Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 7]
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[Adresse 8]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/02300 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IOIC
Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. FONCIERE DI 01.2005, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71


PARTIES DEFENDERESSES : 

Monsieur [C] [T], 
né le 15 mars 1990 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

Madame [F] [G] épouse [T], 
née le 01 décembre 1985 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président
Manon HANSER : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 octobre 2017 à effet au 15 novembre 2017, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à M. [C] [T] et Mme [F] [T] un appartement, une cave et une place de parking, situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 371.84€ outre une provision sur charges de 156 € pour l'appartement, et 36.88€ pour la place de parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2022 pour obtenir paiement d'une créance en principal de 4405.28€ selon décompte arrêté au 30 juin 2022.

Le 24 octobre 2022 M. [C] [T] et Mme [F] [T] ont libéré les lieux et un état des lieux a été établi.

Par exploit du 18 septembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner M. [C] [T] et Mme [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir leur condamnation au paiement des arriérés de loyers, charges et réparations locatives.

L'affaire fixée au 16 février 2024 a été renvoyée à 3 reprises à la demande des parties.

A l'audience du 11 octobre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005 régulièrement représentée, a repris le bénéfice de ses conclusions du 17 juillet 2024 et demandé au juge de :
- déclarer la demande recevable,
- condamner solidairement M. [C] [T] et Mme [F] [T] à lui payer la somme de 7992.76€ au titre de l'arriéré de loyers et frais de réfection du logement selon décompte du 9 juillet 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 septembre 2023,
- condamner M. [C] [T] et Mme [F] [T] solidairement à lui payer 1000€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement M. [C] [T] et Mme [F] [T] aux dépens ainsi qu'à lui payer 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SCI FONCIERE DI 01/2005 se réfère aux devis et factures correspondant notamment aux frais de remplacement d'un vitrage et remise en peinture du logement outre la reproduction des clés.
Pour pallier l'absence d'état des lieux d'entrée, la SCI FONCIERE DI 01/2005 se réfère à l'état des lieux de sortie de la locataire ayant précédé les défendeurs dans l'appartement.
Elle produit également les décomptes de charges locatives et le relevé de compte locataire.

M. [C] [T] et Mme [F] [T] régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 28 juin 2024 et demandé au juge de :
- débouter la SCI FONCIERE DI 01/2005 de l'intégralité de ses prétentions au titre des réparations locatives et des charges,
- fixer la créance de la SCI FONCIERE DI 01/2005 au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 3859.16€ et leur accorder des délais de paiement, à hauteur de 107.20€ par mois,
- à titre subsidiaire leur accorder les plus larges délais de paiement,


- débouter la SCI FONCIERE DI 01/2005 de ses prétentions au titre des dommages et intérêts, des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [C] [T] et Mme [F] [T] soulignent que l'état des lieux de sortie révèle un bon état d'entretien de l'appartement de sorte qu'ils ne sauraient être tenus au paiement de ce qui relève de l'usage normal des lieux après 5 années d'occupation. 
Concernant les charges, M. [C] [T] et Mme [F] [T] relèvent qu'aucun décompte de régularisation de charges ne leur a été communiqué pour les exercices 2021 et 2022 de sorte qu'aucune somme n'est due à titre de provision sur ces périodes.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

La SCI FONCIERE DI 01/2005 sollicite paiement d'une somme correspondant au montant figurant au relevé de compte du 9 juillet 2024 déduction faite du coût de l'assignation (57.52€) et des frais de sommation par avocat (96.34€).

- Sur les loyers et charges locatives :

La SCI FONCIERE DI 01/2005 verse aux débats notamment :
- le contrat de location,
- le commandement de payer,
- le relevé de compte actualisé au 9 juillet 2024 ainsi que le décompte de fin de location,
- l'état des lieux sortant régulièrement signé le 24 octobre 2022,
- deux devis et trois factures,
- les décomptes individuels de charges pour les périodes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l'espèce le loyer convenu entre les parties est stipulé payable le 5 de chaque mois et indexable. (conditions générales page 10)

Les montants figurant au relevé de compte locataire au titre des loyers ne sont pas contestés et sont conformes aux stipulations contractuelles.

Concernant les charges locatives, le relevé de compte est corroboré par les décomptes individuels de charges locatives (pièces 12, 13 et 14).


La régularisation de charge en faveur du bailleur pour l'exercice 2020-2021 a été appelée avec le loyer et la provision mensuelle, le 31 juillet 2021.
La régularisation de charges de l'exercie 2021-2022 en faveur des locataires apparait au crédit du compte locataire le 28 juillet 2023.
La régularisation de charges de l'exercice 2022-2023 proratisée à la période d'occupation arrêtée au 24 octobre 2022 figure au débit du compte locataire le 1er février 2024.

- Sur les réparations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :
(...)
c - “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 
d - “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

C'est au bailleur qu'il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée en date du 15 novembre 2017 mentionné sur l'état des lieux de sortie, n'est pas produit par le bailleur de sorte que les locataires sont présumés avoir reçu la jouissance d'un appartement en bon état d'usage.

L'état des lieux de sortie signé par Mme [F] [T] précise qu'une clé de l'appartement est restituée cassée et qu'une clé de la boite aux lettres est manquante.

Par conséquent, et conformément aux dispositions précitées complétées par les conditions générales du contrat (paragraphe VI page 10) les frais engagés pour le remplacement desdites clés sont à la charge des locataires. Il convient de retenir à ce titre une somme de 165.19€ limitée à 141€ compte tenu du montant figurant dans le relevé de compte et sur la base duquel est formée la demande chiffrée.

Par ailleurs l'état des lieux mentionne qu'un vitrage de la porte fenêtre de la salle à manger est cassé. Cette dégradation est à la charge des locataires et il convient de retenir une somme de 555.50€ selon facture du 7 février 2023.

La troisième facture produite par la SCI FONCIERE DI 01/2005 pour un montant de 1366.20€ se rapporte non seulement à des frais de nettoyage et remise en peinture de l'ensemble du logement mais également à des frais de dépose de meubles endommagés, rebouchage de trous, de réfection de joints silicone noircis et endommagés (photos jointes à l'état des lieux - en mauvais état), la pose d'un support de douchette (constaté comme étant dégradé/arraché du mur - photo à l'appui), la pose d'un coffrage en médium sous le lavabo et sa mise en peinture (traces sur colonne), la fourniture et pose d'un cadre pour interrupteur, la remise en place d'un boitier DCL dans le salon et la dépose d'une balançoire et sa mise en centre de tri.

En premier lieu ces frais , afférents à des dégradations et non aux effets de l'usure des lieux ou équipements loués, sont à la charges des locataires qui ne rapportent pas la preuve de circonstances exonérantes. Il convient donc de retenir à ce titre la somme de 437€ HT soit 480.70€ TTC (Tva à 10%). 

Concernant les frais de nettoyage et de remise en peinture (885.50€ TTC), les dispositions précitées rappellent que l'entretien courant est à la charge du locataire contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. Seule peut être prise en compte, le cas échéant, une vétusté - qui se définit par l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Tenant compte d'une occupation des locaux pendant 5 ans, en l'absence de grille de vétusté annéxée au bail ou de demande en ce sens des locataires, il convient de retenir une usure de 40% et de mettre à la charge des locataires une somme de 531.30€ TTC (885.5 - 354.20).

Au total sur la somme de 1366.20€ (selon facture du 7/02/2023 figurant au décompte sur la base du devis du 10/11/22) seule la somme de 1012€ TTC est laissée à la charge des locataires (480.70 + 531.30). 

M. [C] [T] et Mme [F] [T] qui supportent la charge de la preuve de leurs paiements, n'ont produit aucun justificatif de paiement en sus des montants déclarés par le bailleur.

La somme totale restant due selon décompte du 9 juillet 2024 :
- déduction faite des frais de commandement des 12/02/2021 (171.33) et 2/08/2022 (195.67), des frais de sommation de payer (96.34) et d'assignation (57.52) qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif, 
- après réduction de la somme mise en compte au titre de la remise en peinture à la somme de 1012€ TTC,
- prenant en compte la retenue du dépôt de garantie que le bailleur est en droit de conserver en paiement des loyers, charges et réparations locatives,
s'élève à la somme de 7271.56€.

En application du principe de solidarité M. [C] [T] et Mme [F] [E] seront donc condamnés solidairement au paiement de ladite somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit à compter du 18 septembre 2023.

- Sur la demande de délais de paiement :

A l'appui de leur demande de délais de paiement, M. [C] [T] et Mme [F] [T] ont produit pour seuls justificatif un avis d'impot de l'année 2023 et un bulletin de salaire de Mme [F] [T] à l'exlusion de tout justificatif de charges.

A cet égard une déclaration sur l'honneur ne saurait remplacer les justificatifs exigés à l'appui d'une demande de délais, étant observé que l'octroi de délai ne doit pas être illusoire dès lors qu'il est acquis que même avec des délais, le débiteur ne sera pas en mesure d'honorer sa dette.

Ce d'autant qu'alors même qu'ils reconnaissaient devoir une somme au titre des loyers de 3859.16€, ils ne justifient d'aucun paiement depuis le dernier "encaissement virement" du 18 mai 2022, les autres sommes enregistrées depuis cette date au crédit du compte provenant de la caisse d'allocations familiales.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

- Sur la demande de dommages et intérêts :

La SCI FONCIERE DI 01/2005 soutient avoir subi un préjudice à raison de "l'attitude des débiteurs".

Pour autant, la SCI FONCIERE DI 01/2005 ne caractérise pas suffisamment la faute commise, autre que le défaut de paiement ou le retard de paiement d'ores et déjà réparé par le jeu des intérêts de retard.
La SCI FONCIERE DI 01/2005 ne caractérise pas davantage le préjudice subi.

Cette demande sera rejetée.

- Sur les demandes accessoires :

M. [C] [T] et Mme [F] [T], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens qui comprennent le coût de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2005, M. [C] [T] et Mme [F] [T] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de sommation. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [T] et Mme [F] [T] solidairement à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 7271.56€ (sept mille deux cent soixante et onze euros cinquante six centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023, au titre de l'arriéré de loyers, charges et réparations locatives selon décompte arrêté au 9 juillet 2024 ;

DEBOUTE M. [C] [T] et Mme [F] [T] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2005 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [T] et Mme [F] [T] solidairement aux dépens ;





CONDAMNE M. [C] [T] et Mme [F] [T] solidairement à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005 une somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,