madame [S] [Z] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.914,77 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
 L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2024.

 A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 6.097,20 euros arrêtée au 4 novembre 2024. Elle précise ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

 Madame [S] [Z] comparaît en personne et reconnaît le principe mais pas le montant de la dette locative compte-tenu d'un versement de 500 euros effectué le 5 novembre 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 50 euros en règlement de l'arriéré.

 Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
 
 L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

 Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 21 novembre 2024 et sur autorisation du tribunal, la société HABITAT 77 produit un décompte actualisé de la dette à la somme de 5.597,20 euros arrêté le 21 novembre 2024 et confirmant le virement de 500 euros avancé par la locataire à l'audience.


 MOTIFS DE LA DÉCISION

 Sur la dette locative

 L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

 Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

 En l'espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte actualisé démontrant que Madame [S] [Z] reste lui devoir, frais déduits (149,18 euros de frais de poursuite), la somme de 5.448,02 euros à la date du 21 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse).

En conséquence, Madame [S] [Z] sera condamnée au paiement de cette
somme de 5.448,02 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 21 novembre 2024 (échéance du
mois d’octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la
présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie
électronique le 17 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux
dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de
SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 novembre 2023, soit
deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de
l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein
droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes
convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après
un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 mai 2021, avec prise d'effet le 12 mai 2021, contient une clause
résolutoire (article n°6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29
avril 2024, pour la somme en principal de 3.669,08 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu
de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail
étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du
locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa
dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de
l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au
délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler
sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge
est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément
constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article
6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une
procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce
sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement
intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de
plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les
conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier
impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon
les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent
affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des
charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le
juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire,
elle reprend son plein effet.

A l'audience, Madame [S] [Z] demande à ce que lui soit accordée des délais
de paiement par des mensualités de 50 euros en plus du loyer courant afin de se maintenir
dans les lieux.
La bailleresse est favorable à l'octroi de délais de paiement.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire
dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.
En effet, la locataire occupe un emploi de chargée de recrutement et perçoit un salaire
mensuel de 1.496 euros. Elle est célibataire avec deux enfants à charge pour lesquels elle ne
perçoit ni pensions alimentaires ni ASF, mais elle bénéficie depuis peu d'une prime d'activité
versée par la CAF. Elle précise qu'un dossier de surendettement a été déposé le 9 septembre
2024.

Compte tenu de ces éléments, Madame [S] [Z] sera autorisée à se libérer du
montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente
décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi
accordés. 

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance
comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
➢
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢
Madame [S] [Z] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [Z],
partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu
de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société
HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1
du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la
présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement
contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la société HABITAT 77 aux fins d'expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le
6 mai 2021, avec prise d'effet le 12 mai 2021, entre la société HABITAT 77, d'une part, et
Madame [S] [Z], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés
[Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 30 juin 2024;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à verser à la société HABITAT 77 la somme de
5.448,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024 (échéance du mois
d'octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la
présente décision ;

AUTORISE Madame [S] [Z] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 50
euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer
courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la
signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les
procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts
ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le
juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause 
résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des
charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en
demeure :

➢
la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 30 juin 2024 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Madame [S] [Z] sera condamnée à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge