Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/01759 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I4UV
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

E.P.I.C. [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT
prise en la personne de son repésentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41



PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [D] [X]
demeurant [Adresse 4]

non comparant



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 08 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier 





EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2019, l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, a loué à Mme [D] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 435,47 € outre 252,92 € de provision pour charges.

Mme [D] [X] a dénoncé son bail en date du 10 janvier 2022.

Un constat des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice en date du 2 juin 2022, en l’absence de la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, l'Office Public de l'habitat Mulhouse Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, a fait assigner Mme [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- condamner la défenderesse à payer la somme de 2 665,95 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner la défenderesse à payer la somme de 7 060,91 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, notamment les frais d’huissier pour 254,22 € et les frais de recommandé à hauteur de 7,06 €.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 8 octobre 2024.

A cette audience, l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, , représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Citée par acte délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [D] [X] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 12 mars 2024, la dette locative de Mme [D] [X] s’élève à la somme de 2 018,54 € (soit la somme de 2 665,95 € réclamée dans l’assignation diminuée d'un montant de 127,10 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et déduction faite du remboursement du dépôt de garantie) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2022 (proratisé) inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l'annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s'agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s'il est constant que le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien.

En l’espèce, la demanderesse produit un état des lieux d’entrée en date du 18 février 2015.

Le bien ayant été loué en date du 21 novembre 2019, cet état des lieux ne peut valoir état des lieux d’entrée. Cela étant, à défaut d’état des lieux d’entrée, le bien est présumé avoir été loué en bon état de réparation.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie, établit par commissaire de justice en date du 2 juin 2022, constate notamment :
- que le logement est crasseux, sale et contient des effets mobiliers cassés,
- toutes les portes et tous les murs de l’appartement sont tachés,
- le sol est sale et taché dans toutes les pièces,
- le sol est troué et/ou hors d’usage dans la chambre 2,la salle de bain et le séjour,
- le mobilier présent dans la salle de bain et la cuisine est dégradé,
- les toilettes sont « infect ».

La bailleresse produit les factures suivantes :
- facture de nettoyage pour un montant de 465,01 €,
- facture de réparation des menuiseries intérieures pour un montant de 736,45 €,
- facture de réparation du lot électricité pour un montant de 421,21 €,
- facture de réparation du lot sanitaires pour un montant de 890,96 €,
- facture de réparation des volets roulants pour un montant de 578,38 €,
- facture concernant la reprise du revêtement de sol pour un montant de 1 329,37 €,
- facture concernant le lot peinture pour un montant de 3 220,14 €.

Soit un total de 7 641,52 €.

S’il résulte du constat d’huissier que le bien n’a pas été entretenu, il convient toutefois de tenir compte de la vétusté en lien avec les années d’occupation, soit 2 ans et 6 mois, et d’appliquer une décote moyenne de 10 % par année d’occupation.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [X] à payer à la demanderesse la somme de 5 731,14 € au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [X] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat des lieux de sortie établit par commissaire de justice en date du 2 juin 2022 ainsi que le coût du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2022.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [D] [X] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [X] à verser à l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, la somme de 2 018,54 € (deux mille dix-huit euros et cinquante-quatre centimes) au titre des impayés de loyers et charges, déduction faite du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [X] à verser à l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, la somme de 5 731,14 € (cinq mille sept cent trente-et-un euros et quatorze centimes) au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [D] [X] à verser à l'Office Public de l'habitat [Localité 7] Alsace agglomération-habitat, M2A Habitat, une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du constat des lieux de sortie établit par commissaire de justice en date du juin 2022 ainsi que le coût du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2022.


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,