Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
Chambre 04
N° RG 23/02219 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W77U
JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025
DEMANDEUR :
La S.A.R.L. [Localité 9] GOLFIMMO
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [S] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

Mme [C] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

Mme [M] [I]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

Mme [F] [Y] veuve [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice-Présidente
Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : Vu la cloture différée au 30.06.2024.

A l’audience publique du 08 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Janvier 2025.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Janvier 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.










La SARL [Localité 9] Golfimmo exploite une agence immobilière à l’enseigne Laforêt.

M. [L] [X] et son épouse Mme [F] née [Y] étaient propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] qu’ils ont souhaité mettre en vente.

La société [Localité 9] Golfimmo a présenté à la signature électronique de M. [X], d’une part, et M. [W] et Mme [G], d’autre part, les 12 et 13 novembre 2021, une promesse synallagmatique de vente au prix de 290 000 euros, l’acte prévoyant pour l’intermédiaire une rémunération de 10 000 euros à la charge du vendeur. Cette vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Toutefois, M. et Mme [X] ont vendu ce bien à M. [W] et Mme [G] le 22 mars 2022 au prix de 290 000 euros, réitérant un avant-contrat du 3 décembre 2021, l’acte précisant que la vente a été négociée avec le concours de l’agence Orpi Avelin, rémunérée à hauteur de 10 000 euros.


Par acte d’huissier du 16 juin 2022, la société Mérignies Golfimmo a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir le paiement de sa commission ou d’une indemnité compensant l’inexécution du mandat.

M. [L] [X] est décédé en cours d’instance le 19 septembre 2022 et l’interruption de l’instance a été constatée le 19 octobre 2022.

Par acte d’huissier des 11 et 12 janvier 2023, la société [Localité 9] Golfimmo a fait dénoncer aux consorts [F], [S], [C] et [M] [X] (ci-après les consorts [X]) l’assignation initiale et l’ordonnance d’interruption d’instance.

Les deux isntances ont été jointes par ordonnance du 10 mars 2023.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la société Mérignies Golfimmo demande au tribunal de :

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, 
Vu les articles 1200, 1231-6, 1231-7, 1217 et 1240 du code civil, 

- Condamner Mme [F] [X] à lui payer l’intégralité de la somme de 15 000 euros au titre de la commission d’agence ; 
- Condamner les consorts [C], [M] et [S] [X] solidairement avec Mme [F] [X] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de la commission d’agence ; 
- Dire que les sommes dues au titre de la commission d’agence porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2022 conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

Subsidiairement ;
- Condamner solidairement les consorts [F], [S], [C] et [M] [X] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice de l’inexécution de la promesse de porte-fort ; 
- Condamner solidairement les consorts [F], [S], [C] et [M] [X] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice de l’inexécution des clauses du contrat de mandat ;
- Condamner Mme [F] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ; 

- Condamner les consorts [C], [M] et [S] [X] solidairement avec Mme [F] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ; 
 
Plus subsidiairement, 
- Condamner solidairement les consorts [F], [S], [C] et [M] [X] à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Et en toute hypothèse : 
- Débouter les consorts [F], [S], [C] et [M] [X] de leurs demandes ;
- Condamner solidairement les consorts [F], [S], [C] et [M] [X] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance. 


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, les consorts [X] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

- Débouter la société [Localité 9] Golfimmo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la société [Localité 9] Golfimmo à leur payer la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
- Condamner la société [Localité 9] Golfimmo à leur payer la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure. 


Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur le mandat :

Selon les articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 72 et 73 de son décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972 :

“ I- Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus [incluant les agents immobiliers] et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6° [incluant la vente de biens immobiliers], doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
[...]
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
[...]
Les dispositions de l'article 1375 du code civil [double original] leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.”





“ Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. [...]
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.”

“ Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.”

Il résulte de ces dispositions que le mandat de vendre un bien immobilier est strictement encadré et ne peut résulter d’un échange de courriers ou courriels mais doit prendre la forme d’un contrat écrit, établi en autant d’exemplaires originaux que de parties à l’acte et signé par toutes les parties à l’acte avec la mention su numéro d’enregistrement.

La société [Localité 9] Golfimmo verse au débat un projet de mandat de vente du 11 septembre 2021 qui n’est toutefois pas signé par les mandants ni ne précise son numéro d’enregistrement. Il n’est pas valablement rémédié à cette absence de signature et de numéro d’enregistrement par des circonstances extérieures.

Le courriel du 11 septembre 2021 (PC demandeur 9) est particulièrement bref :

“ OK pour le mandat de vente.
Merci de considérer que toutes les pages sont paraphées.
Bon pour accord,
Bien à vous,
[L] [X] et [F] [X]”

Compte tenu des exigences formelles relatives au mandat de vendre un bien immobilier, il doit être fait le constat de l’existence d’une part d’un projet de mandat et d’autre part d’un courriel d’acceptation mais au final de l’absence d’un contrat écrit, établi en autant d’exemplaires originaux que de parties à l’acte et signé par toutes les parties à l’acte avec précision du numéro d’enregistrement.

Le courriel du 27 octobre 2021 (PC demandeur 9) l’est autant :

“Comme convenu, je vous confirme notre accord pour le prix net vendeur de 280 000 euros pour la maison du [Adresse 2] à [Localité 8].
Le règlement sera donc de 290 000 euros sur lesquels je vous règlerai 10 000 euros.
Avec nos remerciements,
Bonne soirée,
[L] et [F] [X]”

Il ne répond nullement aux exigences du mandat rappelées plus haut. 
D’autre part, aucun honoraire de 15 000 euros n’est évoqué.

La société Mérignies Golfimmo ne rapporte pas la preuve de ce que le mandat allégué lui a été donné en dépit du fait qu’elle a mentionné sur son registre que M. et Mme [X] lui ont donné un mandat 4431 le 11 septembre 2021.

Elle produit certes un avenant au mandat 4431 du 18 novembre 2021 ne supportant, pour les mandants, qu’une unique signature dont il est soutenu qu’il s’agit de celle de [L] [X].

Cet avenant ne porte toutefois que sur le prix de vente (305 000 euros), ne mentionne pas le montant de la rémunération ni le débiteur de cette rémunération. Il est de surcroît daté du 18 novembre 2021 soit postérieurement à la promesse de vente des 12 et 13 novembre 2021, de sorte que l'agent immobilier n'établit pas qu’il était titulaire, préalablement à ses démarches, d'un mandat écrit délivré à cet effet par les vendeurs. 

Enfin, M. et Mme [X] ont vendu aux mêmes acquéreurs que ceux figurant sur la promesse de vente rédigée par la société [Localité 9] Golfimmo et aux mêmes conditions de prix mais avec le concours d’un autre agent immobilier, rémunéré pour cela, le 22 mars 2022.

Aucun mandat donné à la société [Localité 9] Golfimmo, régulièrement formé postérieurement au 22 mars 2022, n’est justifié.


La demande ne peut donc pas prospérer sur le fondement du mandat.


Sur la responsabilité contractuelle de [L] [X] :

Pour manquement à la bonne foi :

Le tribunal entend bien la frustration du demandeur, mais observe que dans la relation entretenue avec M. et Mme [X], il est constant que seul l’agent immobilier est un professionel. Ce professionnel ne prétend pas ignorer une législation datant de 1970 et qui pose expressément des exigences formelles qui ne pèsent que sur lui. Il lui revenait de s’astreindre à soumettre à la signature de son ou de ses mandants les documents appropriés, qu’il a au demeurant élaborés puisqu’il les verse au débat.

Il a été vu ci-dessus qu’il n’est pas justifié d’un mandat valable.



Alors qu’il revenait à l’agent immobilier d’obtenir la signature préalable de son ou de ses mandants, il s’est contenté d’un courriel de quelques mots pour considérer que le formalisme exigeant était rempli sans attendre d’avoir reçu le mandat dûment signé. En somme, avant de s’interroger sur la bonne ou mauvaise foi du mandant, il doit être fait le constat que l’agent immobilier a confondu vitesse et précipitation.

Puisqu’il n’est pas rapporté la preuve d’un mandat valablement formé c’est à dire notamment qui met clairement en forme les droits et obligations des parties, il ne peut pas être considéré que [L] [X] aurait négocié ce mandat de mauvaise foi.

Pour les mêmes motifs tenant à l’obligation pesant uniquement sur le professionnel de veiller à recevoir la ou les signature de ses mandants et il ne peut donc pas être considéré que [L] [X] aurait été de mauvaise foi dans la formation du mandat.

L’agent immobilier a ensuite soumis une promesse de vente concernant des droits immobiliers partiellement détenus par [F] [X] sans recueillir sa signature alors qu’il n’ignore pas qu’il s’agit d’un acte de disposition.

Et postérieurement à la rédaction de cette promesse, l’agent immobilier légalement tenu de détenir un mandat préalable, a soumis à [L] [X] un avenant au mandat. A ce stade à nouveau, l’agent immobilier ayant manqué à ses obligations dont le respect est précisément exigé pour protéger le consommateur, il ne peut pas être considéré que [L] [X] aurait été de mauvaise foi en le signant non plus que Mme [X] qui ne l’a pas signé et déclare ne pas se souvenir qu’il lui aurait été soumis.

Enfin, la société [Localité 9] Golfimmo a considéré que M. et Mme [X] lui ont laissé croire qu’ils abandonnaient le projet de vente mais ces derniers justifient que les acquéreur ont exercé leur droit de rétractation le 17 novembre 2021 (PC défendeurs 6, dont il doit être observé que les lettres ont été adressée à l’agent immobilier, qui en a donc été informé, et non directement aux vendeurs). Il n’est aucunement établi que M. et Mme [X] auraient été fautifs dans cette rétractation émanant des acquéreurs.

N’étant pas tenus par un mandat valable avec la société [Localité 9] Golfimmo , c’est sans faute qu’ils ont pu accepter de vendre dans les conditions ultérieurement négogiées par un autre agent immobilier.

La responsabilité de [L] [X] ne peut donc pas être engagée sur ce fondement à l’égard de la société [Localité 9] Golfimmo .

Pour absence de ratification d’une promesse de porte fort :

Selon l’article 1204 du code civil :

“ On peut se porter fort en promettant le fait d'un tiers.
Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts.
Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d'un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit.”

Pour les mêmes motifs tenant au défaut de formation d’un mandat valable même à l’égard de [L] [X] seul, il ne saurait être considéré que [L] [X] s’est porté fort du consentement de son épouse.

La responsabilité de [L] [X] ne peut donc pas être engagée sur ce fondement à l’égard de la société [Localité 9] Golfimmo .



Pour inexécution des dispositions contractuelles du contrat :

Pour les mêmes motifs tenant au défaut de formation d’un mandat valable, il ne peut être constaté aucun manquement de [L] [X] à des obligations qu’il n’a pas contractées et notamment celle de ne s’interdire de contracter avec un acquéreur présenté par la société [Localité 9] Golfimmo.

La responsabilité de [L] [X] ne peut donc pas être engagée sur ce fondement à l’égard de la société [Localité 9] Golfimmo.


Sur la responsabilité extracontractuelle de M. et Mme [X] :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, il n’est aucunement établi que M. et Mme [X] auraient feint de renoncer à la vente alors que les acquéreurs se sont rétractés dans le délai de rétractation.

Pour les motifs retenus plus haut, M. et Mme [X] n’étaient pas liés par un mandat avec la société [Localité 9] Golfimmo et le projet de mandat n’avait été envisagé que sans exclusivité de sorte qu’ils ne pouvaient être empêches de donner mandat à un autre agent immobilier.

Il n’aurait pas été inutile que les défendeurs produisent l’acte de vente finalement conclu le 22 mars 2022 mais ils n’y étaient pas obligés, la société [Localité 9] Golfimmo disposant de la faculté de l’obtenir du fichier immobilier dont l’existence est précisément justifiée par la nécessité d’assurer au profit des tiers la publicité des actes translatifs de propriété immobilière. 

Dans ces conditions, aucune faute extracontractuelle n’est établie et la responsabilité de M. et Mme [L] [X] ne peut donc pas être engagée sur ce fondement à l’égard de la société [Localité 9] Golfimmo.
 

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive et vexatoire :

La demande ne repose sur aucun fondement explicite mais le tribunal considère que les consorts [X] invoquent implicitement l’article 1240 code civil rappelé plus haut.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, la société [Localité 9] Golfimmo a introduit une action unique. Celle-ci ne prospère pas mais elle était particulièrement argumentée et il ne peut pas être affirmé qu’elle aurait été vouée à l’échec ou engagée avec légèreté.

Les propos tenus, de part et d’autre dans les conclusions, pouvaient être irritants mais illustrent essentiellement la profonde divergence de vue sur la relation qui a existé entre les parties sans que l’instance puisse être considérée comme vexatoire.



Dans ces conditions, aucune faute extracontractuelle n’est établie et la responsabilité la société [Localité 9] Golfimmo envers les consorts [X] ne peut donc pas être engagée.


Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

La société [Localité 9] Golfimmo, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer aux consorts [X] (ensemble) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal,


Rejette toutes les demandes formées par la société [Localité 9] Golfimmo ;

Rejette la demande reconventionnelle indemnitaire formée par les consorts [F], [S], [C] et [M] [X] ;

Condamne la société [Localité 9] Golfimmo à supporter les dépens de l’instance ; 

Condamne la société [Localité 9] Golfimmo à payer aux [F], [S], [C] et [M] [X] (ensemble) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, La Présidente,